나이스옥션 법원경매 안산 2025타경889 [1] 경기도 시흥시 장현동 671-2 아띠프라자 2층201호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 소망감정 · 평가일 2025.10.17

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 시흥시 장현동 소재 '시흥시청' 남측 도로월편에 위치하는 '아띠프라자' 내에 소재 하며, 인근일대는 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설, 야산 등으로 이루어진 지 역임.

교통상황

39번국도 서측 인근에 위치한 지역으로서 본 건물까지 차량접근 용이하고 인근에 버스정류 장이 소재하며, 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 위치함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층건 내 2층 201호, 202호, 203호 로서 외벽 : 돌붙임, 타일, 페인팅 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅. 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

공히 근린생활시설(공실)로 이용중임.

설비내역

공용위생설비, 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

제형에 유사한 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북측으로 폭20미터, 남측으로 폭12미터, 동측으로 폭6미터(보행자도로) 정도의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

장현동 671-2 :도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2021-05-07)(특수도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(2021-05-07)(집산도로)(접합), 공공주택지구<공공주택 특별법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미 상 임.

물건 비고

공부상 근린생활시설로 이용 중이고 공실임(감정평가시 기준).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 상세 정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경889 (1)

* 소재지: 경기도 시흥시 장현동 671-2, 아띠프라자 2층 201호

* 신주소: 경기도 시흥시 시청로 37 (장현동)

* 용도: 근린상가 (건축물대장상 제1종근린생활시설, 기타 제2종근린생활시설)

* 감정가: 410,000,000원

* 토지면적 (토지 지분): 23.90㎡ (약 7.23평)

* 건물면적 (건물 지분): 43.63㎡ (약 13.19평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 건축물 사용승인일: 2023년 06월 29일

* 특이사항: 공동담보, 유동화 물건

* 주의사항: 공부상 근린생활시설로 이용 중이며, 감정평가 시점 기준 공실임.

1.2. 입지조건

* 위치 및 주위 환경: 경기도 시흥시 장현동 소재 '시흥시청' 남측 도로변에 위치한 '아띠프라자' 내에 소재함. 인근 지역은 관공서, 근린생활시설, 아파트단지, 업무시설, 야산 등으로 이루어진 지역임.

* 교통 상황: 39번 국도 서측 인근에 위치하여 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재함. 북동측 인근에 시흥시청역(서해선)이 위치하여 대중교통 이용이 편리함. 향후 신안산선, 경강선(월곶~판교선) 개통 예정으로 트리플 역세권이 될 전망임.

* 도로 상황: 북측으로 폭 20미터, 남측으로 폭 12미터, 동측으로 폭 6미터(보행자도로) 정도의 포장도로에 접함.

1.3. 건물 정보

* 건물명: 아띠프라자

* 구조: 철근콘크리트구조, (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 2층 201호.

* 외벽: 돌붙임, 타일, 페인팅 등 마감.

* 내벽: 몰탈위 페인팅.

* 창호: 샷시 창호임.

* 층수: 지하 1층, 지상 5층 건물 중 2층.

* 이용상태: 근린생활시설(현재 공실).

* 설비내역: 공용 위생설비, 급배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등이 되어 있음.

1.4. 토지 정보

* 지번: 경기도 시흥시 장현동 671-2

* 형상 및 이용상태: 제형에 유사한 토지로서 동하향의 완경사지를 평탄히 조성하였으며, 근린생활시설 건부지로 이용 중임.

* 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만), 중로1류(폭 20m~25m), 중로3류(폭 12m~15m), 공공주택지구, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등의 주택거래에 한함).

2. 권리분석

2.1. 말소 기준 권리 및 소멸 권리

* 말소기준권리: 하나은행 근저당 (2024년 05월 31일 접수).

* 등기부채권 총액: 870,000,000원.

* 소멸 권리:

* 을3: 하나은행 근저당, 채권금액 840,000,000원 (말소)

* 을6: 장익성 근저당, 채권금액 30,000,000원 (말소)

* 갑5: 정읍세무서 압류 (말소)

* 갑6: 시흥시 압류 (말소)

* 갑7: 하나은행 임의경매개시결정 (2025년 09월 30일 접수, 수원지방법원 안산지원 2025타경889) (말소)

* 갑8: 국민건강보험공단 압류 (말소)

2.2. 인수되는 권리

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권 (개요: 명시되지 않음).

2.3. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원.

* 해당 물건에는 법적으로 인수해야 할 임차권은 없는 것으로 파악됩니다.

* 주의사항: 임대 관계는 현재 미상이며, 실제 점유 여부 및 임대차 관계는 현장 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3. 상권분석

3.1. 상권 개요

* 위치: 시흥시청역을 중심으로 형성된 행정타운 및 상업지구.

* 배후수요: 시흥시청, 인근 아파트 단지(장현지구, 능곡지구 등 약 2만 4천 세대 이상 추정) 및 업무시설을 배후수요로 확보.

* 특징: 향후 시흥시청역 일대가 서해선, 신안산선, 경강선(월판선)의 트리플 역세권으로 개발될 예정이어서 미래 가치가 높음.

3.2. 주변 시설 및 경쟁 환경

* 주변 시설: 시흥시청, 각급 관공서, 상업시설, 아파트 단지 등이 밀집되어 있어 직주근접 및 생활 편의성이 높음.

* 경쟁 환경: 대형 상업 시설(모다아울렛, 현대 테라타워 등)이 인근에 위치하고 있으나, 시흥시청역 역세권 핵심 상권의 수요 흡수 잠재력 보유.

* 공실 현황: 본 물건을 포함하여 일부 공실이 존재하는 것으로 파악되나, 향후 개발 계획에 따른 상권 활성화 및 공실 해소 기대.

4. 생활정보

4.1. 편의시설 및 공공시설

* 공공시설: 시흥시청, 주민센터 등 다양한 관공서 이용이 편리함.

* 편의시설: 인근 상업지역 내 마트, 병원, 학원 등 다양한 편의시설 이용 가능.

4.2. 교통 편의성

* 대중교통: 시흥시청역(서해선) 도보 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 서울 및 수도권 주요 지역 접근성이 우수함.

* 자가용: 39번 국도 및 인근 도로망을 통해 시흥시 및 타 지역으로의 차량 이동이 편리함.

5. 잠재적 리스크

5.1. 공실 및 임대 관련 리스크

* 현재 공실 상태로, 임대차 계약 체결까지 공실이 지속될 가능성이 있음.

* 임대료 수준 및 임차인 확보 경쟁이 심화될 수 있음.

5.2. 권리 및 법적 리스크

* 등기부채권 총액이 8억 7천만원으로 높아, 경매 취하 가능성은 낮으나 채권 변제 순위에 따른 추가적인 변수 가능성 고려.

* 매각으로 소멸되지 않는 지상권이 존재할 가능성 있으나, 현재까지 인수되는 권리는 없는 것으로 파악됨.

5.3. 시장 및 기타 리스크

* 부동산 경기 침체 또는 지역 상권의 변화에 따른 시세 변동 위험.

* 토지이용계획 상 외국인 등의 주택거래에 한한 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있어, 특정 거래 시 제한이 있을 수 있음.

6. 종합 의견

본 물건은 시흥시청 및 시흥시청역 역세권이라는 확실한 입지적 장점을 가지고 있으며, 향후 트리플 역세권 개발에 따른 미래 가치가 기대되는 상가입니다. 현재 공실 상태로 즉각적인 임대 수익 발생보다는 향후 상권 활성화 및 공실 해소를 통한 시세 차익 또는 안정적인 임대 수익을 목표로 하는 투자자에게 적합할 수 있습니다. 권리관계는 비교적 명확하나, 높은 채권 총액은 유의해야 할 사항입니다.

7. 투자 포인트

* 시흥시청역 트리플 역세권 개발 예정에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 시흥시청, 관공서, 대규모 아파트 단지 등 안정적인 배후수요 확보.

* 역세권 및 대로변 입지로 인한 우수한 가시성과 접근성.

* 상대적으로 낮은 상업용지 비율로 인한 상가 희소성.

8. 예상 입찰가

* 감정가: 410,000,000원

* 토지 지분 면적: 23.90㎡ (약 7.23평)

* 건물 전용 면적: 43.63㎡ (약 13.19평)

* 인수 보증금: 0원

* 본 물건의 예상 입찰가는 주변 시세, 유사 물건 낙찰가율, 본인의 투자 성향 및 자금 계획을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다.

* 현재 감정가 대비 80~90% 수준(약 328,000,000원 ~ 369,000,000원)에서 신중하게 검토해 볼 것을 권장합니다.

9. 주변 시설 및 혐오시설 확인

* 주변 시설: 시흥시청, 병원, 은행, 다수의 근린생활시설, 아파트 단지 등 다양한 편의시설 및 생활 인프라가 잘 갖추어져 있습니다.

* 혐오시설: 현재까지 파악된 바로는 본 물건지 인근에서 특별히 지가 하락 등 부정적인 영향을 줄 수 있는 혐오시설(폐기물 처리시설, 장례시설, 대규모 공장 등)은 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.