나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53431 [1] 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층씨에이-185호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신후감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 단원구 원곡동 소재 "안산역(지하철4호선, 수인분당선)" 남서측 인근 에 위치하며 인근은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 소재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 버스정류장 및 지하철4호선, 수인분당선 '안산 역'이 소재하는바 대중교통 이용편의도는 무난함.

건물의 구조

프리케스트콘크리트구조, 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층/지상13층 건물내 1층 씨에이-185호로서 (사용승인일 2020.09.10) 외벽 : 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 마감등 내벽 : 몰탈위 페인트등 마감 창호 : 강화유리 창호임.

이용상태

음식점(상호:오쌈밥)으로 이용중임.

설비내역

급.배수설비, 소화설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차장설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로대비 등고평탄한 사다리형의 토지로서 "공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활 시설건부지"로 이용중임.

인접 도로상태등

본건은 북동측으로 노폭 약40m내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반공업지역, 광로3류(폭 40m~50m)(주간선도로)(접합), 가축사육제한구역<가축 분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 재생사업지구(반월국가산업단지 재생사업 지구)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 국가산업단지(반월국가산업단지)<산업입지 및 개발 에 관한 법률>, 산업단지기타(반월특수지역)<산업입지 및 개발에 관한 법률>, 산업시설구역 <산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장 관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

음식점으로 이용 중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53431 (1)

소재지: 경기도 안산시 단원구 신길동 1229 리드스마트스퀘어지식산업센터 1층 CA-185호

용도: 근린상가

감정가: 434,000,000원

토지면적: 10.23㎡ (약 3.09평)

토지지분: 10.23㎡ (약 3.09평)

건물면적: 29.67㎡ (약 8.98평) (전용면적)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

특이사항: 유동화물건

주의사항: 음식점으로 이용 중임.

건물명: 리드스마트스퀘어지식산업센터

사용승인일: 2020년 09월 10일

1.1. 입지조건

* 본건은 경기도 안산시 단원구 신길동에 소재하며, 지하철 4호선 및 수인분당선인 '안산역' 남서측 인근에 위치합니다.

* 인근 지역은 지식산업센터, 아파트형공장, 근린생활시설, 지원시설 및 공구유통상가 등이 복합적으로 분포하고 있어 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 차량의 진출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용 편의도가 무난합니다.

* 본건은 북동측으로 폭 약 40m의 포장도로와 접하고 있어 차량 접근성이 양호합니다.

* 토지는 인접 도로 대비 등고평탄한 사다리형이며, '공장(지식산업센터), 제1,2종근린생활시설 건부지'로 이용 중입니다.

* 건물은 프리케스트콘크리트구조 및 철근콘크리트구조로, (철근)콘크리트 지붕을 가진 지하 1층, 지상 13층 건물 중 1층 CA-185호에 해당합니다.

* 건물 외벽은 복합판넬, 페어글라스, 강화유리 등으로 마감되었으며, 내벽은 몰탈 위 페인트, 창호는 강화유리로 되어 있습니다.

1.2. 권리분석

본건은 부동산 임의경매 사건으로, 등기부상 말소기준권리는 2021년 02월 04일 접수된 우리은행의 근저당권(채권액 398,400,000원)입니다.

이후 접수된 채무자의 소유권이전(신탁재산 처분) 등기, 우리은행 근저당권, 에이치에프더블유오이유동화전문유한회사의 임의경매개시결정(채권액 326,044,361원), 안산시 압류, 안산세무서장 압류 등은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다.

등기부채권 총액은 398,400,000원입니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 조

* 보증금: 2,000,000원

* 차임: 600,000원

* 전입일자(사업일자): 2025-04-15

* 확정일자: 없음

* 배당신고일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고: 없음

인수 보증금 합계는 0원입니다. 따라서 본 건의 낙찰자는 인수할 임차인의 보증금이 없습니다.

1.3. 상권분석

* 본건은 리드스마트스퀘어지식산업센터 내 1층 근린상가로, 현재 '오쌈밥'이라는 상호의 음식점으로 이용 중입니다.

* 안산역 역세권에 위치하며, 주변에 지식산업센터, 근린생활시설, 공구유통상가 등이 밀집해 있어 상권의 활성화 잠재력이 높습니다.

* 주변으로 특별한 혐오시설은 파악되지 않았으며, 전반적으로 업무 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

* 인근에 대규모 산업단지가 있어 배후 수요가 풍부할 것으로 예상됩니다.

1.4. 생활정보

* 본건이 속한 리드스마트스퀘어지식산업센터는 주차장, 승강기, 급배수, 소화, 화재탐지 설비 등을 갖추고 있습니다.

* 대중교통 이용이 편리한 안산역 인근에 위치하며, 주변에 버스 정류장, 상업 시설, 공공기관 등이 있어 생활 편의성이 양호합니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 채권의 유동화 과정에서 발생할 수 있는 특수한 절차나 변수가 존재할 수 있습니다.

* 현재 음식점으로 운영 중인 점포로서, 명도 과정에서 기존 사업자와의 원만한 협의가 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계가 현재 파악되지 않고 있어, 임대차 계약 내용 확인에 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 상 일부 제한 사항(예: 토지거래계약에 관한 허가구역 지정 기간 확인 필요)이 있으나, 일반적인 근린생활시설 용도에는 큰 영향이 없을 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본건은 안산역 초역세권에 위치한 신축급 지식산업센터 내 근린상가로, 입지 조건이 매우 우수합니다.

2020년 준공된 건물로 건물 상태 양호하며, 현재 공실 없이 영업 중인 점은 긍정적입니다.

권리 분석상 낙찰자가 인수할 부담은 없으며, 명도 협의만 원만히 진행된다면 안정적인 투자가 가능할 것으로 보입니다.

유동화 물건이라는 특수성은 있으나, 철저한 권리 분석과 현장 확인을 통해 리스크를 최소화할 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 안산역 역세권: 지하철 4호선, 수인분당선 이용이 편리하여 풍부한 유동인구 및 배후 수요 확보.

* 신축급 건물: 2020년 준공으로 비교적 현대적인 시설 이용 가능.

* 다목적 상권: 지식산업센터, 근린생활시설 등 다양한 시설이 밀집하여 상권 활성화 잠재력 보유.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 권리가 매각으로 소멸되어 낙찰자는 추가 부담 없이 소유권 취득 가능.

* 시세 대비 저렴한 취득 기회: 경매 특성상 감정가 이하 또는 시세 대비 경쟁력 있는 가격으로 취득 가능성 기대.

1.8. 예상 입찰가

정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 본건과 유사한 조건의 주변 상가 물건들에 대한 추가적인 시세 조사 및 임대 수익률 분석이 필수적으로 선행되어야 합니다.

현재 파악된 정보만으로는 보수적인 입찰가 산정에 한계가 있습니다.

일반적으로 예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 임대 수익률, 투자 목표 수익률, 본건의 잠재적 가치 상승 요인 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본 건의 경우, 인수할 임차 보증금이 0원이므로 감정가 434,000,000원을 기준으로, 향후 시세 및 임대 수익률 분석 결과를 반영하여 경쟁력 있는 가격을 산정해야 할 것입니다.

본 건의 경쟁률 및 유찰 여부 또한 입찰가 결정에 중요한 변수가 될 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.