나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42695 [1] 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3 에스타워프라임 9층911호 지식산업센터 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 해성 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북동측 인근에 위치 하며, 주위는 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 미성숙 상업 및 업무지대로서 제반 입지여건은 보통인 편임.

교통상황

본건 소재 건물까지 차량의 접근이 용이하고, 인근에 버스정류장이 소재하나 대중교통 이용 의 편의성은 다소 불편한 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 10층 건 내 9층 911호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 창호 : 샷시 페어그라스 창호 등임.

이용상태

공부상 공장(지식산업센터)로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기설비, 옥내소화전, 화재경보기, 지하주차장 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 18m 내외, 북서측 및 북동측으로 로폭 약 12m 내외, 서측으로 로폭 약 6m 내외 도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로3류(폭 8m 미만)(특수도로)(접함), 중 로2류(폭 15m~20m)(접함), 중로3류(폭 12m~15m)(접함), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이 내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>이고, 토지거래계 약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체포함 )이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

본건이 속한 건물 명칭이 귀 제시목록상 에스타워프라임이나, 집합건축물대장상은 에스타워 프라임 1임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

건물의 명칭이 등기사항증명서상 에스타워프라임이나, 집합건축물대장상 에스타워 프라임 1임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

이 보고서는 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3번지에 소재한 지식산업센터 물건에 대한 정보를 종합하여 제공합니다.

* 사건번호: 평택지원 2025타경42695 (1)

* 소재지: 경기도 평택시 고덕면 해창리 1272-3, 에스타워프라임 9층 911호

* 용도: 지식산업센터

* 감정가: 203,000,000원

* 토지면적: 15.17㎡ (약 4.59평)

* 건물면적: 42.42㎡ (약 12.83평)

* 매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 유케이제십일차유동화전문유한회사

* 특이사항: 유동화 물건이며, 등기사항증명서상 건물 명칭은 '에스타워프라임'이나 집합건축물대장상 명칭은 '에스타워 프라임 1'로 다소 상이합니다.

2. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본 건은 경기도 평택시 고덕면 해창리 소재 "한국지역난방공사 평택지사" 북동측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공장(지식산업센터), 근린생활시설, 업무시설 등이 혼재하는 상업 및 업무지대로, 아직 개발 초기 단계인 미성숙 상업 및 업무지대 특성을 보입니다. 전반적인 입지 여건은 보통 수준으로 평가됩니다.

* 교통상황: 차량을 이용한 접근은 용이하나, 인근 버스정류장에도 불구하고 대중교통 이용 편의성은 다소 불편한 편입니다.

* 토지 및 도로: 본건 토지는 인접지 대비 대체로 등고평탄한 사다리형의 토지로서, 공장(지식산업센터) 건부지로 이용 중입니다. 남측으로 약 18m, 북서측 및 북동측으로 약 12m, 서측으로 약 6m의 도로에 각각 접하고 있어 차량 통행에 어려움은 없습니다.

* 토지이용계획: 본 건 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구)으로 지정되어 있습니다. 또한 소로3류, 중로2류, 중로3류 도로와 접하며, 가축사육제한구역, 택지개발지구에 해당합니다. 특히, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한해 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으니 유의하시기 바랍니다.

3. 권리분석

* 말소기준권리: 본 건의 말소기준권리는 2021년 11월 26일 접수된 국민은행의 근저당(을1)입니다.

* 등기현황:

* 소유권이전 1번 신탁등기 말소(갑2): 양우태(매매 신탁재산의 처분)

* 근저당(을1): 국민은행, 194,400,000원 (말소기준권리)

* 가압류(갑3): 경기신용보증재단, 4,333,526원 (말소 예정)

* 임의경매(갑4): 유케이제십일차유동화전문유한회사, 171,051,308원 (본건 경매 개시 결정)

* 압류(갑5): 평택세무서장 (말소 예정)

* 매각 후 소멸되는 권리: 상기 등기된 권리 중 말소기준권리보다 후순위인 가압류, 임의경매, 압류 등은 본 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다. 매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 현재 해당사항 없습니다.

* 임차인 현황: 인수할 보증금 합계는 0원입니다. 다만, 임대관계는 미상으로 파악되므로, 실제 점유자가 있는 경우 보증금 및 계약 조건 등을 명확히 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

* 지역 특성: 본건이 위치한 고덕국제화지구는 대규모 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 지식산업센터, 업무시설, 근린생활시설 등이 혼재하며 상업 및 업무 기능이 점차 강화될 것으로 예상됩니다.

* 산업단지 연계: 주변에 삼성전자 평택 캠퍼스를 비롯한 산업단지들이 위치하여, 관련 기업들의 입주 및 종사자 증가로 인한 지식산업센터의 수요는 꾸준할 것으로 전망됩니다.

* 개발 잠재력: 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 체계적인 개발이 진행되고 있으며, 향후 지역 경제 활성화 및 부동산 가치 상승의 잠재력을 가지고 있습니다.

5. 생활정보

* 편의시설: 인근에 근린생활시설이 존재할 것으로 예상되나, 상세한 편의시설 정보는 부족합니다.

* 교통: 차량 접근성은 양호하나, 대중교통 이용 편의성은 다소 떨어지므로 자가용 이용이 편리할 것으로 보입니다.

* 주변 시설: 한국지역난방공사 평택지사가 인근에 위치하고 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 명칭 혼동: 등기사항증명서상 '에스타워프라임'과 집합건축물대장상 '에스타워 프라임 1'로 명칭이 상이하여, 추후 건물 관리 또는 행정 처리 과정에서 혼란이 발생할 수 있습니다.

* 미성숙 상권: 고덕국제화지구는 대규모 개발 지역이나, 아직 상권이 완전히 형성되지 않아 공실 발생 가능성이나 임대료 상승률이 기대에 미치지 못할 수 있습니다.

* 지역 환경 문제: 고덕국제화지구 개발 과정에서 폐기물 처리 시설(평택에코센터) 운영, 건설 폐기물 불법 매립, 오염 토양(불소 과다 검출) 발견 등의 환경 관련 이슈가 있었던 점은 향후 지역 이미지 및 부동산 가치에 잠재적인 영향을 줄 수 있습니다.

* 대중교통 불편: 대중교통 이용의 불편함은 잠재적 임차인(특히 직장인)의 접근성을 제한할 수 있는 요소입니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 평택시 고덕국제화지구라는 미래 성장 잠재력이 높은 지역에 위치한 지식산업센터 물건입니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적다는 장점이 있습니다. 또한, 일괄 매각으로 토지와 건물의 소유권 문제를 한 번에 해결할 수 있습니다. 다만, 건물 명칭의 상이함, 아직 미성숙한 상권, 지역 내에서 제기되었던 환경 관련 이슈 등은 투자 시 충분히 고려해야 할 리스크 요인입니다. 주변 산업단지 개발 및 지역 발전 계획을 고려할 때 장기적인 관점에서의 가치 상승을 기대해볼 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 고덕국제화지구 개발 호재: 삼성전자 평택 캠퍼스 인근의 대규모 신도시 개발 사업이 진행 중으로, 향후 지역 가치 상승 잠재력이 높습니다.

* 지식산업센터 수요 증대: 산업단지 활성화와 함께 기업들의 입주가 이어지면서 지식산업센터에 대한 꾸준한 수요가 예상됩니다.

* 양호한 건물 상태: 철근콘크리트 구조의 건물이며, 비교적 최신 준공 연도(사용승인 2021년)로 물리적 하자 가능성이 낮아 보입니다.

* 권리관계 명확: 말소기준권리 이하 모든 권리가 매각으로 소멸되어 인수 부담이 없습니다.

9. 예상 입찰가

감정가 203,000,000원을 기준으로, 본 물건의 현황 및 시장 상황을 고려할 때, 임차 보증금 인수 금액이 없는 점을 감안하여 일반적으로 감정가의 80%~90% 수준에서 입찰이 이루어질 수 있습니다. 이는 예상 범위이며, 실제 입찰가는 경쟁 상황, 물건의 개별적 가치 평가, 낙찰 희망자의 자금 계획 등에 따라 달라질 수 있습니다. 따라서, 추가적인 현장 조사 및 주변 시세 분석을 통해 신중하게 입찰가를 결정하시는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.