나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53423 [1] 경기도 안산시 상록구 일동 545-11 3층301호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 써브감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

대상 물건은 경기도 안산시 상록구 일동 소재 "성포동배수지 체육시설" 동측 인근에 위치 하며, 주위는 다세대주택, 주상용 건물 등이 소재하고 있음.

교통상황

대상 물건까지 차량 출입이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통사정은 대체로 무난함.

건물의 구조

알씨조 및 조적조 평스라브지붕 지하1층, 지상3층 건 중 3층 301호로서, 외벽 : 적연와 견출 등 마감. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 토지로서 다세대주택 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

대상 물건 북서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로3류(폭 8m 미만)(국지도로)(접합) , 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 시도지정문화유산구 역(이익선생묘,외곽경계로부터300미터이내의지역으로문화재협의구역임)<문화유산의 보존 및 활용에 관한 법률>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법 >, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

1. 다세대주택으로 이용중임.
2. ‘서울보증보험 주식회사’(양도전 : 임차인 한국토지주택공사)로부터 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다’는 확약서가 2026.01.28. 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53423 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 일동 545-11 3층301호 (새주소: 경기도 안산시 상록구 성호로8길 30 (일동))

용도: 다세대주택

감정가: 106,000,000원

토지면적: 40.32㎡ (약 12.20평)

토지지분: 40.316㎡ (약 12.20평)

건물면적: 67.92㎡ (약 20.55평)

건물지분: 67.92㎡ (약 20.55평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

건축물 개요:

* 건축년도: 1992년 8월 20일

* 구조: 알씨조 및 조적조 평스라브지붕

* 지하: 1층

* 지상: 3층

* 해당 층: 3층 301호

* 용도: 공동주택 (11세대 다세대주택)

* 대지면적: 266.7㎡ (약 80.67평)

* 건축면적: 135.75㎡ (약 41.06평)

* 연면적: 499.5㎡ (약 151.09평)

* 건폐율: 50.89%

* 용적률: 146.32%

2. 입지조건

* 위치: 경기도 안산시 상록구 일동 소재, "성포동배수지 체육시설" 동측 인근에 위치.

* 주위환경: 다세대주택 및 주상용 건물이 혼재된 지역.

* 교통: 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편.

* 토지이용계획: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구, 소로3류, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 시도지정문화유산구역(이익선생묘), 생활소음진동관리지역, 성장관리권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등, 2025.8.26.~2026.8.25.).

3. 권리분석

* 말소기준권리: 갑34, 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 2025-09-29 접수, 50,652,400원)

* 등기부 현황:

* 갑19: 소유권이전 (2008-07-03)

* 을9: 주택임차권 (임차인: 한국토지주택공사, 2018-10-01 접수, 90,000,000원, 말소 예정)

* 갑32: 소유권이전 (2022-12-22)

* 갑34: 강제경매 (2025-09-29, 말소기준권리)

* 임차인 현황:

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사 승계인)

* 보증금: 90,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2011-09-23

* 확정일자: 2011-09-14

* 배당신고일자: 2018-10-01

* 대항력: 없음

* 인수되는 보증금: 0원

* 주요 특이사항:

* 임차인(서울보증보험 주식회사, 구 한국토지주택공사)은 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 배당금으로 임차보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다'는 내용의 확약서를 2026.01.28. 제출하였습니다. 이에 따라 본 건은 대항력 있는 임차인으로 인한 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

* SGI 인수조건 변경, 선순위임차권, 공동담보 등의 내용이 있으나, 확약서 제출로 인해 임차인 관련 위험은 해소된 것으로 보입니다.

4. 상권분석

* 주변 매매사례 분석 (2026년 3월 기준):

* The힐하우스(110-3): 43.3㎡ (약 13.1평), 13,300만원 (약 101.5만원/평)

* 준아트빌(624-4): 74.485㎡ (약 22.5평), 18,400만원 (약 81.8만원/평)

* 태인어울림B(622-18): 53.285㎡ (약 16.1평), 16,500만원 (약 102.5만원/평)

* 본 물건(67.92㎡, 약 20.5평)의 면적을 고려할 때, 주변 시세는 평당 약 81.8만원 ~ 102.5만원 수준으로 형성되어 있습니다.

* 평균 시세 적용 시 (약 95만원/평): 20.5평 * 95만원/평 = 약 19,500만원 수준으로 추정됩니다.

* 인근 지역은 다세대주택 밀집 지역으로, 주거지로서의 기본적인 상권이 형성되어 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: "성포동배수지 체육시설"이 인근에 위치하며, 일반적인 다세대주택 지역에서 이용 가능한 각종 편의시설, 상업시설, 의료시설 등 접근성은 양호할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근성도 무난한 수준입니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 서비스 검색으로는 특별히 문제가 될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

* 임차인 확약서 이행: 임차인이 대항력을 포기하고 배당에 의존하기로 확약하였으나, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

* 다세대주택 관리: 11세대가 거주 중인 건물로서, 공동 주택 관리 및 유지보수와 관련된 의견 충돌이나 비용 발생 가능성이 있습니다.

* 토지이용계획 제한: 시가지경관지구, 문화재보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 다양한 토지이용계획상 제한 사항이 있어 향후 건축 행위나 재산권 행사에 제약이 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 일동에 소재한 다세대주택으로, 감정가는 106,000,000원입니다. 임차인이 대항력을 포기하는 확약서를 제출함에 따라 권리상 인수되는 보증금은 없으므로 명도 및 보증금 부담은 없습니다. 주변 실거래가 시세와 비교했을 때 감정가가 현저히 낮게 평가되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있는 물건입니다. 다만, 토지이용계획상의 제약 사항과 임차인 확약서 이행 여부 등 잠재적 리스크 요소를 충분히 인지하고 입찰에 임해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 무권리 인수: 임차인의 대항력 포기 확약으로 인해 권리 인수 부담이 없어 안전하게 투자가 가능합니다.

* 시세 대비 저가: 감정가가 시세보다 낮게 책정되어 있어, 낙찰 후 상당한 시세 차익 실현이 기대됩니다.

* 실수요자 접근 용이: 적정 면적으로 실수요자 또는 임대 수익 투자자 모두에게 매력적일 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 106,000,000원이나, 최근 주변 실거래가 분석 결과 전용면적 67.92㎡ (약 20.5평) 기준 시세는 약 167,000,000원 ~ 209,000,000원 수준으로 추정됩니다. 이에 따라, 권리 인수 부담이 없고 시세보다 저평가된 점을 감안하여, 경쟁력 있는 입찰가로 낙찰받는다면 충분한 투자 수익을 기대할 수 있습니다.

현 시세 및 물건의 장점을 고려한 예상 입찰가는 130,000,000원입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.