나이스옥션 법원경매 강릉 2025타경271 [1] 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381 제6층 제602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 미래새한 · 평가일 2025.10.21

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 소재 영진항 서측 인근에 위치하며, 주위는 해안 취락지대임.

교통상황

대상물건까지 차량 진ㆍ출입 가능하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 양호한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하2층/지상19층 건물로서, 외 벽 : 몰탈위페인팅 등 마감. 창 호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

아파트(도시형생활주택) 단위세대로 이용중임.

설비내역

위생설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 승강기설비, 소화전설비 등 갖추었음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로서, 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

아파트단지 내 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-10-30)(모든축종 사육제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 강릉지원 2025타경271 (1)

소재지: 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 381 제6층 제602호

용도: 도시형생활주택 (아파트)

감정가: 213,000,000원

1.2. 면적 정보

토지면적: 28.56㎡ (약 8.64평)

토지 지분: 28.556799999999996㎡ (약 8.64평)

건물면적 (전용면적): 49.51㎡ (약 14.98평)

건물 지분: 49.5082㎡ (약 14.98평)

건물(아파트) 분양면적: 제공된 정보에 명시되지 않음.

1.3. 매각 정보

매각 대상: 토지/건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 수협은행 (등기부상 최종 경매 신청 채권자)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 강원특별자치도 강릉시 연곡면 영진리 소재 영진항 서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 해안 취락지대로 형성되어 있습니다.

2.2. 교통상황

차량으로의 진출입이 용이하며, 인근 노선버스정류장과의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 이용 편의성은 양호한 편입니다.

2.3. 도로상태

아파트 단지 내 포장도로와 접하고 있어 차량 통행에 무리가 없습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 및 중로3류(폭 12m~15m)에 접하고 있습니다. 또한, 가축사육제한구역(2024-10-30)으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리는 2020년 2월 20일자 수협은행의 근저당 (을1)입니다. 이보다 선순위 권리는 없으며, 근저당 이하의 모든 권리(압류, 가압류, 임의경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권이전1번신탁등기말소 (갑2, 이상민, 2020-02-20)

* 근저당 (을1, 수협은행, 157,300,000원, 2020-02-20, 말소기준권리)

* 압류 (갑4, 강릉시, 2025-04-30, 말소)

* 압류 (갑5, 국민건강보험공단, 2025-05-16, 말소)

* 가압류 (갑6, 강릉영진코아루입주자대표회의, 5,006,790원, 2025-05-27, 말소)

* 임의경매 (갑7, 수협은행, 134,074,600원, 2025-09-30, 말소)

3.2. 임차인 현황

임차인 인수 보증금 합계는 0원입니다. 임대 관계는 미상이나, 보증금 인수 부담은 없는 것으로 파악됩니다.

3.3. 기타 권리사항

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 최근 매매 사례 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본 물건과 유사한 면적(약 50㎡) 및 건축 연도(2015-2016년)를 가진 인근 건물의 거래 사례가 있습니다.

* 2024년 2월, 49.86㎡ 면적의 ES프라우드(2016년 건축)가 1억 6천만원에 거래되었습니다.

* 2026년 2월 및 7월, 71.12㎡ 면적의 동방이스트빌(2015년 건축)이 각 1억 2천만원에 거래되었습니다. (면적이 더 넓어 직접적인 비교는 어렵습니다.)

4.2. 시세 동향

유사 면적의 최근 실거래가를 감안할 때, 감정가(2억 1천 3백만원) 대비 실거래가가 낮게 형성된 것으로 보입니다. ES프라우드의 사례를 볼 때, 본 물건의 시세는 1억 6천만원 수준 내외로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

영진항 인근의 해안가에 위치하여 바다 조망 및 해양 레저 활동이 가능합니다. 주변은 비교적 정온한 취락지대입니다.

5.2. 편의시설 및 교육시설

도보 거리에 편의시설 및 대중교통 이용이 가능하며, 주변 반경 내 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있습니다. (구체적인 시설은 별도 확인 필요)

5.3. 주변 환경 조사

인근 지역을 조사한 결과, 본 물건지 주변에 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 감정가와 시세의 괴리

감정평가액(2억 1천 3백만원)과 최근 실거래가(유사 물건 약 1억 6천만원) 간에 상당한 차이가 존재합니다. 이는 감정평가 시점의 시장 상황이나 평가 방식에 따른 차이일 수 있으며, 입찰 시 보수적인 접근이 필요합니다.

6.2. 임대 관계 불확실성

임대 관계는 미상으로 명시되어 있어, 현 점유자가 임차인일 가능성이 있습니다. 다만, '인수 보증금 합계 0원'으로 표기되어 있어 법적인 보증금 인수 부담은 없을 것으로 보이나, 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원도 강릉시 연곡면 영진항 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 해변 접근성이 좋고 생활 편의시설 이용이 가능한 입지입니다. 권리관계가 비교적 명확하고 말소기준권리 이하의 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 명도 및 권리확보 측면에서 긍정적입니다. 다만, 감정가가 최근 실거래가 대비 높게 책정되어 있어 시세 조사를 통한 신중한 입찰가 산정이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

* 해안가 인근 위치로 인한 주거 쾌적성 및 투자 가치.

* 정리되는 권리관계 및 보증금 인수 부담 없음으로 인한 명도 용이성.

* 실거래가 대비 감정가의 차이를 이용한 저가 매수 기회.

9. 예상 입찰가

최근 실거래가(유사 물건 약 1억 6천만원)와 감정가(2억 1천 3백만원)를 종합적으로 고려할 때, 본 물건의 적정 입찰가는 1억 6천만원에서 1억 8천만원 사이에서 신중하게 결정하는 것이 바람직해 보입니다. 특히, 유사 면적의 ES프라우드 사례(1억 6천만원)를 참고하여 보수적으로 접근한다면, 1억 7천만원 내외로 입찰가를 고려해볼 수 있습니다. 단, 이는 현재까지 파악된 정보에 기반한 추정치이며, 현장 방문 및 추가적인 시세 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.