나이스옥션 법원경매 안산 2025타경53420 [1] 경기도 안산시 상록구 월피동 524-3 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 호담 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕초등학교" 동측 인근에 위치하며 주변은 단독주택 및 다세대주택들이 밀집되어 있는 주거지역으로 주위환경 보통임.

교통상황

본건 주택까지 차량출입 가능하며 인근버스정류장까지 도보로 약3-5분정도의 거리로 제반 교통사정 무난함.

건물의 구조

알.씨조 평스라브지붕 4층 다세대주택 내 3층 302호로서 외벽 : 몰탈위페인팅 및 드라이비트 마감 내벽 : 몰탈위벽지, 타일등 마감 창호 : 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 내부구조도 참고)으로 이용중임.

설비내역

난방, 위생, 급탕설비등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

세장형의 평지로서 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

남동측으로 노폭 약8m의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 시가지경관지구(일반), 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육 제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(광덕초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기관리권역<대기관리권역의 대기환경개선에 관한 특별법>, 도시교통 정비지역<도시교통정비촉진법>, 생활소음진동관리지역<소음진동관리법>, 성장관리권역<수도 권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(대상자: 외국인 등. 용도: 단독 다가구 아파트 연립 다세대. 지정기간: 2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

2026.1.5. 신청채권자 주택도시보증공사(임차권자 이세중)로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기하여 임대차보증금 반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의한다는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

* 사건번호: 안산지원 2025타경53420 (1)

* 소재지: 경기도 안산시 상록구 월피동 524-3 3층302호

* 용도: 다세대주택

* 감정가: 145,000,000원

* 토지면적: 36.60㎡ (약 11.07평)

* 토지지분: 36.6㎡ (약 11.07평)

* 건물면적: 69.27㎡ (약 20.95평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산강제경매

* 건축물정보:

* 건물규모: 4층 다세대주택 중 3층 302호

* 건축년도: 1999년 12월 24일 (준공일 기준)

* 구조: 철근콘크리트구조, 평스라브지붕

* 주용도: 공동주택 (다세대주택)

* 전체 건축면적: 180.75㎡

* 전체 연면적: 633.1㎡

1.1. 입지조건

* 주변 환경: 경기도 안산시 상록구 월피동 소재 "광덕초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주변은 단독주택 및 다세대주택이 밀집된 주거지역으로 주위 환경은 보통 수준입니다.

* 교통 상황: 본건 주택까지 차량 출입이 가능하며, 인근 버스정류장까지 도보로 약 3-5분 거리로 대중교통 이용이 편리하여 전반적인 교통 사정은 무난합니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 압류 (안산세무서장, 2022.04.04)

* 주요 권리 내역:

* 소유권 이전 등기 다수 (이강준, 박경순, 권영만 등)

* 압류 등기 (안산세무서장, 안산시, 남동세무서장) - 모두 말소 예정

* 강제경매 개시 결정 (주택도시보증공사, 2025.09.29, 사건번호: 안산지원 2025타경53420)

* 주택임차권 등기 (이세중, 2023.02.23, 145,000,000원) - 말소 예정

1.2. 1. 임차인 현황

* 임차인: 이 (주택도시보증공사)

* 보증금: 145,000,000원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-01-22

* 확정일자: 2021-01-04

* 대항력: 없음

* 비고: HUG 인수조건 변경, 선순위임차권. 확약서 제출로 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환 청구권 포기 및 임차권 등기 말소 동의.

* 임차인: 정

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024-03-18

* 확정일자: 없음

* 대항력: 없음

* 비고:

1.2. 2. 말소기준권리 및 주요 권리분석

본건의 말소기준권리는 2022년 4월 4일 접수된 안산세무서장의 압류입니다. 이후 등기된 권리들은 매각으로 인해 모두 소멸될 예정입니다.

1.2. 3. 인수되는 권리 분석

* 인수 보증금 합계: 0원

* 총 등기부채권액: 145,000,000원 (주택도시보증공사의 강제경매 신청 채권액)

* 특이사항: 임차인 이 (주택도시보증공사)가 대항력을 포기하고 잔존 임대차보증금 반환 청구권을 포기하는 확약서를 제출하였으므로, 매수인에게 인수되는 임대차보증금은 없습니다. 임차인 정 역시 대항력이 없습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 환경 및 지역 특성

본건은 경기도 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택 밀집 지역으로, 주변으로 초등학교 및 일반 주거 시설이 자리하고 있어 주거 환경으로 적합합니다.

1.3. 2. 최근 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 7월 29일 거래: 90,000,000원, 전용면적 약 80.34㎡, 1997년 건축 (월피동 452-8번지)

* 2026년 7월 21일 거래: 205,000,000원, 전용면적 약 72.29㎡, 2013년 건축 (월피동 461번지, 오송아트빌)

* 2026년 7월 8일 거래: 193,000,000원, 전용면적 약 76.34㎡, 2015년 건축 (월피동 495-10번지, DESIGNHOUSE495B동)

본건의 전용면적은 69.27㎡입니다. 최근 거래된 72.29㎡~76.34㎡ 면적의 비교적 신축 건물들이 193,000,000원에서 205,000,000원 사이에 거래된 점을 감안할 때, 본건의 현재 시세는 유사한 수준 혹은 그 이하로 형성될 수 있습니다.

1.4. 생활정보

1.4. 1. 교통 및 편의시설

* 교통: 인근 버스정류장까지 도보 3-5분 거리에 위치하며, 차량 접근성이 양호합니다.

* 편의시설: 주거지역 내에 위치하여 일반적인 생활 편의시설 이용은 무난할 것으로 예상됩니다.

1.4. 2. 교육 환경

* 광덕초등학교와 인접하여 도보 통학이 가능하며, 교육 환경 보호구역으로 지정되어 있어 교육 관련 시설 이용이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 권리 관련 리스크

* 임차인 이 (주택도시보증공사)가 대항력을 포기하고 잔존 보증금 청구권을 포기한다는 확약서를 제출하였으나, 추후 발생할 수 있는 분쟁 가능성에 대한 주의가 필요합니다.

1.5. 2. 법규 및 제한 사항

* 토지이용계획상 과거에는 토지거래계약에 관한 허가구역이었으나, 지정 기간(2025.8.26.~2026.8.25.)이 현재부로 만료되어 더 이상 해당 제한은 적용되지 않습니다.

* 가축사육 제한구역, 상대보호구역(광덕초등학교) 등의 제한 사항이 존재합니다.

1.5. 3. 건물 노후도

* 건축년도가 1999년으로, 향후 유지보수 및 관리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 안산시 상록구 월피동에 위치한 다세대주택으로, 초등학교 인근의 안정적인 주거 지역에 자리하고 있어 실수요자 및 투자자 모두에게 관심을 받을 수 있는 물건입니다. 권리 관계가 명확하여 매수인이 인수해야 할 부담이 없다는 점이 가장 큰 장점입니다. 최근 인근 유사 물건의 실거래가를 고려할 때, 감정가(1억 4,500만원) 대비 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 가지고 있습니다. 다만, 건물 노후도 및 주택임차권 관련 확약서 내용에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확한 권리 분석: 매수인이 인수하는 임대차 보증금이나 복잡한 권리 관계가 없어 안전하게 낙찰받을 수 있습니다.

* 우수한 입지 조건: 초등학교와 인접한 주거 지역으로 실수요자의 접근성이 좋습니다.

* 시세 대비 낮은 감정가: 최근 실거래가와 비교 시, 감정가가 시세보다 낮게 형성되어 있어 시세 차익 실현 가능성이 있습니다.

* 토지거래허가구역 해제: 과거 제한 사항이었던 토지거래허가구역 지정 기간이 만료되어 추가적인 제약이 없습니다.

1.8. 예상 입찰가

본 물건은 감정가 145,000,000원 대비 최근 유사 면적 및 연식의 다세대주택 실거래가(193,000,000원 ~ 205,000,000원)를 고려했을 때, 시세 반영 및 낙찰 경쟁률을 감안하여 다음과 같이 예상 입찰가를 산정할 수 있습니다.

* 최근 유사 거래가 환산 가치: 약 175,000,000원 ~ 196,000,000원

* 감정가 대비 적정 입찰가 범위: 감정가 대비 110% ~ 120% 수준

* 예상 입찰가: 170,000,000원 ~ 195,000,000원

※ 상기 예상 입찰가는 주변 시세 및 각종 정보를 종합적으로 분석한 결과이며, 실제 입찰 시에는 법원 경매 상황, 경쟁 입찰자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.