나이스옥션 법원경매 평택 2025타경852 [1] 경기도 평택시 팽성읍 두정리 163-60 숙박시설 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 태백감정 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 팽성읍 두정리 소재 '두정2리마을회관' 북동측 인근에 위치하며, 인근은 단독주택 및 다세대주택, 농경지(전,답) 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는등 대중교통 이용여건은 보통임.

형태 및 이용상태

사다리 평지의 토지로서, 상업용건부지 상태임.

인접 도로상태

북측 및 동측으로 로폭 10m 내외의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>

제시목록 외의 물건

후면 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건으로서, 외 벽:석재 붙임 마감. 내 벽:벽지 및 타일마감. 창 호:하이샤시 창호임.

이용상태

근린생활시설(숙박업소 등)" 상태임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수 설비, 개별난방설비, 엘리베이터설비 등이 구비되어 있음.

부합물 및 종물

후면 '지적개황도 및 건물개황도' 참고 바람.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시외 건물[경량철골조 아크릴지붕(차양) 2개] 포함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경852 (1)

소재지: 경기도 평택시 팽성읍 두정리 163-60

용도: 숙박시설

감정가: 4,569,449,500원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 케이씨유엔피엘대부주식회사 (추정)

1.2. 토지 및 건물 현황

토지면적: 1322.00㎡ (약 400.02평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 1615.34㎡ (약 488.64평)

건물 제시외면적: 62.50㎡ (약 18.91평) (경량철골조 아크릴지붕 차양 2개 포함)

1.3. 건물 구조 및 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층건

내부 이용 상태: 근린생활시설(숙박업소 등)

설비 내역: 기본적인 위생, 급·배수, 개별난방 설비 및 엘리베이터 구비

건축 허가일: 2016-01-12

사용 승인일: 2024-06-14

2. 입지조건

2.1. 지역 분석

본건은 경기도 평택시 팽성읍 두정리 소재 '두정2리마을회관' 북동측 인근에 위치하고 있습니다.

주변 지역은 단독주택, 다세대주택, 농경지(전, 답) 등이 혼재하는 지역으로, 토지는 사다리 평지의 상업용 건부지 상태입니다.

2.2. 교통 여건

본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다.

2.3. 주변 시설

인근에 두정2리 마을회관이 소재하고 있으며, 차량으로 약 10m 내외의 포장도로에 북측과 동측으로 접하고 있습니다.

넓은 평택호와 미군기지(험프리스)가 인근에 위치하여 관련 종사자 및 외부 방문객을 대상으로 하는 상권의 잠재력이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

말소기준권리: 토지 - 2022년 4월 28일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2,964,000,000원)

말소기준권리: 건물 - 2024년 6월 19일 접수된 케이씨유엔피엘대부주식회사 근저당권 (2,964,000,000원)

총 채권액: 토지 및 건물 등기부상 채권 총액은 4,030,000,000원입니다.

주요 채권 내역: 케이씨유엔피엘대부주식회사의 근저당 채권액이 3,480,000,000원으로 가장 크며, 임의경매 신청 채권자는 문창신용협동조합 외 1명 (3,051,452,691원)입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리: 확인된 등기부상 권리들은 말소기준권리보다 후순위이거나 말소 처리 예정이므로, 인수되는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 홍성준

보증금: 1,000,000원

차임: 500,000원

전입일자: 2025년 09월 10일

대항력: 없음

결론: 상기 임차인은 대항력이 없으므로, 낙찰로 인해 임차인의 보증금 인수 부담은 없습니다.

3.3. 권리 분석 요약

현재 등기부상 모든 권리는 말소될 것으로 예상되며, 인수해야 할 부담은 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본건은 단독주택, 농경지 등이 혼재된 지역에 위치하지만, 대규모 미군기지인 험프리스 기지와 인접하여 잠재적 배후 수요가 존재합니다. 숙박시설로 이용 중인 점은 이러한 입지적 특성을 반영합니다.

4.2. 향후 발전 가능성

평택시는 산업단지 조성, 삼성전자 입주 등 지속적인 개발이 이루어지고 있으며, 본건 지역의 발전 가능성은 주변 미군기지의 확장 및 관련 종사자 유입, 그리고 무엇보다도 비행안전구역 고도 제한 완화 여부에 따라 크게 달라질 수 있습니다. 평택시에서 고도 제한 완화를 적극적으로 추진하고 있다는 점은 긍정적인 요인입니다.

5. 생활정보

5.1. 편의시설

인근에 마을회관이 위치하며, 기본적인 생활 편의시설은 주변 지역에서 이용 가능합니다.

5.2. 기타

농경지가 혼재되어 있어 일부 지역은 전원적인 분위기를 느낄 수 있습니다. 미군기지 인근의 특성상 외국인 거주자 및 관련 편의시설의 영향이 있을 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 법적 제한

자연녹지지역에 해당합니다.

소로2류(폭 8m~10m)에 접하나, 도로 폭이 건축 가능한 용도 및 규모를 얼마나 충족하는지 추가 확인이 필요합니다.

가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)에 해당하여 가축 사육 관련 제한이 있을 수 있습니다.

가장 큰 제약 사항은 비행안전제5구역(전술)으로 지정되어 있다는 점입니다. 이로 인해 건축물의 높이가 약 45m (일반적으로 15층 내외)로 제한되어 있어 신축 및 증축에 큰 제약이 따르며, 이는 향후 개발 및 가치 상승에 부정적인 영향을 미칠 수 있습니다. (참고: 평택시는 해당 고도 제한 완화를 위해 노력 중입니다.)

6.2. 건물 노후/하자

건물 자체의 정확한 노후도 및 하자 여부는 현장 확인이 필요합니다. 감정평가서상 건물 이용 상태는 '숙박업소 등'으로 명시되어 있습니다.

6.3. 임차인 관련

임차인 홍성준은 대항력이 없어 보증금 인수 부담은 없습니다.

6.4. 주변 혐오시설 및 기타

직접적으로 인접한 혐오시설에 대한 정보는 확인되지 않았으나, 평택시의 대규모 개발 및 미군기지 인근 지역 특성상, 넓은 지역 범위를 고려할 때 간접적인 영향(소음, 교통량 증가 등)이나 잠재적 혐오시설(장례식장, 산업단지 등)의 존재 가능성을 염두에 두어야 합니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 팽성읍에 위치한 숙박시설로, 대규모 미군기지 인근이라는 입지적 장점과 함께 비행안전구역 5구역 지정으로 인한 고도 제한이라는 명확한 리스크를 안고 있습니다.

감정가는 45억 6천만원 이상으로 비교적 높은 편이지만, 토지 및 건물 면적이 상당하여 잠재적 가치는 높습니다. 권리관계는 깨끗하여 낙찰자가 인수할 법적 부담은 없는 상황입니다.

향후 평택시의 개발 계획 및 비행안전구역 고도 제한 완화 여부가 본 물건의 가치 상승에 결정적인 영향을 미칠 것으로 보입니다.

8. 투자 포인트

* 대규모 미군기지 인근 입지로 인한 잠재적 임대 수요 확보 가능성.

* 평택시의 지속적인 개발 및 도시 확장 정책 수혜 기대.

* 비행안전구역 고도 제한 완화 시, 부동산 가치 급등 가능성.

* 경매 물건으로서 시세 대비 합리적인 가격으로 취득할 기회.

* 건물이 현재 숙박업소로 운영 중임을 감안할 때, 즉시 활용 또는 운영 수익 창출 가능성.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수되는 보증금이나 기타 권리 부담이 없다는 점을 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건의 감정가는 4,569,449,500원입니다.

최종 예상 입찰가는 본 물건의 현재 시장 가치, 향후 개발 가능성, 고도 제한 완화 시나리오, 유사 물건 시세 등을 종합적으로 분석하여 결정해야 합니다.

현재 제시된 정보만으로는 정확한 입찰가 산정이 어려우나, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근한다면 약 80~90% 수준에서 검토해 볼 수 있습니다. (즉, 약 36억 5천만원 ~ 41억 1천만원 범위)

다만, 비행안전구역의 영향과 시장 상황을 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.