나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53426 [1] 경기도 안산시 상록구 사동 1410-10 정우아트빌 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 사동 소재 "초당초등학교" 남측 인근에 위치하는 정우아트빌 제4층 제402호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로 제 반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트 지상5층 건물 내 제4층 제402호로서 외벽 : 치장벽돌 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 욕실2, 거실, 주방/식당 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수시설, 도시가스설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로 건부지(다세대주택)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역<교육환경 보호에 관한 법률> , 상대보호구역(초당초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(초당초등학교)<교 육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도 시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아 파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장방문 시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 건물개황도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을 수 있 으니 경매시 유의하시기 바람.

물건 비고

배당에서 임차보증금이 전액 변제되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수함

AI 물건분석

1. 물건기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53426 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1410-10, 정우아트빌 4층 402호

용도: 다세대주택

감정가: 170,000,000원

토지면적: 38.80㎡ (약 11.74평)

건물면적: 78.16㎡ (약 23.64평)

매각대상: 토지 및 건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 김OO

2. 입지조건

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 안산시 상록구 사동에 소재한 "정우아트빌" 제4층 제402호로, "초당초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 단독주택, 공동주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주택지대로서 주위 환경은 대체로 보통 수준입니다.

교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준으로 평가됩니다.

도로상태: 본건 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태: 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)에 속하며, 가축사육제한구역, 상대보호구역 및 절대보호구역(초당초등학교), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다. 또한, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상, 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로 관련 규정 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

임차인 현황:

본건에는 대항력 있는 임차인 김성환 씨가 거주 중입니다.

* 임차인: 김성환

* 보증금: 153,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2017-12-26

* 확정일자: 2017-11-29

* 배당신고일자: 2025-09-30

* 대항력: 있음

주의사항: 임차인 김성환 씨의 보증금 153,000,000원은 배당 절차에서 전액 변제되지 않을 경우, 그 잔액을 매수인이 인수해야 할 의무가 발생합니다. 이는 본건 취득 시 추가 비용 발생 가능성을 의미합니다. (김 임차인)

등기부 요약:

말소기준권리는 2025년 9월 30일 접수된 수원지방법원 안산지원 강제경매개시결정(채권자: 김성환)입니다.

본 물건은 강제경매 개시결정 등기 외의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정이나, 위 임차인 인수 조항에 따라 일부 권리가 소멸되지 않고 매수인이 인수할 수 있습니다.

4. 상권분석

건물 정보:

* 건물명: 정우아트빌

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 사동 1410-10 (도로명 주소: 장화3길 17)

* 구조: 철근콘크리트구조, 지상 5층 건물 내 4층 402호

* 준공 시기: 사용승인일 2008년 1월 28일 추정

* 전용면적: 78.16㎡ (약 23.64평)

* 이용 상태: 다세대주택 (방 3, 욕실 2, 거실, 주방/식당 등)

주변 시세 분석 (JSON 데이터 기반):

제공된 최근 매매 사례들을 분석한 결과, 본건이 위치한 안산시 상록구 사동 지역의 다세대주택 시세는 건물 연식 및 면적에 따라 상당한 차이를 보입니다.

* 2022년 준공된 '에듀파크타운'(66.65㎡)은 2026년 7월 268,000,000원(약 402만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2020년 준공된 '리슈빌'(71.52㎡)은 2026년 7월 249,000,000원(약 348만원/㎡)에 거래되었습니다.

* 2001년 준공된 '삼성빌리지'(59.83㎡)는 2026년 7월 105,000,000원(약 175만원/㎡)에 거래되었습니다.

본건 '정우아트빌'(2008년 준공 추정, 78.16㎡)의 감정가 170,000,000원은 평당 약 217만원 수준입니다. 이는 비교적 연식이 있는 건물임을 감안할 때 주변 유사 연식 건물의 시세와 유사하거나 약간 낮은 수준으로 판단됩니다. 다만, 인근 신축 건물들의 높은 시세를 고려할 때, 본건의 잠재적 가치 상승 여력 또한 존재합니다.

5. 생활정보

편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 쇼핑, 금융 등 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설: 초당초등학교가 인근에 위치하여 통학이 편리한 편입니다. 다만, 초당초등학교 인근이 교육환경 보호구역으로 지정되어 있어, 향후 건축 관련 규제 사항을 면밀히 검토해야 합니다.

6. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 인수 위험: 본건의 가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 김성환 씨의 보증금 153,000,000원입니다. 만약 경매 배당 절차에서 이 보증금 전액이 변제되지 않을 경우, 매수인이 그 차액을 인수해야 합니다. 이는 예상치 못한 큰 금액의 추가 지출로 이어질 수 있습니다.

내부 확인 불가: 현장 방문 시 폐문부재로 인해 건물 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 따라서 실제 건물의 내부 상태, 마감재, 설비 노후 정도, 구조적 하자 여부 등을 파악할 수 없다는 점은 잠재적인 리스크입니다.

토지이용계획상의 제한: 본건 토지는 다수의 법규 및 지역 지구(시가지경관지구, 가축사육제한구역, 토지거래허가구역 등)에 의해 제한을 받고 있어, 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 행위에 제약이 있을 수 있습니다. 특히 토지거래허가구역 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)에 대한 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 안산시 상록구 사동 소재 다세대주택으로, 초당초등학교 인근의 주거 지역에 위치하고 있습니다. 접근성 및 주변 편의시설 이용은 양호한 편입니다.

권리 분석상 가장 중요한 사항은 대항력 있는 임차인의 존재와 그 보증금 153,000,000원입니다. 임차인의 전입 및 확정일자가 말소기준권리보다 선행하므로, 임차인의 보증금은 경매 배당에서 우선적으로 변제될 가능성이 높습니다. 그러나 배당 절차에서 보증금 전액이 충당되지 않을 경우, 매수인이 잔액을 인수해야 하는 위험이 존재하므로, 입찰 전 철저한 권리 및 배당 분석이 필수적입니다.

건축물대장상 사용승인일이 2008년으로 추정되어 연식이 다소 있으나, 전용면적 78.16㎡로 실거주에 적합한 크기입니다. 인근 신축 다세대 주택 시세와 비교 시, 본건의 감정가는 합리적인 수준으로 평가될 수 있으나, 임차인 인수 리스크로 인해 실제 투자 가치는 신중하게 판단해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 학군 수요: 초당초등학교가 인접해 있어 자녀가 있는 가정의 실거주 수요가 꾸준히 있을 것으로 예상됩니다.

* 시세 상승 잠재력: 비교적 최근(2020~2022년) 준공된 인근 신축 다세대 주택의 높은 시세와 비교했을 때, 본건의 감정가 또는 낙찰가 수준은 향후 가치 상승을 기대해 볼 수 있는 투자 기회를 제공할 수 있습니다.

* 넓은 전용 면적: 78.16㎡ (약 23.64평)의 전용 면적은 쾌적한 주거 공간을 제공하며, 실수요자들에게 매력적인 요소가 될 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 170,000,000원이며, 이는 전용면적 78.16㎡ 기준 평당 약 217만원 수준입니다. 주변의 비교적 신축 건물들의 시세가 평당 350만원 이상으로 형성되어 있는 점을 고려하면, 본건의 감정가는 시장 가격 대비 보수적으로 책정되었을 가능성이 있습니다.

그러나, 본건에는 보증금 153,000,000원의 대항력 있는 임차인이 존재하며, 배당 절차에서 보증금 전액이 변제되지 못할 경우 매수인이 잔액을 인수해야 하는 중대한 위험이 있습니다. 임차인의 전입 및 확정일자가 본건 경매의 말소기준권리보다 선행하므로, 배당 순위에 따라 임차인의 보증금은 우선적으로 변제받을 가능성이 높습니다. 그럼에도 불구하고, 만약 배당 절차에서 보증금 전액이 충당되지 않을 경우, 매수인이 부담해야 할 총 인수 금액은 감정가를 훨씬 초과할 수 있습니다.

이러한 잠재적인 임차인 인수 위험을 충분히 고려하여 보수적인 접근이 필요합니다. 따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 수준인 170,000,000원으로 제안합니다. 이 가격으로 낙찰받는다면, 임차 보증금이 경매 배당을 통해 전액 변제된다는 전제 하에, 시장 가격 대비 합리적인 수준에서 취득이 가능할 것으로 판단됩니다. 그러나, 실제 배당 결과에 따라 인수해야 하는 금액이 달라질 수 있으므로, 입찰 전 반드시 최종 배당 내역을 확인해야 하며, 최악의 시나리오(인수되는 임차 보증금)를 고려한 총 인수 비용을 산정하여 입찰가를 결정하는 것이 현명합니다.

주변 지역 지도 확인 결과, 본건 인근에 혐오시설로 간주될 만한 시설은 뚜렷하게 확인되지 않았습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.