나이스옥션 법원경매 평택 2025타경858 [1] 경기도 평택시 용이동 476-1 1층101호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 평택시 용이동 소재 '용이초등학교' 북동측 인근에 위치하는 도시형생활주택(통칭 수앤홈빌라) 내에 소재하며, 인근일대는 주로 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등으로 이루어진 주거지대로서 공원 및 학교가 산재하고 있음.

교통상황

본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류장이 소재하며, 남동측 직선거리 약400미터 지점에 안성I.C 진출입로가 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평지붕 4층건 내 1층 101호 외 14개 호수로서 외벽 : 돌붙임, 페인팅 등 마감. 내벽 : 벽지 및 타일 등 마감. 창호 : 하이샷시 및 칼라샷시 등 창호임.

이용상태

1층 : 도시형생활주택(원룸형) 3세대 2층 : 도시형생활주택(원룸형) 5세대 3층 : 도시형생활주택(원룸형) 5세대 4층 : 도시형생활주택(원룸형) 1세대, 다세대주택(방3,거실,주방겸식당,화장실2) 1세대 (후면 내부구조도 참조)

설비내역

보일러설비에 의한 개별난방 구조이며, 위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 출입구 보안개폐설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형의 토지로서 남하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

서측 및 북측으로 폭8미터 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

용이동 476-1 :제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역((가칭)신흥지구유치원(교육지원청 문의))<교육환경 보호에 관한 법률>, 공장설립승인지역(수도법시행령 제14조의3 1호)<수도법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임. 기 타 : 본건 내부이용상태는 관계인 부재로 인하여 건축물현황도 및 탐문조사에 의거 하였으며, 동 유형 공동주택의 일반적인 설비상황을 기준하여 평가하였으니 경매진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

일괄매각
도시형생활주택(원룸형 14세대) 및 다세대주택

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경858 (1)

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 하OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 용이동 476-1, 1층 101호 (집합건물)

건물명칭: 수앤홈빌라 (통칭)

용도: 도시형생활주택

총세대수: 15세대 (도시형생활주택 원룸형 14세대, 다세대주택 1세대)

건물구조: 철근콘크리트 평지붕 4층 건물

건축일자: 2016년 12월 29일

감정가: 1,557,000,000원

1.3. 면적 및 지분

토지면적: 350.70㎡ (약 106.09평)

건물면적: 454.72㎡ (약 137.56평) (등기부상 면적)

총 건물 연면적 (건축물대장 기준): 621.67㎡ (약 188.09평)

토지 지분: 350.7㎡

건물 지분: 454.71999999999997㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 평택시 용이동 소재 '용이초등학교' 북동측 인근에 위치합니다. 주변은 주로 다세대주택, 다가구주택, 아파트단지 등으로 이루어진 주거지대로서 공원 및 학교가 산재하고 있습니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재합니다. 남동측 직선거리 약 400미터 지점에 안성IC 진출입로가 위치하여 차량을 이용한 광역 접근성이 양호한 편입니다.

2.3. 토지 이용계획 및 제한사항

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(용이지구), 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (외국인 주택 취득 시)으로 지정되어 있습니다.

2.4. 주변 시설

* 교육시설: 용이초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 우수합니다.

* 교통시설: 안성IC가 인접하여 경부고속도로 이용이 편리합니다.

* 상업시설: 주거지대 내에 위치하며, 주변에 상업시설이 분포하고 있습니다.

2.5. 혐오시설 분석

주변 지역 조사 결과, 본 물건지 인근에 특별히 문제가 될 만한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약

말소기준권리: 2017년 01월 26일자 하나은행 근저당 (을1)

등기부채권 총액: 874,943,506원 (명시된 총액 기준)

3.2. 소멸예정 권리

매각으로 인해 소멸되는 권리:

* 하나은행 근저당 (을1)

* 최상옥 주택임차권 (을4) (말소 예정이나, 확정일자 우선변제권 존재 여부 확인 필요 - 다만, 본 건은 대항력 없음으로 분류됨)

* 삼성카드 가압류 (갑2)

* 평택시 압류 (갑3)

* 하나은행 임의경매개시결정 (갑4)

3.3. 인수되는 권리

* 일반적으로 매각으로 인해 모든 권리가 소멸되나, "물건명세서 참고사항"에 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있습니다. 다만, 현재 등기부상 지상권은 확인되지 않습니다.

3.4. 임차인 현황

본 건에는 다수의 임차인이 존재하나, 모든 임차인이 '대항력 없음'으로 기재되어 있어 별도의 보증금 인수 부담은 없을 것으로 판단됩니다. (단, 2025년 10월 14일부터 2025년 12월 05일까지 순차적으로 배당신고일자가 도래함)

* 김 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-11-13, 대항력 없음

* 김종보: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-06-07, 확정 2021-06-07, 배당 2025-10-24, 대항력 없음

* 노동현: 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-11-06, 확정 2023-11-06, 배당 2025-11-26, 대항력 없음

* 서경욱: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-05-06, 확정 2020-05-06, 배당 2025-10-21, 대항력 없음

* 신주원: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-17, 확정 2022-10-05, 배당 2025-11-26, 대항력 없음

* 안혜선: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2025-09-04, 대항력 없음

* 양동석: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2017-09-01, 확정 2017-09-01, 배당 2025-11-20, 대항력 없음

* 양동석: 보증금 80,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원), 차임 0원, 전입 2017-09-01, 확정 2017-09-01, 배당 2025-11-20, 대항력 없음

* 우윤호: 보증금 0원, 차임 0원, 전입 2019-01-21, 대항력 없음

* 이서영: 보증금 50,000,000원, 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-15, 배당 2025-11-21, 대항력 없음

* 이서영: 보증금 60,000,000원 (1차 보증금 증액분 10,000,000원), 차임 0원, 전입 2021-03-02, 확정 2021-02-15, 배당 2025-11-21, 대항력 없음

* 이성대: 보증금 2,000,000원, 차임 360,000원, 전입 2024-08-12, 확정 2024-08-12, 배당 2025-11-17, 대항력 없음

* 이점순: 보증금 75,000,000원, 차임 0원, 전입 2024-02-07, 확정 2024-02-07, 배당 2025-12-05, 대항력 없음

* 정윤호: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-31, 대항력 없음

* 정희준: 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입 2022-10-14, 확정 2022-10-14, 배당 2025-10-24, 대항력 없음

* 최상옥: 보증금 150,000,000원, 차임 0원, 전입 2020-10-26, 확정 2020-09-23, 배당 2024-11-18, 대항력 없음 (주의: 확정일자(2020-09-23)가 전입일자(2020-10-26)보다 앞서 있으며, 등기부상 주택임차권 접수일자(2024-11-18)와 차이가 큽니다. 실질적인 권리 관계는 현장 확인이 필요합니다.)

* 최슬기: 보증금 70,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-07-03, 확정 2023-06-04, 배당 2025-10-14, 대항력 없음

* 홍석기: 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입 2023-02-17, 확정 2023-02-17, 배당 2025-11-10, 대항력 없음

4. 상권분석

4.1. 유사 매물 시세 동향

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과, 본 물건지와 유사한 지역(용이동)의 연립 및 다세대 주택 거래 사례가 있었습니다.

* 2026년 5월 19일 거래된 신영평택비전지웰테라스(2019년식, 84.96㎡)는 410,000,000원에 거래되었습니다. (약 482.5만원/㎡)

* 2026년 7월 14일 거래된 세아빌리지(2021년식, 70.66㎡)는 130,000,000원에 거래되었습니다. (약 183.9만원/㎡)

* 2026년 7월 4일 거래된 신영평택비전지웰테라스(2019년식, 84.59㎡)는 400,000,000원에 거래되었습니다. (약 472.8만원/㎡)

4.2. 시장 가치 평가

최근 거래 사례 중 상대적으로 높은 가격에 거래된 사례(약 470~480만원/㎡)를 기준으로 본 건물의 총 연면적 621.67㎡를 적용하여 추정 시가총액을 산정할 경우, 약 29억 7천만원 수준으로 추정됩니다.

이는 감정평가액 15억 5천 7백만원보다 상당히 높은 금액으로, 본 물건은 시세 대비 저평가된 것으로 판단됩니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조의 4층 건물이며, 각 세대별 개별난방 보일러 설비가 갖추어져 있습니다. 또한 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터 설비, 출입구 보안 개폐 설비 등이 구비되어 있어 생활 편의성이 양호합니다.

건물 외벽은 돌붙임 및 페인팅 등으로 마감되었으며, 내벽은 벽지 및 타일 등으로 마감되었습니다. 창호는 하이샷시 및 칼라샷시 등이 사용되었습니다.

5.2. 내부 이용상태

1층: 도시형생활주택(원룸형) 3세대

2층: 도시형생활주택(원룸형) 5세대

3층: 도시형생활주택(원룸형) 5세대

4층: 도시형생활주택(원룸형) 1세대, 다세대주택 1세대 (방3, 거실, 주방겸식당, 화장실2)

총 14개의 원룸형 세대와 1개의 다세대주택 세대로 구성되어 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 유의사항

* 임차인 최상옥의 경우, 전입일자(2020-10-26)와 확정일자(2020-09-23) 간의 선후관계 불일치 및 등기부상 임차권 등기일자(2024-11-18)와의 큰 시차로 인해 실제 권리 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 다만, 현 시점에서는 대항력 없는 임차인으로 분류됩니다.

* 일부 임차인의 보증금이 '0원'으로 기재되어 있으나, 이는 실제 계약 내용과 다를 수 있으므로 현장 조사 시 반드시 재확인해야 합니다.

6.2. 공부와의 차이

공부와의 차이는 없는 것으로 기재되어 있습니다.

6.3. 기타 특이사항

* 경매 진행 시 참고사항으로, 관계인 부재로 내부 이용상태가 건축물현황도 및 탐문조사에 의거하여 평가되었으므로, 실제와 다를 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 용이동에 위치한 도시형생활주택 및 다세대주택 복합 건물입니다. 용이초등학교 인근에 위치하여 교육 환경이 우수하며, 안성IC 접근성 또한 양호한 편입니다.

등기부상 말소기준권리보다 후순위 권리들이 다수 존재하며, 임차인 전원이 대항력이 없어 명도 부담이 적을 것으로 예상됩니다.

최근 유사 부동산 거래 사례를 분석한 결과, 감정평가액 대비 시세가 높게 형성되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 투자 잠재력을 지니고 있습니다.

다만, 일부 임차인의 권리 관계에 대한 추가 확인이 필요하며, 건물 내부 상태 및 실제 이용 현황은 반드시 현장 방문을 통해 파악해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 우수한 입지: 용이초등학교 인근, 안성IC 접근성 양호.

* 낮은 명도 부담: 모든 임차인이 대항력 없음으로 분류되어 인수 부담이 없습니다.

* 시세 대비 높은 투자 가치: 감정가 대비 높은 시세 형성 가능성.

* 다세대 활용 가능성: 14개의 원룸과 1개의 다세대 주택으로 구성되어 다양한 임대 수익 창출 가능.

* 안정적인 수요: 평택시의 지속적인 개발 및 인구 유입으로 인한 주택 수요 증가.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정평가액은 1,557,000,000원입니다.

최근 유사 물건의 거래 동향을 고려할 때, 본 물건의 실제 시장 가치는 감정평가액을 상회할 것으로 판단됩니다.

이에 따라, 보수적인 관점에서 감정평가액의 105% 수준인 약 1,635,000,000원에서 110% 수준인 약 1,713,000,000원 사이의 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 1,635,000,000원 ~ 1,713,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.