나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53413 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1297-11 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 신안감정 · 평가일 2025.10.16

토지감정요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 단원구 사동 소재 "사동행정복지센터"서측에 위치하며, 주위는 다가구주텍,단독주택,근린생활시설, 공원등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건 도로앞까지 차량출입가능하고, 인근버스정류장 등 대중교통 감안 시 교통상황 무난한 편임.

형태 및 이용상태

가장형(정방형) 평지로 다가구주택부지로 이용중임.

인접 도로상태

소로1류(폭 10m~12m)(접합)

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로1류(폭 10m~12m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

제시목록 외의 물건

없음.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.본건은 평가의 물적 기준이 되는 지적도,토지대장등에 의거하여, 육안에 의한 관찰로 평가하였습니다. 면적, 경계등 지적불부합 여부에 대한 확인을 위해서는 측량이 필요한 상태임을 유의하시기 바랍니다.

건물감정평가요항표

건물의 구조

조적조 눈섭지붕(평스라브)3층 주택으로, 외벽:조적조 내벽:몰탈위페인팅 및 벽지마감 창호:샤시유리창임.

이용상태

다가구 주택으로, 1층:4가구 2층:4가구 3층:2가구 지층:4가구 구조임.

설비내역

위생,난방,급배스,소화전설비 등 기본적설비 되어 있음.

부합물 및 종물

토지건물 감정평가 명세표에 표시한 바와 같은 제시외건물(부합물 종물)이 소재함.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1.임대관계-미상임. 2.본건은 다가구 주택으로 거주자의 프라이버시 침해문제, 이해관계인부재, 잠금장치등으로 인하여, 자세한 내부구조등은 조사불가능하여, 외부관찰등에 의거하여 평가하였고, 내부의 하자유무(천정,벽체,바닥,창호등의 파손,균열,누수현상을 위한 수리비나 개선비용의 필요유무, 난방,급수,위생,소화설비등의 수리비나 개선비용의 필요유무)는 구체적확인이 불가능하므로, 이를 충분히 감안하시고, 이들을 필히 확인하여 경매참가 하시기 바랍니다.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53413 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1297-11

건물명/도로명주소: (건물명 없음) / 경기도 안산시 상록구 네고지2길 5

용도: 다가구주택 (총 14가구)

감정가: 1,082,762,960원

토지 면적: 266.00㎡ (약 80.47 평)

건물 총 면적: 540.64㎡ (약 163.54 평)

제시외 건물 면적: 39.00㎡ (일괄 매각 포함)

경매 구분: 부동산 강제 경매

채권자: 김

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

건물 구조: 조적조, 눈섭지붕(평스라브)

건물 층수: 지하 1층, 지상 3층

건축 허가일: 1992년 9월 4일

사용 승인일: 1992년 12월 22일

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "사동행정복지센터" 서측에 위치하며, 주위는 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설, 공원 등이 혼재하는 지역입니다.

* 교통 상황: 본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스 정류장 등 대중교통 이용이 용이하여 교통 상황은 무난한 편입니다.

* 토지 이용: 가장형(정방형)의 평지로 다가구주택 부지로 이용 중입니다.

* 인접 도로: 소로 1류(폭 10m~12m)에 접해 있습니다.

* 토지 이용 계획 및 제한 상태: 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반) 등으로 지정되어 있습니다. 또한, 가축사육제한구역, 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역에 해당합니다. 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 허가를 받아야 하는 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)입니다.

1.2. 권리분석

* 매각으로 소멸되지 않는 권리:

건물 등기부상 을구 순위 11, 12, 13, 14, 15, 16, 17번의 주택임차권 등기는 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다.

이들 임차권은 배당에서 보증금이 전액 변제되지 않을 경우 말소되지 않으므로, 매수인은 해당 임차인들의 보증금 일부 또는 전부를 부담하게 될 수 있습니다.

* 말소기준권리:

토지 등기부상 갑4, 건물 등기부상 갑8 (접수일자 2025-09-29, 김 의 강제경매)이 말소기준권리입니다.

이에 따라 말소기준권리보다 후순위인 권리들은 매각으로 소멸될 예정입니다.

단, 상기 언급된 인수되는 임차권 등기는 말소되지 않고 매수인에게 승계됩니다.

* 임차인 현황:

총 12명의 임차인이 확인되며, 모두 대항력이 있는 것으로 파악됩니다.

* 한국토지주택공사(입주자망김순예) - 보증금 20,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-29, 확정일자 2008-11-03

* 신경진 - 보증금 105,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-08-02, 확정일자 2022-06-16

* 한국토지주택공사(입주자이주현) - 보증금 118,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-07-27, 확정일자 2022-07-18

* 김 - 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-14, 확정일자 2022-02-22

* 이종윤 - 보증금 120,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2013-11-29, 확정일자 2022-02-22

* 이종윤 - 보증금 40,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2013-11-29, 확정일자 2018-03-12

* 이종윤 - 보증금 70,000,000원 (1차 보증금 증액분 30,000,000원 포함), 차임 0원, 전입일자 2013-11-29, 확정일자 2020-09-25

* 김 - 보증금 110,000,000원, 차임 100,000원, 전입일자 2022-09-06, 확정일자 2022-09-14

* 김 - 보증금 80,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-10-28, 확정일자 2021-10-08

* 한국토지주택공사(입주자조정용) - 보증금 100,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2021-09-29, 확정일자 2021-09-17

* 임 - 보증금 50,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2022-11-28, 확정일자 2022-11-28

* 박 - 보증금 130,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2022-03-04, 확정일자 2022-02-11

1.3. 상권분석

* 주변 상권: 다가구주택, 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 밀집 지역으로, 기본적인 생활 편의시설 이용이 편리합니다.

* 배후 수요: 인근 다수의 주거 단지로 인해 안정적인 임대 수요 확보가 가능합니다.

* 혐오시설: 주변 시설 조사 결과, 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. "성원고시텔" 등 주거 관련 시설이 일부 존재합니다.

1.4. 생활정보

* 편의시설: 사동행정복지센터가 인근에 위치하며, 근린생활시설을 통해 일상생활에 필요한 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 차량 접근성이 양호하고, 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

* 교육시설: (주변 학군 등 추가적인 조사 필요)

1.5. 잠재적 리스크

* 대항력 있는 임차인 인수 부담: 다수의 임차인이 대항력을 보유하고 있으며, 이들의 보증금이 배당으로 전액 변제되지 않을 경우 매수인이 인수해야 합니다. 이는 상당한 추가 자금 부담으로 이어질 수 있습니다.

* 제시외 건물: 일괄 매각 대상에 포함된 제시외 건물에 대한 법적 검토 및 철거/이전 가능성을 확인해야 합니다.

* 건물 내부 상태: 다가구 주택의 내부 구조, 하자 유무, 설비 상태 등은 외부 관찰만으로 파악이 어려우므로, 반드시 현장 방문하여 상세히 확인해야 합니다.

* 토지 경계 확인: 정확한 토지 면적 및 경계 확인을 위해 측량이 필요할 수 있습니다.

* 토지 거래 허가 구역: 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 사동에 위치한 다가구주택으로, 입지 및 주변 환경은 양호한 편입니다. 그러나 다수의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 이들의 보증금 인수 가능성이 주요 리스크 요인입니다. 특히, 등기부상 '인수'로 명시된 임차권들은 매각으로 소멸되지 않으므로, 이에 대한 면밀한 분석과 철저한 현장 조사가 필수적입니다. 권리 분석 및 현장 조사를 충분히 수행한 후 신중하게 접근해야 할 물건입니다.

1.7. 투자 포인트

* 안정적인 주거 입지: 대중교통 접근성이 좋고 생활 편의시설이 인접한 주거 지역에 위치합니다.

* 다가구주택으로서의 임대 수익 잠재력: 14가구로 구성되어 있어, 정상적인 임대 관리를 통해 꾸준한 임대 수익 확보가 가능합니다.

* (주변 개발 계획 등 추가 정보 파악 시 투자 포인트 강화 가능)

1.8. 예상 입찰가

본 건은 다수의 대항력 있는 임차인 보증금을 매수인이 인수해야 할 가능성이 매우 높습니다. 따라서 입찰가 산정 시 이를 최우선으로 고려해야 합니다.

* 총 임차인 보증금 합계 (대항력 보유 임차인): 약 953,000,000원

(20,000,000 + 105,000,000 + 118,000,000 + 120,000,000 + 120,000,000 + 40,000,000 + 70,000,000 + 110,000,000 + 80,000,000 + 100,000,000 + 50,000,000 + 130,000,000)

* 감정가: 1,082,762,960원

예상 입찰가는 감정가 및 시장 가치를 고려하되, 상기 총 임차 보증금 합계(약 9억 5천 3백만원)를 매수인이 부담해야 할 금액으로 간주하여, 순수 투자금 대비 수익률을 산정해야 합니다.

즉, (건물의 실질 가치) - (인수되는 보증금) = (매수인의 최대 적정 입찰가) 라는 산식에 기반하여, 안전 마진을 확보할 수 있는 수준에서 입찰가를 결정하는 것이 바람직합니다.

정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 해당 지역의 시세, 임대 수익률 분석, 명도 가능성 등을 종합적으로 검토해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.