나이스옥션 법원경매 평택 2025타경851 [1] 경기도 평택시 고덕면 두릉리 225-9 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정안감정 · 평가일 2025.10.20

토지감정요항표

위치 및 주위환경

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교통상황

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형태 및 이용상태

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인접 도로상태

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토지이용계획 및 제한상태

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제시목록 외의 물건

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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건물감정평가요항표

건물의 구조

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이용상태

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설비내역

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부합물 및 종물

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공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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물건 비고

1.일괄매각.
2.목록1,2는 지분매각임(공유자 우선매수권 없음).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경851 (1)

소재지: 경기도 평택시 고덕면 두릉리 225-9

용도: 단독주택

감정가: 371,414,100원

토지면적: 2646.00㎡ (약 800.5평)

건물면적: 149.21㎡ (약 45.13평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

특이사항: 공유자 우선매수 신고, 지분 매각, 일괄 매각

건축물대장상 대지면적: 2220㎡, 연면적: 1194.94㎡ (참고용)

건축 허가일: 2011-11-02, 사용승인일: 2012-11-09

1.1. 입지조건

해당 물건은 경기도 평택시 고덕면 두릉리 225-9번지에 위치하고 있습니다.

평택시는 삼성전자 평택캠퍼스, SK하이닉스 등 대규모 산업단지 조성 및 개발이 활발히 진행되면서 부동산 시장에 활기를 띠고 있으며, 특히 고덕국제신도시는 이러한 개발의 중심지로 주목받고 있습니다.

두릉리 지역은 전통적인 농업 지역의 특성과 함께 신도시 개발이 진행됨에 따라 변화하는 지역입니다.

물건지 인근에는 삼성전자 평택캠퍼스가 위치하여 직주근접 수요를 기대할 수 있는 잠재력이 있습니다.

대중교통 이용은 다소 제한적일 수 있으나, 인근 도로망을 통해 평택 시내 및 주요 지역으로의 접근은 가능할 것으로 보입니다. 고덕면 내 버스 노선(941, 961 등)이 운행되고 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리: 토지 등기부상 을14 (국민은행 근저당, 2012-12-11 접수)

말소기준권리: 건물 등기부상 을1 (국민은행 근저당, 2012-12-11 접수)

본 건은 임의경매로, 말소기준권리보다 선순위인 권리를 제외한 모든 후순위 권리(근저당, 가압류 등)는 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

등기부상 전체 채권 총액은 토지 1,752,280,000원, 건물 628,480,000원으로 기재되어 있으나, 이는 등록된 모든 채권의 합계이며 실제 경매를 통해 정리되는 채권은 말소기준권리 및 해당 경매 개시 결정 채권자와의 관계에 따라 달라집니다.

임차인 현황:

* 임차인 : 김 (전입일자: 2022-01-26, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인 : 김 (전입일자: 2023-03-17, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인 : 오 (전입일자: 2024-05-28, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인 : 이 (전입일자: 2018-10-05, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

* 임차인 : 장 (전입일자: 2017-02-01, 보증금: 0원, 차임: 0원, 대항력: 없음)

총 인수 보증금: 0원

기록된 임차인 모두 대항력이 없으며 보증금이 0원이므로, 낙찰자가 인수해야 할 임차 보증금은 없습니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 고덕면 두릉리는 대규모 개발이 진행 중인 평택시 내에서도 삼성전자 평택캠퍼스 등 산업단지와 인접하여 배후 수요 증가가 기대되는 지역입니다.

고덕국제신도시 개발과 더불어 지역 내 산업 및 주거 기능이 강화될 것으로 보입니다.

다만, 물건지 자체는 아직까지 전원적인 지역 특성을 간직하고 있을 가능성이 있으며, 상업 시설보다는 지역 주민을 위한 기본적인 편의시설이 주로 분포할 것으로 예상됩니다.

인근 부동산 개발 정보에 따르면, 고덕동 일대에 연립주택 건설 사업 계획이 승인되는 등 주거 시설 공급이 이루어지고 있습니다.

주변 지역을 분석한 결과, 특별히 혐오시설로 분류될 만한 시설은 확인되지 않았습니다.

1.4. 생활정보

* 교통: 차량 이용 시 평택 시내 및 주변 산업단지로의 접근성이 양호할 수 있습니다. 고덕면 내외를 연결하는 버스 노선이 운행 중이나, 배차 간격 등을 고려할 때 자가용 이용이 더 편리할 수 있습니다.

* 교육: 고덕면 내에 초등학교, 중학교 등이 위치하고 있으며, 국제학교 유치 계획도 진행 중입니다. 정확한 통학 가능 거리 및 학교 배정은 추가 확인이 필요합니다.

* 편의시설: 대형 쇼핑몰, 병원 등의 주요 편의시설은 차량 이동 거리에 있는 평택 시내 또는 고덕국제신도시 내 시설을 이용해야 할 가능성이 높습니다.

* 자연환경: 두릉리 지역은 상대적으로 쾌적한 주거 환경을 제공할 수 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 지분 매각: 본 물건은 토지 및 건물의 지분만 매각 대상이며, 이는 공유자 간의 재산권 행사 및 분쟁 가능성을 내포합니다. 주의사항에 '공유자 우선매수권 없음'으로 명시되어 있으나, '공유자 우선매수 신고'가 있다는 점은 소유권 관계의 복잡성을 시사하며, 향후 소유권 분할 또는 재산권 행사에 있어 예상치 못한 문제 발생 가능성을 완전히 배제하기 어렵습니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물이 함께 매각되지만, 지분 매각의 특성과 결합되어 복잡성이 가중될 수 있습니다.

* 높은 등기부 채권 총액: 등기부상 등록된 전체 채권 총액이 높다는 점은 해당 물건이 과거 복잡한 금융 거래 이력이 있을 수 있음을 시사합니다.

* 개발에 따른 가치 변동: 고덕면 일대가 대규모 개발 지역으로, 토지 이용 계획 및 개발 속도에 따라 향후 가치 변동성이 있을 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 평택시 고덕면 두릉리에 위치한 단독주택으로, 삼성전자 평택캠퍼스와 같은 대규모 산업단지 인근이라는 점에서 미래 개발 잠재력을 가지고 있습니다.

권리 관계상 인수할 임차 보증금은 없으며, 말소기준권리보다 후순위인 대부분의 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

그러나 본 건은 토지 및 건물의 지분 매각이라는 매우 중요한 특수성을 가지고 있어, 공유자와의 관계 설정 및 향후 재산권 행사에 신중한 검토가 필요합니다.

따라서, 낙찰자는 지분 매각으로 인한 법적·실질적 위험을 충분히 인지하고, 해당 지역의 개발 계획 및 장기적인 가치 상승 가능성을 면밀히 분석하여 투자 여부를 결정해야 할 것입니다.

1.7. 투자 포인트

* 평택시 고덕면 지역의 미래 가치: 삼성전자 평택캠퍼스 등 대규모 개발 사업으로 인한 지속적인 지역 발전 및 수요 증가가 예상됩니다.

* 넓은 토지 면적: 약 800.5평에 달하는 넓은 토지는 향후 증축, 분할, 재건축 등 다양한 활용 가능성을 제공합니다.

* 권리상 인수 부담 없음: 모든 임차인의 대항력이 없고 보증금이 0원이므로, 명도 과정이 비교적 수월할 것으로 예상됩니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 371,414,100원

본 물건은 지분 매각이라는 중대한 리스크 요인을 가지고 있으며, 이는 낙찰가 산정에 있어 상당한 할인 요인으로 작용할 수 있습니다. 또한, 제공된 정보에는 주변 연립, 다세대, 빌라 등의 실거래가 및 임대 시세 정보를 담은 JSON 데이터가 누락되어 현 시세 분석 및 예상 입찰가 산출이 어려운 상황입니다.

일반적으로 지분 매각 물건은 전체 소유권 매각 시세 대비 상당한 할인율이 적용되어야 합니다. 따라서 입찰 시에는 다음 사항들을 반드시 고려해야 합니다.

* 해당 지역의 유사 단독주택 또는 토지의 최근 실거래가 및 호가 정보 확인

* 전체 지분 매각 시 예상되는 가치 대비 본 건의 지분 가치 평가

* 지분 매각으로 인한 소유권 행사 제약 및 잠재적 분쟁 비용 고려

현재로서는 정확한 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다. 투자 결정 전에 반드시 현장 조사와 함께 최신 시장 정보 및 관련 법규를 상세히 검토하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.