나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42706 [1] 경기도 평택시 비전동 733-2 하늘채 4층402호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 목현 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "성동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 다세대 주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대로서 주위환경은 무난한 편입니다.

교통상황

본건까지 차량 출입 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하며 남서측 약 1.1km 거리에 평택역(1호선)이 소재하는 등 대중교통편의성은 무난한 편입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 5층 건물(다세대주택) 내 제4층 제402호로서, 외벽 : 석재 마감 등 내벽 : 벽지 도배 및 일부 타일 마감 등 창호 : 하이샤시 이중창 마감 등임.

이용상태

도시형생활주택-단지형다세대주택(방2, 거실, 주방, 욕실, 발코니, 현관 등)으로 이용 중임(이는 이해관계인 부재 등의 사유로 건축물현황도 및 외부관찰, 평가전례 등을 참조한 것으로 현황과 다소 상이할 수도 있으니 경매 진행 및 입찰 시 참조하시기 바람).

설비내역

위생 및 급배수 설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접 대지 및 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서, 도시형생활주택(다세대주택) 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 8m 내외의 포장도로에 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(접함), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률, 상대보호구역(경기도평택교육지원청고시제2015-5호)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성동초)<교육환경보호에 관한 법률>, 상대보호구역(한광중고등학교)<교육환경보호에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1) 임대관계 : 미상임. 2) 기타 : -

물건 비고

2026. 6. 9.자 주택도시보증공사로부터 확약서(우선변제권만 주장하고 대항력을 포기함. 따라서 배당금으로 임대차보증금반환채권 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에 대한 잔존 임대차보증금 반환청구권을 포기하고 임차권등기를 말소하는 것에 동의함.)가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 평택지원 2025타경42706 (1)

소재지: 경기도 평택시 비전동 733-2 하늘채 4층 402호

용도: 도시형생활주택

감정가: 148,000,000원

토지면적: 25.36㎡ (약 7.67평)

건물면적: 40.72㎡ (약 12.31평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 현황

본건은 경기도 평택시 비전동 소재 "성동초등학교" 동측 인근에 위치한 도시형생활주택(다세대주택) 내 402호입니다. 철근콘크리트구조 5층 건물 중 4층에 해당하며, 이용상태는 방 2개, 거실, 주방, 욕실, 발코니 등으로 이루어져 있습니다. 건물은 2016년에 건축되었습니다.

1.3. 감정평가 요약

본 물건은 다세대 주택 및 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대에 위치하며, 차량 출입이 용이하고 인근에 버스정류장이 소재합니다. 다만, 약 1.1km 거리에 1호선 평택역이 있어 대중교통 이용은 무난한 편입니다. 건물은 철근콘크리트구조 평슬라브 지붕 5층 건물로, 내외부 마감은 통상적인 수준입니다. 위생, 급배수, 난방, 도시가스, 승강기 설비 등이 구비되어 있습니다. 토지는 인접 대지 및 도로와 등고 평탄한 3필 일단의 부정형 토지로서 건부지로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 평택시 비전동 "성동초등학교" 동측 인근에 위치하며, 주위는 주로 다세대 주택 및 단독주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 일반주택지대입니다. 주위 환경은 전반적으로 무난한 편입니다.

2.2. 교통 여건

본 건까지 차량으로의 접근이 용이하며, 인근에 일반버스정류장이 소재하고 있습니다. 남서측 약 1.1km 거리에 1호선 평택역이 위치하여 대중교통 이용 편의성은 무난한 수준입니다.

2.3. 건축물 정보

건축물은 2016년 11월에 사용승인을 받은 철근콘크리트구조의 5층 공동주택(도시형생활주택-단지형다세대, 12세대)입니다. 본건은 4층에 위치한 전용면적 40.72㎡(약 12.31평)의 호실입니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 서

보증금: 149,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 3월 11일

확정일자: 2021년 2월 22일

배당신고일자: 2023년 4월 28일

대항력: 없음

본 건에는 서 임차인이 있으며, 보증금 149,000,000원, 차임 없음 상태로 거주 중입니다. 해당 임차인은 2021년 3월 11일 전입신고를 하였고, 2021년 2월 22일 확정일자를 받았습니다. 그러나 해당 임차인은 대항력이 없습니다. 또한, 2026년 6월 9일 자로 주택도시보증공사로부터 우선변제권만 주장하고 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다. 이에 따라 임차인은 배당금으로 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 매수인에게 잔존 보증금 반환을 청구하지 않고 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 따라서 본 경매 절차에서 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무는 없습니다.

3.3. 인수 및 소멸 권리

본 경매로 인해 대부분의 권리(소유권 이전, 압류, 강제경매 등)는 소멸될 예정입니다. 감정평가서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로는 지상권이 명시되어 있으나, 현재 등기부등본 요약상 등재된 권리 중 소멸되지 않는 권리는 없는 것으로 판단됩니다.

4. 상권 분석

4.1. 주변 실거래가 분석

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 유사한 다세대/연립주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 2026년 3월 거래 (구축 연립, 1978년 준공): 63.9㎡, 9,500만원 (약 1.49 만원/㎡)

* 2026년 3월 거래 (다세대, 2001년 준공): 36.33㎡, 7,500만원 (약 2.06 만원/㎡)

* 2026년 5월 거래 (다세대, 2004년 준공): 77.31㎡, 11,700만원 (약 1.51 만원/㎡)

본건은 2016년에 건축된 신축 도시형생활주택으로, 상기 비교 사례들과 건축 연도 및 종류에서 차이가 있습니다. 따라서 직접적인 가격 비교보다는 감정가액을 기준으로 시세 판단이 필요합니다. 본건의 감정가는 40.72㎡ 기준 148,000,000원으로, 약 3.63 만원/㎡ 수준입니다. 이는 비교적 오래된 건물들의 시세보다 높은 수준으로, 신축 건물임을 반영한 것으로 판단됩니다.

4.2. 시세 현황

본건은 비교적 신축 건물(2016년)이며, 임차인의 보증금 인수 부담이 없어 권리 관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 주변 시세 및 감정가를 종합적으로 고려할 때, 본건의 시장 가치는 감정가액 수준인 148,000,000원 전후로 판단됩니다.

5. 생활 정보

5.1. 교육 시설

단지 인근에 성동초등학교가 위치하여 통학이 편리합니다.

5.2. 편의 시설

1호선 평택역이 차량으로 약 1.1km 거리에 있으며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다. 주변에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 편의시설 이용이 가능할 것으로 예상됩니다.

5.3. 기타 시설

주거 지역으로, 주변 환경은 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리 관련 위험

본건은 HUG(주택도시보증공사)의 보증 대상 물건으로, 임차인이 대항력을 포기하고 잔여 보증금에 대한 매수인에 대한 청구권을 포기하였으므로 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. 따라서 권리 인수와 관련된 위험은 거의 없는 것으로 판단됩니다.

6.2. 특이사항 및 주의사항

주택도시보증공사로부터 제출된 확약서 내용에 따라 임차인의 보증금 반환 채권에 대한 매수인 부담은 없습니다. 이용상태는 건축물현황도 및 외부 관찰 등을 참조한 것으로, 현황과 다소 상이할 수 있으므로 경매 진행 및 입찰 시 현장 확인이 필요합니다.

6.3. 법규 및 제한사항

본건 토지는 제1종일반주거지역에 속하며, 소로2류(폭 8m~10m)에 접합니다. 또한, 가축사육제한구역, 성동초등학교 등 교육환경보호에 관한 법률에 따른 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~26.8.25.)에 해당할 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 2016년에 준공된 비교적 신축인 도시형생활주택으로, 권리 관계가 깨끗하여 인수해야 할 부담이 없는 우량 물건으로 판단됩니다. 특히 임차인의 보증금 전액이 HUG 보증으로 보호받고 있으며, 대항력을 포기하여 낙찰자가 임대차 관계에 대해 전혀 신경 쓰지 않아도 되는 점이 큰 장점입니다. 성동초등학교 인근의 주거 환경과 평택역 접근성 또한 무난합니다. 다만, 주변 비교사례가 주로 구축 건물이라는 점과, 실제 이용 현황이 감정평가와 다를 수 있다는 점은 현장 확인을 통해 반드시 검증해야 할 부분입니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물(2016년 준공)로 하자 및 노후화 위험이 적음.

* 임차인의 보증금 전액이 HUG 보증 대상이며, 대항력 포기로 인해 낙찰자의 보증금 인수 부담이 전혀 없음.

* 깨끗한 권리관계로 명도 및 인도 부담이 최소화됨.

* 성동초등학교 인근의 우수한 주거 입지.

* 평택시의 지속적인 개발 및 교통망 확충으로 인한 미래 가치 상승 기대.

9. 예상 입찰가

본건은 감정가 148,000,000원이며, 임차인 보증금 149,000,000원이 있으나 낙찰자 인수 부담이 없습니다. 신축 건물임을 감안할 때, 감정가가 적정 수준으로 보입니다. 주변의 오래된 건물들의 실거래가와 비교 시 본 건의 신축성이 가격에 반영된 것으로 판단됩니다.

안정적인 투자를 고려하여, 시세 및 감정가를 기준으로 하되 경매 특성상 약간의 할인율을 적용하여 보수적으로 접근할 경우, 140,000,000원 ~ 145,000,000원 범위 내에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 약 142,500,000원 수준으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.