나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2374 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 721-2 석사대우아파트 104동 2층201호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나라감정 · 평가일 2025.12.11

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 '우석중학교' 북동측 인근에 소재하는 석사대우아파트 제104동 제2층 제201호 건으로서, 주위는 아파트단지 및 근린생활 시설 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건 단지까지 차량 접근 가능하며, 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사스라브지붕 15층 중 2층 201호 건으로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등임. 내벽: 벽지도배 및 타일붙임 마감 등임. 창호: 샤시 창호 등임.

이용상태

아파트로 이용중임. (집합건축물대장 도면 상 방3, 주방 및 거실1, 화장실2, 발코니 등 임)

설비내역

위생설비 되어 있으며, 가스보일러에 의한 난방설비, 옥내소화전설비 및 승강기 설 비 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사지를 평탄하게 조성한 아파트 건부지임.

인접 도로상태등

본건 단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(제2종일반주거지역), 지구단위계획구역(2019-12-13) (석사3지구 택지개발사업), 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(접합) , 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률 >, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 721-2 석사대우아파트 104동 2층201호

사건번호: 춘천지방법원 2025타경2374 (1)

용도: 아파트

감정가: 300,000,000원

토지면적: 45.97㎡ (약 13.91평)

건물면적: 89.31㎡ (약 27.02평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

1.1. 입지조건

본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동에 소재하는 석사대우아파트 104동 2층 201호입니다.

주위는 아파트 단지 및 근린생활시설 등으로 형성되어 있어 주거 환경이 양호합니다.

단지까지 차량 접근이 가능하며, 전반적인 교통 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

주변에는 우석중학교가 위치하며, 아파트 단지 내 도로를 통해 외곽 공도와 접하고 있습니다.

토지이용계획 상 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(석사3지구 택지개발사업), 중로1류 및 중로2류 접합 지역에 속합니다. 또한 가축사육제한구역 및 상대보호구역에 해당합니다.

1.2. 권리분석

현재 본건에는 임차인이 거주 중인 것으로 추정되나, 임대관계는 미상입니다. 인수해야 할 보증금은 없는 것으로 파악되었습니다.

등기부상 말소기준권리는 2018년 8월 29일 접수된 신한은행 근저당권(을17)으로, 금액은 180,000,000원입니다.

경매로 인해 말소기준권리 이하 모든 권리(근저당, 가압류, 압류, 임의경매 등)는 소멸될 예정입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 보입니다.

등기부채권 총액은 618,950,410원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

본건이 속한 석사동 지역은 아파트 단지와 더불어 다양한 근린생활시설이 밀집해 있어 기본적인 상업 및 편의시설 이용이 용이합니다.

주거 밀집 지역으로 안정적인 소비 수요를 기대할 수 있으며, 차량 접근성이 양호하여 외부 유입 또한 원활한 편입니다.

생활 기반 시설이 잘 갖춰진 주거 중심 상권으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

건물은 철근콘크리트조 경사슬라브 지붕 구조이며, 15층 건물 중 2층에 위치합니다.

내부는 벽지도배 및 타일 붙임 마감, 창호는 샤시로 되어 있습니다.

아파트로 이용 중이며, 내부 구조는 방 3개, 주방 및 거실 1개, 화장실 2개, 발코니 등으로 이루어져 있습니다.

위생설비, 가스보일러에 의한 난방 설비, 옥내소화전 설비, 승강기 설비 등 일반적인 아파트 편의시설을 갖추고 있습니다.

석사대우아파트는 총 10개 동, 643세대로 구성되어 있으며, 1998년 11월 28일에 사용 승인되었습니다.

총 주차대수는 372대(지상 3대, 지하 22대 등)입니다.

단지 내에는 관리사무소, 노인정, 보육시설, 주민공동시설, 어린이놀이터, 휴게시설, 자전거보관소 등 다양한 복리시설이 마련되어 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

본건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정을 거친 경매 건입니다. 권리분석상 큰 문제는 없으나, 물건의 특성을 인지할 필요가 있습니다.

토지이용계획상 '석사3지구 택지개발사업' 구역에 해당되어 향후 지구단위계획에 따른 개발 또는 규제가 있을 수 있습니다.

임대관계가 미상이며, 만약 대항력 있는 임차인이 존재할 경우 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다. 다만, 보증금 인수 부담은 없습니다.

1.6. 종합 의견

춘천시 석사동에 위치한 석사대우아파트 경매 물건으로, 비교적 안정적인 주거 환경과 양호한 생활 인프라를 갖추고 있습니다.

권리관계가 명확하여 낙찰 후 인수 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

유동화 물건이라는 점과 지구단위계획구역 내에 있다는 점은 투자 시 고려해야 할 사항입니다.

1.7. 투자 포인트

안정적인 주거 환경: 아파트 밀집 지역으로 주거 안정성이 높으며, 주변 생활 편의 시설 이용이 편리합니다.

명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되므로 권리 인수 부담이 없습니다.

지속적인 가치 상승 가능성: 지역 개발 계획(석사3지구 택지개발사업)에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 300,000,000원

최근 매매 사례(2026년 2월~4월): 300,000,000원 ~ 380,000,000원 (각기 다른 면적 및 층수)

본건 면적(89.31㎡)과 층수(2층)를 고려할 때, 최근 거래된 99.54㎡ 면적, 10층, 310,000,000원 또는 13층, 300,000,000원 거래가를 참고할 수 있습니다.

제시된 면적(89.31㎡)은 최근 거래된 99.54㎡보다 작고, 층수도 낮은 점을 감안할 때, 감정가 수준 또는 그 이하에서 접근하는 것이 합리적으로 판단됩니다.

예상 입찰가 범위: 270,000,000원 ~ 300,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.