나이스옥션 법원경매 평택 2025타경853 [1] 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나래 · 평가일 2025.10.31

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

가. 기호[1] 경기도 평택시 통복동 소재 농협사거리 북서측 인근에 소재하며 부근은 소매점 및 판매점, 공동주택 등이 소재함. 나. 기호[2,3] 경기도 평택시 서정동 소재 서정리초교 북서측 인근에 소재하며 부근은 공동주택, 학교, 생활편의시설 등 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능함.

건물의 구조

가. 기호[1] 철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 내벽 : 인테리어마감 등임. 나. 기호[2,3] 철근콘크리트구조 평지붕으로서 외벽 : 타일붙임 마감 등 창호 : 새시창 등임.

이용상태

가. 기호[1] 소매점임. 나. 기호[2,3] 공동주택(아파트-도시형생활주택)임.

설비내역

위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 난방설비(공동주택) 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

가. 기호[1] 5필 일단의 대체로 사다리형 토지로서 공동주택 및 근린생활시설부지임. 나. 기호[2] 대체로 사다리형 토지로서 공동주택, 업무시설 및 근린생활시설부지임.

인접 도로상태등

기호[1] 본건 동측 및 남측으로 도로에 접함. 기호[2,3] 본건 서측 및 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

가. 기호[1] 일반상업지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 소로3류(폭 8m 미만)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임. (통복동 88-2 기준) 나. 기호[2,3] 일반상업지역, 소로1류(폭 10m~12m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역), 상대보호구역(서정리초교), 비행안전제6구역(전술)(비행안전제6구역 해발 56m~140m미만 협의업무위탁 2016.9.9), 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

--

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가. 임대관계는 미상임. 나. 본건 위치확인 및 내부구조 등은 외부관찰, 건물내 호별배치도 및 건축물대장 현황도면 등을 참조하였으며 업무진행시 내부현황 등은 재확인바람.

물건 비고

현황 소매점으로 이용중

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 보고서는 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층101호에 대한 경매 물건 분석 결과를 담고 있습니다.

1.1. 기본 물건 현황

사건번호: 평택지원 2025타경853 (1)

소재지: 경기도 평택시 통복동 88-2 꿈의도시두드림 1층101호

용도: 근린상가

감정가: 491,000,000 원

토지면적: 6.36㎡ (약 1.92 평)

토지지분: 6.36㎡ (약 1.92 평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 33.93㎡ (약 10.27 평)

건물지분: 33.93㎡ (약 10.27 평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신OOO

특이사항: 유동화물건

1.2. 건축물 현황

꿈의도시두드림 건물 전체는 도시형생활주택과 근린생활시설이 복합된 집합건물입니다.

전체 대지면적은 1204.4㎡ (약 364.2평)이며, 건물 연면적은 14844.71㎡ (약 4491.8평), 추정 연면적은 10813.68㎡ (약 3274.7평)입니다.

본건은 해당 건물 내 1층에 위치한 근린상가(소매점)로, 전용면적은 33.93㎡ (약 10.27 평)입니다.

건축구조는 철근콘크리트 구조 평지붕이며, 외벽은 타일붙임, 내벽은 인테리어 마감으로 되어 있습니다. [cite:JSON]

1.3. 입지조건

본건은 경기도 평택시 통복동 소재 농협사거리 북서측 인근에 위치하며, 주변은 소매점, 판매점, 공동주택 등이 혼재된 지역입니다. [cite:JSON]

차량 접근이 용이하며, 본건 동측 및 남측으로 도로에 접해 있어 교통 환경은 양호한 편입니다. [cite:JSON]

건물은 철근콘크리트 구조로, 내외부 마감 상태는 양호합니다. [cite:JSON]

토지는 대체로 사각형 형태이며, 일반상업지역에 속해 있습니다. [cite:JSON]

1.4. 권리분석

본 물건은 권리상 인수할 보증금이 없는 것으로 분석됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: XIANYUANHAO

보증금: 10,000,000 원

차임: 700,000 원

전입일자(사업일자): 2023-10-17

확정일자: 없음

배당신고일자: 2025-11-19

대항력: 없음

비고:

이는 해당 임차인이 대항력이 없어, 임차인의 보증금 10,000,000원을 낙찰자가 인수할 필요가 없음을 의미합니다. 인수 보증금 합계는 0원입니다. [cite:임차인 현황]

등기부 요약:

본건의 등기부등본상 권리 내역을 분석한 결과, 을구의 근저당권(신한은행, 홍영소)이 말소기준권리이며, 이후 설정된 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다. [cite:집합건물 등기부요약]

등기부채권 총액은 638,018,109원입니다. [cite:집합건물 등기부요약]

1.5. 상권분석

본건이 위치한 통복동 지역은 전통시장 및 상업시설이 밀집해 있는 곳으로, 유동인구가 많은 지역입니다.

본건은 근린상가로서 현재 소매점으로 이용 중이며, 주변에 다양한 판매점 및 생활 편의시설이 위치하여 기본적인 상권은 형성되어 있습니다. [cite:JSON]

다만, "꿈의도시두드림" 단지 내에는 공동주택(도시형생활주택)이 다수 포함되어 있어, 주거민을 대상으로 하는 업종의 잠재력도 고려해 볼 수 있습니다.

1.6. 생활정보

주변에 학교(서정리초교 인근) 및 공동주택, 소매점, 판매점 등 다양한 생활 편의시설이 소재하고 있습니다. [cite:JSON]

건물 내에는 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재관련설비, 난방설비(공동주택) 등이 갖추어져 있습니다. [cite:JSON]

1.7. 토지이용계획 및 제한상태

본건은 일반상업지역에 속해 있으며, 소로(폭 8m~10m 및 8m 미만)에 접해 있습니다. [cite:JSON]

가축사육제한구역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 주택 취득 시 제한)으로 지정되어 있습니다. [cite:JSON]

또한, 서정리초교 인근 지역은 상대보호구역, 비행안전제6구역(전술)에 해당될 수 있으나, 이는 주로 공동주택에 대한 영향으로 보입니다. [cite:JSON]

1.8. 잠재적 리스크

* 본건은 유동화 물건으로, 관련 법규 및 절차에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

* 임대 관계는 미상이며, 내부 현황 등은 외부 관찰 및 도면을 참조하였으므로, 실제 이용 현황은 재확인이 필요합니다.

* 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 이는 주택 취득 시에만 해당되는 제한으로 보입니다.

* 주변 지역에 대한 혐오시설은 직접적으로 확인되지 않았으나, 상업 및 주거 지역의 특성상 유해시설 입지 가능성에 대한 일반적인 검토가 필요합니다.

1.9. 종합 의견

본건은 평택시 통복동의 주요 상업 지역에 위치한 근린상가 물건입니다. 비교적 넓은 도로에 접해 있어 접근성이 좋고, 현재 소매점으로 운영 중이라는 점은 긍정적입니다.

유동화 물건이라는 특수성이 있으나, 등기부상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이며, 임차인의 대항력이 없어 인수 부담이 없는 점은 큰 장점입니다.

도시형생활주택이 포함된 복합건물 내 상가로서, 주변 상권 및 배후 주거지의 영향을 받을 것으로 예상됩니다.

1.10. 투자 포인트

* 인수 부담 없는 권리관계: 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 추가적으로 부담해야 할 보증금이 없습니다.

* 양호한 입지: 평택시 통복동 상업 지역 내에 위치하여 유동인구가 풍부하고, 도로 접근성이 좋습니다.

* 현재 영업 중: 소매점으로 이용 중이라는 점은 즉시 수익 창출이 가능함을 시사합니다.

* 토지/건물 일괄매각: 상가와 이에 해당하는 토지 지분을 함께 취득하게 됩니다.

1.11. 예상 입찰가

본 물건의 예상 입찰가는 제시된 감정가(491,000,000원)를 기준으로 하되, 인수 보증금이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다.

일반적으로 경매 물건의 입찰가는 감정가와 유사하거나, 시장 상황, 물건의 수익률, 현장 조사 결과 등을 종합적으로 고려하여 결정됩니다.

본건의 경우, 권리 인수 부담이 없고 현황 영업 중이라는 점은 긍정적 요인이지만, 유동화 물건으로서의 특수성과 개별 상권 분석을 통한 향후 수익성 예측이 중요합니다.

따라서, 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 상세한 현장 조사와 주변 시세, 수익률 분석이 선행되어야 하며, 보수적으로 감정가의 80~90% 수준에서 시작하여 경쟁 구도를 파악하며 신중하게 접근하는 전략을 권장합니다. (단, 이는 일반적인 가이드라인이며, 실제 입찰가는 시장 상황에 따라 달라질 수 있습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.