나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42672 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 777-1 안성공도금호어울림 205동 10층1002호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태웅 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 서운면 산평리 소재 "산평초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 농가주택, 농경지(전, 답), 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 까지 차량접근 불가능하고 근거리에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 다소 불편시됨.

형태 및 이용상태

본건 공히 완경사지 부정형 토지로서, 현황 '자연림 등'으로 이용 중임.

인접 도로상태

본건 공히 공부 및 현황 '맹지' 상태임.

토지이용계획 및 제한상태

기호(2) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 토석채취제한지역, 성장관이권역 등임. 기호(3) 토지: 농림지역, 가축사육제한구역, 보전산지, 임업용산지, 준보전산지, 토석채취제한지역, 성장관이권역 등임.

제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

본건 임대관계 미상이며, 기타 상항은 "감정평가액의 산출근거 및 결정 의견란" 참조.

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 "만정초등학교" 북측 인근에 위치하며, 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 제반 차량 접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 22층건내 제10층 제1002호로서, 외벽 : 시멘트 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

현황 '아파트'로 이용중임. (별첨 내부구조도 참조)

설비내역

급배수 및 위생설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스공급설비, 난방설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 현황 '아파트 건부지 등'으로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 포장도로 개설되어 있으며, 외부 공도와 연계되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 평택지원 2025타경42672 (1) 사건의 물건에 대한 상세 분석 결과를 담고 있습니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42672 (1)

* 소재지: 경기도 안성시 공도읍 만정리 777-1 안성공도금호어울림 205동 10층 1002호

* 용도: 아파트

* 감정가: 325,000,000원

* 토지면적: 79.89㎡ (약 24.17평)

* 토지지분: 79.89㎡ (약 24.17평)

* 건물면적: 127.05㎡ (약 38.43평)

* 건물지분: 127.05㎡ (약 38.43평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 채권자: 현광분 외 1명 (등기부상 '현광분외 1명'으로 표기된 가압류 및 강제경매 채권자)

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경:

본건 아파트는 경기도 안성시 공도읍 만정리에 소재하며, '만정초등학교' 북측 인근에 위치합니다. 주위는 아파트단지, 근린생활시설, 농경지 등이 혼재하는 지역으로, 전반적인 주위환경은 보통으로 평가됩니다.

한편, 본 경매 사건에는 경기도 안성시 서운면 산평리에 소재한 토지도 포함되어 있으며, 해당 토지는 '산평초등학교' 남동측 근거리에 위치하며 농가주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 지역입니다. (본 보고서의 주요 분석 대상은 공도읍 만정리 아파트입니다.)

* 교통상황 (아파트 기준):

본건 아파트까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. (서운면 산평리 소재 토지의 교통 여건은 다소 불편한 것으로 평가됨)

* 인접 도로상태 (아파트 기준):

단지 내 포장도로가 개설되어 있으며, 외부 공도와 잘 연결되어 있습니다. (서운면 산평리 소재 토지는 공부 및 현황 '맹지' 상태임)

* 토지이용계획 및 제한상태:

해당 아파트 부지는 도시지역, 제3종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역, 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한지역), 성장관리권역, 공장설립승인지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등으로 지정되어 있습니다.

(서운면 산평리 토지는 농림지역, 보전산지, 임업용산지, 토석채취제한지역, 성장관이권역 등으로 지정되어 있습니다.)

* 주변 시설:

본건 아파트 인근에 만정초등학교가 위치하며, 아파트 단지 내 및 주변으로 근린생활시설이 분포되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 혐오시설:

주변 지역에 대한 검색 결과, 특정 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리:

본건의 말소기준권리는 2014년 8월 22일 접수된 에스비아이저축은행의 근저당권(을3, 을4)입니다.

* 인수되는 권리:

말소기준권리보다 선순위 권리나 인수되는 권리는 등기부상 확인되지 않습니다. '매각으로 소멸되지 않는 권리'는 물건명세서 참고사항에 별도로 기재된 내용이 없으므로, 일반적인 매각 조건에 따라 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

* 임차인 현황:

* 임차인: 홍용기

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-06-25

* 대항력: 없음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 명도 시점까지 특이사항 발생 여부를 확인하는 것이 좋습니다.

* 인수 보증금 합계: 0원

* 등기부 요약:

* 소유권 보존 및 이전: 주식회사 신의산업개발, 유혜옥

* 근저당권: 에스비아이저축은행 (말소기준권리)

* 소유권이전청구권가등기: 홍석주 (매매예약)

* 가압류: 현광분 외 1명

* 압류: 평택세무서장

* 강제경매: 현광분 외 1명 (본건 사건 채권자)

등기부상 모든 권리는 말소기준권리보다 후순위이거나, 매각으로 소멸될 예정입니다.

4. 상권분석

본건이 소재한 안성시 공도읍 만정리는 비교적 계획적으로 개발된 아파트 밀집 지역으로, 주변에 근린생활시설이 잘 갖추어져 있어 주거 상권으로서의 기능이 양호합니다. 인근 학교 및 아파트 단지들을 배후로 안정적인 수요층을 확보하고 있으며, 교통 여건 또한 양호하여 생활 편의성이 높습니다.

5. 생활정보

* 아파트 정보:

* 아파트명: 안성공도 금호어울림 2단지

* 주소: 경기도 안성시 공도읍 만정리 777-1

* 사용승인일: 2007년 12월 7일

* 총 동수: 5개동

* 총 세대수: 254세대

* 최고층/최저층: 24층 / 1층

* 주차대수: 단지 정보상 총 95대이나, 건축물표제부상으로는 총 348대로 기재되어 있어 상이한 부분이 확인됩니다. (지하 기계식: 253대, 지하 자주식: 95대 등으로 추정)

* 부대시설: 관리사무소, 노인정, 어린이놀이터, 자전거보관소, 전기차충전기(지하 3대)

* 전용면적: 127.05㎡ (약 38.43평)

* 분양면적 (추정): 전체 단지 면적은 약 43,843.786㎡ (약 13,264평) 규모이며, 본건은 127.05㎡ (약 38.43평)에 해당하는 세대입니다. (정확한 분양면적은 별도 확인 필요)

* 주변 교육시설:

* 만정초등학교 (인근 북측)

* (별도 토지 관련) 산평초등학교 (서운면 산평리 소재 토지 인근)

* 관리사무소 연락처: 031-656-0930

6. 잠재적 리스크

* 임대차 관계: 임차인 홍용기의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있습니다. 대항력이 없는 임차인이지만, 명도 과정에서 예상치 못한 분쟁이나 추가 비용이 발생할 가능성은 항상 존재합니다.

* 토지 정보의 불일치 및 현황: 본 경매 대상에는 아파트와 별도로 안성시 서운면 산평리에 소재한 토지가 포함되어 있으나, 해당 토지의 정확한 면적, 이용 현황(자연림 등), 도로 접근성(맹지), 그리고 아파트 대지권과의 관계에 대한 명확한 정보가 부족합니다. 이는 향후 토지 활용 및 명도 과정에서 추가적인 확인 및 잠재적 이슈를 야기할 수 있습니다.

* 이원화된 입지: 아파트(공도읍 만정리)는 주거 및 생활 편의시설이 갖추어진 지역인 반면, 토지(서운면 산평리)는 농경지, 임야 등이 혼재된 지역으로 교통 여건이 다소 불편하며, 두 지역 간의 물리적 거리가 상당하여 일괄 매각의 실익이나 관리 측면에서 고려가 필요할 수 있습니다.

* 건축물 주차대수 정보 불일치: 아파트 단지 정보와 건축물표제부상의 주차대수 표기가 상이한 부분이 있어, 이에 대한 확인이 필요합니다.

* 미상의 임대 관계: '기타참고사항'에 임대관계 미상으로 기재되어 있어, 혹시 모를 현황 조사 시점 이후 변동 사항이나 미신고 임차인 존재 가능성에 유의해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 안성시 공도읍에 위치한 금호어울림 아파트 1002호로, 비교적 최근인 2026년에 거래된 사례들을 볼 때 시장에서의 수요가 꾸준함을 알 수 있습니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들로 구성되어 있어 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 주변에 학교와 생활 편의시설이 잘 갖추어져 있어 주거 환경이 양호한 편입니다. 다만, 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재된 점, 일괄 매각 대상 토지의 소재지와 현황 정보가 불분명한 점, 주차대수 정보의 불일치 등은 추가 확인이 필요한 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 우량 입지: 안성시 공도읍은 생활 편의시설과 교통 접근성이 양호한 지역으로, 꾸준한 주거 수요가 있는 곳입니다.

* 권리 분석 무해: 말소기준권리 이후의 권리들이 대부분 소멸될 것으로 예상되어, 권리 인수 위험이 낮습니다.

* 최근 시세 반영: 2026년 상반기 거래 사례들을 통해 시장 가격을 파악할 수 있으며, 감정가가 시세와 부합하는 수준으로 보입니다.

* 일괄 매각 토지: 아파트와 함께 일괄 매각되는 토지가 존재하므로, 해당 토지의 가치와 활용 가능성에 따라 추가적인 시세 차익을 기대할 수 있습니다 (단, 해당 토지의 구체적인 정보 확인 필수).

9. 예상 입찰가

제공된 최근 매매 정보(127.05㎡ 기준)에 따르면, 2026년 4월 22층 매물이 351,600,000원, 1층 매물이 289,000,000원에 거래되었습니다. 본건은 10층으로 중간층에 해당하며, 감정가는 325,000,000원입니다.

최근 매매 사례와 감정가를 종합적으로 고려할 때, 10층의 적정 가격대는 315,000,000원에서 330,000,000원 사이로 판단됩니다.

예상되는 인수 보증금 합계가 0원이므로, 낙찰률 및 입찰자의 전략에 따라 변동될 수 있으나, 합리적인 예상 입찰가는 320,000,000원 내외로 제시합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.