나이스옥션 법원경매 춘천 2025타경50926 [1] 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 1633 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 경일 · 평가일 2025.12.19

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 소재 '북천교' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통상황은 보통시 됩니다.

형태 및 이용상태

기호(1),(3) 공히 부정형 평지의 토지로서 단독주택 건부지로 이용중입니다.

인접 도로상태

기호(1),(3) 공히 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1),(3) 공히 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-20), 가축사육제한구역 (일부제한 모든축종 제한)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>.

제시목록 외의 물건

본건에 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

기호(2) 블록구조 기와지붕 지상1층/지상2층 건으로서,(사용승인일: 2007.11.02) 외벽 : 알씨톱 마감 등 창호 : 샷시창호 등.

이용상태

공부상 단독주택 입니다.

설비내역

기본적인 위생 및 급.배수설비, 난방설비 등이 되어있습니다.

부합물 및 종물

본건에 제시외건물(부합물 및 종물) ㉠~㉢이 소재합니다.

공부와의 차이

귀 제시목록 상 기호(2)는 1633번지 지상에 소재하는 것으로 되어 있으나 1633번지는 토지대장상 일부가 1633-4번지로 분할(2016.05.31)되어 기호(2)는 1633번지, 기호(2) 부속건물은 1633-4번지 지상에 소재하는 바 경매 업무시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상입니다. 기타 : 없습니다.

물건 비고

-일괄매각. 제시외 건물 포함
-목록2 건물이 1633번지 지상에 소재하는 것으로 되어있으나, 1633번지 일부가 1633-4번지로 분할되어 목록2 주건물은 1633번지, 부속건물은 1633-4번지 지상에 소재함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2.

1.1. 물건내역

사건번호: 춘천지방법원 2025타경50926 (1)

소재지: 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 1633 (신주소: 강원특별자치도 인제군 황태길 321)

용도: 단독주택

감정가: 795,482,400원

토지면적: 1024.00㎡ (약 310평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 377.28㎡ (약 114평)

건물 제시외면적: 49.20㎡ (약 15평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 인제새마을금고 (경매 신청 채권자)

1.2. 건물정보

건물 구조: 블록구조 기와지붕, 지상 1층/지상 2층

사용승인일: 2007년 11월 02일

외벽: 알씨톱 마감 등

창호: 샷시창호 등

설비: 기본적인 위생 및 급배수 설비, 난방 설비 등

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변환경

본 물건은 강원특별자치도 인제군 북면 용대리 소재 '북천교' 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 단독주택, 농경지 및 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로, 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량 접근이 가능하며, 대중교통 등 전반적인 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

토지(기호 1, 3)는 남동측으로 폭 약 8미터 내외의 아스팔트 포장도로에 접하고 있습니다.

2.3. 토지이용계획

본 토지는 계획관리지역, 성장관리계획구역(2025-02-20), 가축사육제한구역(일부제한 모든 축종 제한)에 해당합니다.

3. 권리분석

3.1. 임차인 현황

* 임차인: 강

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025-04-17

* 대항력: 없음

* 비고: 본 임차인은 대항력이 없어 매각으로 인해 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다. 보증금 및 차임이 0원이므로 인수 부담이 없습니다.

3.2. 등기부 현황

* 말소기준권리: 2016년 04월 29일 접수된 인제새마을금고 근저당권 (채권액 637,000,000원).

* 경매개시결정: 2025년 10월 01일 접수된 인제새마을금고 임의경매 (채권액 500,835,410원).

* 등기부채권 총액: 637,000,000원.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 예정입니다.

* 인수 보증금 합계: 0원.

4. 상권분석

4.1. 지역 특성

용대리는 인제군 북면에 위치하며, 설악산 국립공원 인근으로 자연경관이 우수하고 황태 생산지로 유명한 지역입니다. 주로 단독주택, 농경지, 소규모 근린생활시설이 혼재되어 있으며, 관광객의 방문이 잦은 편입니다.

4.2. 부동산 시장 동향

제공된 주변 연립/다세대/빌라 매매 정보(용대리빌라, 1996년식, 전용면적 56.52㎡~57.6㎡)는 2024년 1월 3,200만원, 2025년 10월 3,700만원에 거래된 기록이 있습니다. 이는 본건과 같이 단독주택이며 감정가가 약 7.96억원인 물건과는 규모, 건축 연도, 가치 면에서 큰 차이를 보입니다. 분석된 주변 시세는 해당 지역의 소형 주거 시설 거래 동향을 보여주며, 본 건의 가치는 이와는 별개로 평가되어야 할 것으로 보입니다. 본 건은 해당 지역 내에서 고가치 단독주택 시장을 형성하는 것으로 추정됩니다.

4.3. 주변 시설

물건지 인근에 기본적인 근린생활시설 및 편의시설이 존재합니다. 차량 이동 시 인제군청 소재지 등 더 넓은 범위의 편의시설 이용이 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 주거 환경

조용하고 쾌적한 자연 친화적 주거 환경을 제공합니다. 넓은 토지 면적을 활용하여 개인 정원이나 텃밭 등으로 활용이 가능합니다.

5.2. 편의 및 문화시설

지역 내에서 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능하며, 인근 관광지 방문객을 대상으로 한 상업 시설도 일부 존재합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 토지 분할 문제

건물(목록2)이 등기부상 1633번지 지상에 소재하나, 토지대장상 1633번지 일부가 1633-4번지로 분할(2016.05.31)되어 주건물은 1633번지, 부속건물은 1633-4번지 지상에 소재하는 것으로 확인됩니다. 이는 등기부와 실제 토지 경계 간의 불일치 가능성을 시사하므로, 정확한 현황 파악 및 추후 등기부 정리에 대한 검토가 필요합니다.

6.2. 제시외 건물

건물 제시외 면적 49.20㎡ (약 15평)이 존재하며, 본 경매는 제시외 건물 포함 일괄매각 대상입니다. 이는 등기부 상에는 등재되지 않으나 매각으로 낙찰자에게 이전되는 부분이므로, 현황 확인 및 철거/사용 여부를 신중히 결정해야 합니다.

6.3. 토지 이용 계획

본 토지는 성장관리계획구역 및 가축사육제한구역에 해당하므로, 향후 토지 이용 및 건축 행위 시 관련 법규에 따른 제한이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 강원특별자치도 인제군 북면 용대리에 위치한 단독주택으로, 1024㎡의 넓은 토지와 377.28㎡의 건축 면적을 갖추고 있습니다. 자연 친화적인 환경 속에서 넓은 토지를 활용할 수 있다는 장점이 있습니다. 권리 분석상 인수해야 할 부담은 없으며, 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 주소 불일치 문제 및 제시외 건물이 존재하므로 이에 대한 철저한 현장 확인과 권리 관계 정리가 선행되어야 합니다. 또한, 토지이용계획상의 제한 사항을 고려한 활용 계획 수립이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 탁월한 자연환경: 설악산 국립공원 인근의 쾌적하고 조용한 주거 환경.

* 넓은 토지 활용 가치: 310평에 달하는 넓은 토지를 개인 용도 또는 사업 용도로 다양하게 활용 가능.

* 안전한 권리 분석: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 인수 부담 없음.

* 관광 지역 연계 잠재력: 용대리의 관광 자원 및 황태 특산물과의 연계를 통한 사업 가능성.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 795,482,400원 (약 7.96억원)

* 인수 보증금: 0원

* 시세 분석: 주변 연립/다세대 주택의 거래가는 3,200만원~3,700만원 수준으로, 본건 단독주택과는 규모와 가치 면에서 큰 차이를 보입니다. 본 건은 감정가가 약 7.96억원으로 책정되어 있으며, 이는 해당 지역의 고급 주택 또는 대규모 단독 주택의 시세를 반영한 것으로 보입니다.

* 입찰가 제안: 본 물건은 인수 부담이 없고, 해당 지역의 자연 환경 및 관광 잠재력을 고려할 때 투자가치가 있습니다. 감정가를 기준으로 보수적인 접근을 한다면, 감정가의 70%~80% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 약 5억 5천만원 ~ 6억 4천만원 (본 가격은 시세 및 현장 상황에 따라 변동될 수 있는 참고 가격입니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.