나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42640 [1] 경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4 1동 근린시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동인감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

건물의 구조

일반철골구조 (철근)콘크리트지붕 지상8층 건물 내 제1층 제110호로서, (사용승인일: 2016.03.16.) 외벽 : 석재 붙임 마감 및 패널 마감 등, 내벽 : 내부 인테리어 마감 등, 창호 : 샷시 창호 등임.

이용상태

근린생활시설 등으로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급·배수설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 자동차관련시설 등 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 16m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역, 소로1류(폭 10m~12m)(접합), 주차장, 가축사 육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 성장관리권역<수도권정비 계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 상대보호구역<학교보건법>, 절대보호구역<학교보건법> 임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-

물건 비고

'별난만두분식' 상호로 영업중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경42640 (1)

소재지

경기도 안성시 공도읍 만정리 779-4 1동

용도

근린시설

감정가

367,000,000원

토지면적

40. 04㎡ (약 12.11평)

건물면적

59. 61㎡ (약 18.04평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산 임의경매

채권자

평택새마을금고

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 안성시 공도읍 만정리 소재 '만정중학교' 남측 인근에 위치하며, 주위는 근린 생활시설, 다세대주택 및 아파트단지 등이 소재하는 지역으로 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스 정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보통임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 노폭 약 16m 내외, 동측으로 노폭 약 10m 내외의 포장도로, 서측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자도로와 각각 접함.

1.2. 권리분석

말소기준권리

을1 근저당권 (평택중앙새마을금고, 2016-04-26 접수)

등기부 요약

* 소유권보존: 김진영 (2016-03-25)

* 근저당: 평택중앙새마을금고 (2016-04-26, 260,000,000원) - 말소기준

* 근저당: 박연희 (2018-05-03, 130,000,000원) - 말소

* 가압류: 제이씨현시스템주식회사 (2021-06-10, 315,068,002원) - 말소

* 압류: 천안세무서장 (2021-12-09) - 말소

* 압류: 안성시 (2022-11-24) - 말소

* 압류: 평택세무서장 (2023-02-14) - 말소

* 압류: 국민건강보험공단 (2024-02-20) - 말소

* 임의경매: 평택새마을금고 (2025-09-30, 208,100,110원) - 말소 (본건 경매 사건)

총 등기부채권액: 705,068,002원

임차인 현황

* 임차인: 문

* 보증금: 1,000,000원

* 차임: 900,000원

* 전입/사업일자: 2024-11-26

* 확정일자: 2024-12-09

* 대항력: 없음

인수 보증금 합계: 0원 (대항력 없는 임차인이므로 낙찰자가 인수하지 않음)

1.3. 상권분석

영업 현황

본건은 근린생활시설로 이용 중이며, '별난만두분식' 상호로 영업 중임.

주변 환경

주변에는 근린생활시설, 다세대주택, 아파트단지 등이 혼재되어 있어 상업 활동 및 주거 활동이 공존하는 지역임.

1.4. 생활정보

주변 시설

만정중학교 인근에 위치하며, 다양한 근린 생활 시설과 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함. 안성팜랜드, 아쿠아필드 안성 등 레저 및 문화시설도 주변에 분포함.

교통

인근 노선버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 편리하며, 차량으로의 접근성도 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 준주거지역, 제1종지구단위계획구역이며, 소로1류, 주차장, 가축사육제한구역, 성장관리권역, 공장설립인지역, 상대보호구역, 절대보호구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한상태가 존재함.

영업 중인 사업자

'별난만두분식' 상호로 현재 영업 중인 사업자가 있어, 명도 과정에서 협의가 필요할 수 있음.

혐오시설 관련

안성시 전체적으로 의료폐기물 소각장 설치 관련 논의 및 갈등이 있었던 사례가 있으나, 본건 소재지(공도읍 만정리) 주변에 직접적인 혐오시설이 위치한다는 정보는 확인되지 않음. 다만, 과거 생활폐기물 매립시설 부지 지정 사례가 있었음.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 안성시 공도읍 만정리에 위치한 근린생활시설로, 2016년에 준공된 건물(1동) 내 제1층에 해당함. 만정중학교 인근에 자리하며 상업 및 주거 지역이 혼재된 곳임. 현재 '별난만두분식'으로 영업 중이며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됨. 등기부상 다수의 권리가 존재하나, 말소기준권리 이하의 권리들은 매각으로 소멸될 예정임. 토지이용계획상 다양한 용도지역 및 지구단위계획, 각종 규제가 존재하므로 추가적인 확인이 필요함.

1.7. 투자 포인트

* 건축물 사용승인일(2016.03.16.)이 비교적 최신으로 건물 상태가 양호할 것으로 기대됨.

* '별난만두분식'으로 현재 영업 중인 상가로서, 즉시 수익 창출이 가능하거나 업종 전환 시 추가적인 활용 가능성이 있음.

* 대항력 있는 임차인이 없어 명도 관련 리스크가 크지 않음.

* 안성시 공도읍은 꾸준한 개발이 이루어지는 지역으로, 향후 상권 활성화 및 가치 상승 잠재력이 있음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 367,000,000원

인수 보증금: 0원

본 물건은 권리관계가 명확하고 대항력 있는 임차인이 없어 비교적 안전하게 접근할 수 있는 물건입니다. 다만, 최신 건물이라도 현장 답사를 통해 건물 상태를 직접 확인하는 것이 필수적입니다. 또한, 주변 상권 시세, 향후 개발 계획, 본 물건의 잠재적 활용 가치(임대 수익률, 업종 전환 가능성 등)를 종합적으로 분석하여 입찰가를 산정해야 합니다. 보수적으로 접근한다면 감정가 수준에서 고려해 볼 수 있으나, 시장 상황 및 경쟁 입찰 현황에 따라 유동적으로 판단해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.