나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53400 [1] 경기도 안산시 상록구 부곡동 647 하늘미소주택 4층401호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 이영섭감정 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재"시립부곡어린이집"북서측 인근에 위치하며, 주위는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 호내하는 지역으로 제반 주위 환경은 보통시 됩니다.

교통상황

본건까지 차량의 진·출입이 용이하고, 인근에 소재하는 버스정류장 까지의 거리 및 운행 빈 도 등으로 보아 제반 대중교통 사정은 보통시 됩니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 5층 내 제4층 제401호로, (사용승인일 : 2007.12.14) 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 새시창호 등 입니다.

이용상태

다세대주택(방3, 주방1, 욕실2, 거실1, 발코니1, 현관1)등으로 이용중 입니다.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 개별난방설비, 화재탐지설비, 승강기 등을 갖추었 습니다.

토지의 형상 및 이용상태

가장형 평지로서, "연립주택 건부지"등으로 이용중 입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(뿌리유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역 의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리 지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상 자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.) 입니다.

공부와의 차이

없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

①임대관계 : 미상입니다. ②기타 : 현장조사 시 이해관계인의 부재, 잠금장치로 인한 폐문으로 내부구조 및 이용상황 등은 집합건축물대장상 기재내용, 건축물 현황도, 탐문조사, 외부관찰 등에 의거하였으므로 실제와 다소 상이할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하여 주시기 바랍니다.

물건 비고

2026.02.26.자로 신청채권자 서울보증보험 주식회사(주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)로부터 우선변제권만 주장하고, 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하여 임차권등기 말소에 동의한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 안산지원 2025타경53400 (1)

소재지: 경기도 안산시 상록구 부곡동 647 하늘미소주택 4층 401호

용도: 연립주택 (집합건축물대장상 다세대주택)

건축물 정보:

건축년도: 2007년 12월 14일 사용승인

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

총 층수: 5층 중 4층

토지 정보:

토지면적: 38.70㎡ (약 11.71평)

토지 지분: 38.7㎡

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 정보:

건물면적: 79.32㎡ (약 23.98평)

건물 지분: 79.32㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

이용상태: 방 3, 욕실 2, 주방 1, 거실 1, 발코니 1, 현관 1

감정가: 174,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO (서울보증보험 주식회사)

1.1. 입지조건

주위 환경:

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동 소재 "시립부곡어린이집" 북서측 인근에 위치합니다.

주변은 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설 등이 혼재된 지역으로, 주거 환경은 보통 수준입니다.

교통상황:

차량의 진출입이 용이하며, 인근에 소재하는 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도 등을 고려할 때 대중교통 사정 역시 보통 수준입니다.

인접 도로상태:

본건 북측으로 노폭 약 20미터 내외, 서측으로 노폭 약 15미터 내외의 아스팔트 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태:

본건은 도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반)에 속해 있습니다.

또한, 중로1류(폭 20m~25m)(집산도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합)에 접해 있습니다.

추가적으로 가축사육제한구역, 상대보호구역(뿌리유치원), 대기관리권역, 도시교통정비지역, 생활소음진동관리지역, 성장관리권역으로 지정되어 있습니다.

특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2022년 12월 27일 접수된 윤진업 근저당권입니다.

권리 분석 결과:

말소기준권리보다 후순위인 근저당, 압류, 강제경매 등의 권리는 모두 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주택임차권 (한국토지주택공사)은 2024년 7월 26일 등기되었으나, 신청채권자(서울보증보험 주식회사)의 확약서 제출로 인해 우선변제권만 주장하고 잔존 임차보증금반환청구 및 대항력을 포기하였습니다. 이에 따라 해당 임차권은 소멸될 것으로 판단됩니다.

인수 보증금: 0원

위 확약서에 명시된 바와 같이, 임차인의 보증금반환청구 및 대항력 포기로 인해 낙찰자가 인수해야 할 보증금은 없습니다.

임차인 현황:

임차인: 서울보증보험 주식회사 (주택임차권자 한국토지주택공사 승계인)

보증금: 150,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2018년 5월 23일

확정일자: 2018년 5월 4일

배당신고일자: 2024년 7월 26일

대항력: 없음

비고: SGI 인수조건 변경 (대항력 및 잔존 보증금 반환 청구 포기 확약서 제출)

1.3. 상권분석

주변 지역 특성:

본건이 소재한 부곡동 일대는 단독(다가구)주택, 다세대주택 및 근린생활시설이 혼재된 일반적인 주거 지역입니다.

최근 매매 시세 분석 (2026년 7월 기준):

주변 유사 다세대주택의 최근 매매 사례를 분석한 결과, 제곱미터당 가격은 다음과 같습니다.

* 호산아트 (2017년 건축, 53.4㎡): 약 310만원/㎡ (매매가 16,600만원)

* 베니스 (2016년 건축, 52.17㎡): 약 268만원/㎡ (매매가 14,000만원)

* 다정하이츠빌라 (2001년 건축, 59.94㎡): 약 213만원/㎡ (매매가 12,800만원)

본건(하늘미소주택, 2007년 건축, 79.32㎡)의 감정가(174,000,000원, 약 219만원/㎡)는 건축 연도를 고려할 때 오래된 건물의 시세와 유사하거나 약간 높은 수준으로 보입니다.

최근 거래된 신축 다세대주택(2016-2017년 건축)의 제곱미터당 시세(약 270~310만원)를 본건의 건물 면적(79.32㎡)에 적용할 경우, 잠재적 시장 시세는 약 214,000,000원에서 245,000,000원 수준으로 추정할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설:

본건 인근에 시립부곡어린이집이 위치하고 있습니다.

근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생필품 구매, 식당 이용 등 일상생활 편의시설 이용이 용이합니다.

교육시설:

본건은 상대보호구역(뿌리유치원)으로 지정된 지역에 포함되어 있어, 일부 교육 환경 관련 규제가 적용될 수 있습니다.

교통:

인근 버스정류장 및 도로망을 이용한 시내 이동이 편리합니다.

1.5. 잠재적 리스크

임차권 관련 위험:

임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 낙찰자가 추가적인 임차보증금을 인수해야 할 위험은 매우 낮습니다.

다만, 확약서의 법적 효력 및 경매 절차상 최종 소멸 확인은 반드시 필요합니다.

미확인 임대 관계:

제공된 정보에 따르면 임대관계는 미상입니다. 현장 조사 시 이해관계인의 부재 또는 잠금장치로 인해 내부 구조 및 이용 상황을 정확히 파악하기 어려웠을 수 있습니다. 실제 현황이 공부 내용과 다소 상이할 가능성이 있으므로, 입찰 전 현장 재확인이 중요합니다.

토지 이용 제한:

본건은 상대보호구역, 토지거래계약 허가구역 등 일부 토지 이용 제한 사항이 존재합니다. 이는 향후 재건축이나 용도 변경 등 개발 행위에 영향을 미칠 수 있습니다. (단, 경매 목적물 자체의 소유권 취득에는 직접적인 제약이 없을 수 있으나, 관련 규제 확인이 필요합니다.)

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 안산시 상록구 부곡동에 위치한 연립주택(다세대주택) 경매 물건으로, 2007년에 사용승인된 건물입니다.

가장 큰 장점은 임차인이 대항력 및 보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하여, 낙찰자가 인수해야 할 보증금이 0원이라는 점입니다. 이는 권리 관계를 매우 명확하게 만들어 줍니다.

감정가는 174,000,000원이며, 이는 유사 면적의 신축 다세대주택 시장 시세 대비 다소 보수적으로 책정된 것으로 판단됩니다.

주거 지역 내에 위치하여 기본적인 생활 환경은 양호하며, 교통 및 편의시설 접근성 또한 보통 수준입니다. 일부 토지 이용 제한 사항이 있으나, 주거용으로 사용 시 큰 문제는 없을 것으로 보입니다.

1.7. 투자 포인트

인수 부담 없음: 임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 추가적인 권리 인수 부담이 전혀 없습니다.

합리적인 감정가: 최근 유사 면적 및 신축 연식의 다세대주택 매매 시세 대비 감정가가 상대적으로 낮게 평가되어 있어, 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

안정적인 주거 입지: 주거 밀집 지역에 위치하여 안정적인 수요를 기대할 수 있으며, 생활 편의시설 접근성이 양호합니다.

1.8. 예상 입찰가

본건은 임차인의 대항력 및 보증금 반환 청구권 포기 확약서 제출로 인해 인수할 보증금이 0원이므로, 권리 관계가 매우 명확하여 투자 리스크가 낮습니다.

최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 매매 사례를 분석한 결과, 본건의 감정가(174,000,000원)는 현재 시장 시세보다 낮을 가능성이 높습니다.

건물 면적 79.32㎡ (약 24평) 기준으로, 최근 거래된 신축 다세대주택(2016-2017년 건축)의 제곱미터당 시세(약 270만원 ~ 310만원)를 적용할 경우, 잠재적 시세는 약 214,000,000원 ~ 245,000,000원 수준으로 추정됩니다.

따라서, 권리 인수 부담이 없다는 점을 고려하여 감정가(174,000,000원)보다 높게, 잠재적 시세 범위 내에서 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

예상 입찰가 범위: 185,000,000원 ~ 200,000,000원

(참고: 상기 예상 입찰가는 제공된 정보를 바탕으로 산정된 것이며, 실제 입찰 시에는 현장 조사, 권리 관계 재확인, 당시 부동산 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 최종 결정하시기 바랍니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.