나이스옥션 법원경매 평택 2025타경856 [1] 경기도 평택시 죽백동 737 평택소사벌호반베르디움 1108동 8층801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 솔빛 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "가내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량진출입이 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반대중교통의 여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트조 평지붕 25층 건내 제8층 제801호로서(사용승인일자 : 2018.03.30) 외벽 : 몰탈위페인팅 및 일부 석재붙임 마감. 창호 : 샤시 창호임.

이용상태

아파트(방3, 다목적실, 거실, 주방/식당, 욕실2, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비. 지역난방에 의한 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 토지로서, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제3종일반주거지역 , 지구단위계획구역(소사벌택지지구) , 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용) (접합) , 중로2류(폭 15m~20m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(가내초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역 (소사벌중학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(택1고)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(가내초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉 진법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인 (외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경856 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 신OOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 평택시 죽백동 737 평택소사벌호반베르디움 1108동 8층801호

용도: 아파트

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.3. 면적 정보

토지 지분 면적: 58.79㎡ (약 17.78평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물 전용 면적: 84.22㎡ (약 25.48평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

건축물대장 총괄표제부 대지 면적: 43,964.9㎡

1.4. 감정가 및 매각 정보

감정가: 424,000,000원

2. 입지조건

2.1. 주변 환경 및 입지

본 건은 경기도 평택시 죽백동 소재 "가내초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 아파트, 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통인 편입니다.

2.2. 교통 및 접근성

본 건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 여건은 보통인 편입니다. 단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됩니다.

2.3. 토지 이용 현황

부정형 토지로서, 공동주택(아파트)의 건부지로 이용 중입니다.

토지이용계획 및 제한상태: 제3종일반주거지역, 지구단위계획구역(소사벌택지지구), 소로3류(폭 8m 미만)(보행자전용), 중로2류(폭 15m~20m), 가축사육제한구역, 상대보호구역(가내초등학교, 소사벌중학교, 택1고), 절대보호구역(가내초등학교), 택지개발지구, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)입니다.

2.4. 주변 시설 (혐오시설 포함)

주위 환경은 아파트 단지 및 주거 시설, 학교, 공원 등으로 형성되어 있어 일반적인 주거 환경을 갖추고 있습니다. 평택시 관내 일부 지역에서 폐기물 처리 시설, 소각 시설, 쓰레기산 등과 관련된 주민 민원 및 개발 논란이 있는 것으로 검색되었으나, 본건 물건지(평택시 죽백동 737) 인근에 직접적으로 영향을 미치는 혐오시설이 소재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다.

3. 권리분석

3.1. 권리 내역 요약

집합건물 등기부 요약에 따르면, 본 건물의 등기상 권리 내역은 다음과 같습니다.

말소기준권리: 을2 근저당 (신한은행, 2021.10.28. 접수, 채권최고액 434,500,000원)

등기부채권 총액: 443,666,652원

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 이

보증금: 30,000,000원

차임: 1,260,000원

전입일자: 2023-05-31

확정일자: 2021-12-10

배당신고일자: 2025-12-26

대항력: 없음

3.3. 인수되는 권리 분석

말소기준권리인 신한은행 근저당(을2)보다 후순위인 갑구의 가압류(경기신용보증재단, 갑5) 및 임의경매(신한은행, 갑6)는 매각으로 인해 소멸됩니다.

임차인 이세종 씨는 대항력이 없는 것으로 분석됩니다.

따라서, 매각으로 인해 인수되는 권리(보증금 등)는 없는 것으로 판단됩니다.

3.4. 권리 분석 종합

현 소유권 이전 등기(갑4) 및 말소기준권리인 근저당(을2) 이후에 등기된 후순위 권리들은 모두 매각으로 소멸될 예정입니다. 임차인 또한 대항력이 없어 인수되는 보증금은 없습니다. 총 채권액이 감정가를 상회하고 있으나, 이는 경매 절차상 채권자의 채권 회수 노력으로 볼 수 있습니다.

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권 및 편의시설

주위 환경은 아파트 단지, 다세대주택, 근린생활시설, 각급 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 주거 생활에 필요한 편의시설 이용이 용이한 편입니다.

4.2. 주거 환경

건물의 구조는 철근콘크리트조 평지붕 25층 건물 내 제8층 제801호로, 사용승인일자는 2018년 3월 30일입니다. 본 아파트는 지역난방 방식이며, 기본적인 위생설비, 급배수설비, 승강기설비, 화재탐지설비, 소화전설비, 도시가스설비 등이 갖추어져 있습니다.

4.3. 단지 및 건물 정보

아파트 명칭은 평택소사벌호반베르디움이며, 총 737세대로 구성되어 있습니다.

이용 상태는 아파트로서 방 3개, 다목적실, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스룸, 대피공간, 발코니, 현관 등으로 이용 중입니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적 리스크

등기부상 인수되는 권리는 없으나, 총 채권액(443,666,652원)이 감정가(424,000,000원)보다 높다는 점은 유의해야 할 부분입니다.

5.2. 시장 리스크

최근 부동산 시장의 변동성 및 평택 지역의 부동산 시장 상황을 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

5.3. 기타 리스크

유동화 물건으로 분류되어 있어, 이는 채권이 유동화 전문회사로 이전되었음을 의미하지만, 경매 절차 진행 자체에 직접적인 문제는 없습니다. 임대 관계는 미상으로 파악되었습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 평택시 죽백동에 위치한 신축급 아파트로, 학군 및 주거 편의성이 양호한 입지 조건을 갖추고 있습니다. 권리관계가 비교적 명확하여 낙찰 후 법적 문제 발생 소지가 적은 편입니다. 다만, 총 채권액이 감정가보다 높게 형성되어 있어 투자 시 신중한 접근이 필요합니다.

7. 투자 포인트

* 우수한 학군 및 주변 편의시설로 인한 높은 주거 만족도 기대.

* 2018년 준공된 비교적 신축급 아파트.

* 인수되는 권리가 없어 명확한 권리 분석 가능.

* 택지지구 내 위치하여 향후 지역 발전 가능성 내포.

8. 예상 입찰가

인수 보증금이 0원이므로, 예상 입찰가는 해당 물건의 현재 시세, 지역별 부동산 경기 동향, 명도 가능성, 부대 비용(취득세, 법무비용 등)을 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 총 채권액 및 감정가와의 비교를 통해 입찰 희망가의 적정성을 면밀히 검토하시기 바랍니다. (주의: 본 보고서는 예상 입찰가를 직접적으로 제시하지 않으며, 투자자는 자체적인 시장 조사를 통해 최종 입찰가를 산정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.