나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경2411 [1] 강원특별자치도 춘천시 석사동 666-9 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 가온감정 · 평가일 2025.10.27

토지감정요항표

위치 및 주위환경

기호(1): 본건은 강원특별자치도 춘천시 석사동 소재 "석사초등학교" 서측 인근에 위치하며, 부근은 근린생활시설, 주택 등으로 이루어진 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

기호(1): 본건까지 차량접근 가능하며, 버스정류장까지의 거리, 운행횟수 등으로 보아 대중교통 사정은 보통시됨.

형태 및 이용상태

기호(1): 기준시점 현재 세장형 평지의 주상용 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태

기호(1): 본건 남서측에 소재하는 노폭 약 12M 내외의 아스콘 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역(UQA122), 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(2024-12-12)(전축종제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률> 중점경관관리구역(2019-04-08)임.

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2): 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 슬라브지붕 지하1층 지상3층 건으로서, 외벽: 벽돌 마감 등, 내벽: 벽지 및 일부 타일붙임, 내부 인테리어 마감 등, 창호: 플라스틱 및 알루미늄샤시 창호 등임.

이용상태

주상용 건물로서, 1층: 근린생활시설로 이용 중임. 2,3층: 주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 전기설비, 개별난방 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함
목록2 : 1층은 근린생활시설로 이용 중이며, 2,3층은 주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2.

3.

1.1. 사건 개요

* 사건번호: 춘천지방법원 2025타경2411 (1)

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 춘천신용협동조합 (추정)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

* 특이사항: 제시외 건물 포함 매각. 1층은 근린생활시설, 2-3층은 주택으로 이용 중임.

1.2. 물건 현황 (토지, 건물)

* 소재지: 강원특별자치도 춘천시 석사동 666-9 (신주소: 후석로46번길 15)

* 토지면적: 188.40㎡ (약 57평)

* 건물면적: 305.12㎡ (약 92평)

* 건물구조: 철근콘크리트조 및 변색벽돌조 슬라브지붕 지하1층 지상3층 (1993년 6월 사용승인)

* 건물용도: 1층 근린생활시설, 2-3층 주택

1.3. 감정가 및 면적

* 총 감정가: 360,243,780원

* 토지 제시외 면적: 0.00㎡

* 건물 제시외 면적: 60.60㎡

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

* 본 건은 강원특별자치도 춘천시 석사동에 소재하며, "석사초등학교" 서측 인근에 위치합니다.

* 주변은 근린생활시설, 주택 등으로 이루어진 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통입니다.

2.2. 교통상황

* 차량 접근이 가능하며, 버스정류장까지의 거리 및 운행 횟수를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.3. 인접 도로 상태

* 본 건 남서측으로 노폭 약 12M 내외의 아스콘 포장도로와 접하고 있습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

* 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 중로3류(폭 12m~15m)에 해당합니다.

* 가축사육제한구역, 상대보호구역, 중점경관관리구역에 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부현황 (토지/건물)

* 소유권은 서영단에서 김민재에게 이전되었습니다 (1996년, 2015년).

* 말소기준권리는 2015년 3월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당권 (195,000,000원)입니다.

* 본 경매는 춘천신용협동조합의 임의경매 신청으로 진행되었습니다 (2025년 9월 30일 접수).

* 등기부상 채권 총액은 201,839,685원입니다.

3.2. 임차인 현황

* 임차인 김 : 보증금 5,000,000원, 차임 500,000원, 전입 2025-04-04, 확정 2025-12-26. 대항력 없음.

* 임차인 김 : 보증금 110,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-11-20, 확정 2020-10-27. 대항력 없음.

* 임차인 홍 : 보증금 1,500,000원, 차임 150,000원, 전입 2020-09-21. 확정일자 및 배당신고일자 없음. 대항력 없음.

* 제시된 정보에 따르면, 모든 임차인은 대항력이 없으며, 인수할 보증금은 없습니다.

3.3. 말소기준권리 및 소멸/인수 권리

* 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리(가압류, 근저당권, 임의경매 개시 결정 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 명시적으로 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상업시설 현황

* 본 물건은 춘천시 석사동의 주거 밀집 지역에 위치하며, 지역 주민들의 생활 편의를 위한 다양한 근린생활시설이 발달해 있습니다.

* 주요 상권은 지역 거주민을 대상으로 하는 소규모 상점, 식당, 카페 등이 주를 이루며, 대규모 상업 지구와는 다소 거리가 있습니다.

4.2. 업종 현황

* 1층 근린생활시설은 지역 주민들의 수요를 충족시킬 수 있는 식당, 편의점, 미용실, 학원 등 업종이 적합할 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

* 단지 인근에 소규모 마트, 편의점, 약국 등이 있어 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 용이합니다.

* 대형 병원이나 쇼핑 시설 이용 시에는 차량을 이용해 시내로 이동해야 합니다.

5.2. 교육시설

* 석사초등학교가 인접해 있어 어린 자녀를 둔 가정에 유리합니다.

* 육림중학교, 춘천여자고등학교 등 중고등학교도 주변에 위치하고 있습니다.

5.3. 혐오시설 유무

* 본 물건 주변 지역에 혐오시설에 대한 언급이나 보고된 바는 없습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 리스크

* 등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 임차인들의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상되나, 실제 점유 관계는 별도 확인이 필요합니다.

6.2. 물리적 리스크

* 건축물 사용 승인일이 1993년으로 약 33년 경과하여 건물 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 제시외 건물(60.60㎡)은 일괄매각 대상에 포함되어 있으나, 그 현황 및 상태에 대한 면밀한 점검이 필요합니다.

6.3. 시장 리스크

* 해당 지역 상권의 지속적인 성장 가능성 및 임대 수요 변동성을 신중하게 파악해야 합니다.

7. 종합 의견

* 본 물건은 춘천시 석사동에 위치한 주상복합 건물로, 1층 근린생활시설과 2-3층 주택으로 구성되어 있어 다양한 활용이 가능합니다.

* 권리 관계가 비교적 명확하여 인수 부담이 적은 편이며, 임차인들의 대항력 또한 없어 명도 리스크가 낮은 편입니다.

* 다만, 건물 노후화 및 제시외 건물에 대한 점검과 지역 상권 특성을 고려한 투자 전략 수립이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 1층 근린생활시설과 2-3층 주택의 혼합 구성으로 임대 수익 및 실거주 목적 활용이 모두 가능합니다.

* 일괄매각 대상이며, 제시외 건물까지 포함하여 매각되므로 추가적인 토지 확보 부담이 없습니다.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 최소화됩니다.

* 석사초등학교 등 교육시설이 인접해 있고, 생활 편의시설 이용이 용이한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 360,243,780원

* 토지 면적: 188.40㎡

* 건물 면적: 305.12㎡

* 인수 보증금: 0원

* 인수할 권리금액: 0원

* 예상 입찰가 산정 시, 감정가를 기준으로 하되, 물건의 현황, 명도 난이도, 예상 수리비 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다. 본 물건은 권리 인수 부담이 없고 임대 현황을 고려할 때, 감정가 대비 합리적인 수준에서 검토 가능할 것으로 판단됩니다. 최종 입찰가는 현장 조사 및 추가 정보 분석 후 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.