나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42698 [1] 경기도 평택시 가재동 378-3 체르빌 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 정석감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 가재동 소재 "송탄초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지대임.

교통상황

본건까지 차량 접근 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 교통편익은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호로서, 외벽: 타일 및 돌붙임 마감 등, 내벽: 벽지 및 타일 마감 등, 창호: 알루미늄 샷시 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 승강기, 화재탐지설비, 난방설비 등이 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 등고 평탄한 사다리형의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 세로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)임.

공부와의 차이

등기부상 토지는 지목이 임야로 되어 있으나, 토지대장상에는 지목이 "대"로 되어 있음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 평택지원 2025타경42698 (1)

소재지: 경기도 평택시 가재동 378-3 체르빌 3층302호

건물구조 및 층수: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 3층 302호

용도: 다세대주택

감정가: 163,000,000원

토지면적: 112.62㎡ (약 34.07평)

토지지분: 112.625㎡ (약 34.07평)

건물면적: 71.31㎡ (약 21.57평)

건물지분: 71.31㎡ (약 21.57평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 서OOOOOOOO (등기부상 근저당권자: 서인천농업협동조합)

건축년도: 2017년 (사용승인일 2017년 5월 2일)

1.1. 입지조건

* 위치 및 주위환경: 본건은 경기도 평택시 가재동 소재 "송탄초등학교" 북서측 근거리에 소재하며, 주변은 단독주택, 공동주택, 농경지 및 임야 등이 소재하는 지대임.

* 교통상황: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 근거리에 버스정류장이 소재하여 일반적인 교통편익은 보통 수준으로 평가됨.

1.2. 권리분석

* 등기부 요약:

* 소유권 이전 (갑18, 갑23, 갑26): 김윤식, 김정순, 최대섭 외 2명 (상속)

* 근저당 (을13): 서인천농업협동조합, 채권최고액 118,800,000원 (말소기준권리)

* 임의경매 (갑25): 서인천농업협동조합

* 말소기준권리: 을13 근저당권 (접수일자 2023-07-19)

* 임차인 현황:

* 임차인: 권성호 (권 )

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 200,000원

* 전입일자/확정일자: 2025년 6월 20일

* 배당신고일자: 2025년 10월 17일

* 대항력: 없음

* 인수되는 권리: 본 건의 매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권이 있으나, 해당 물건명세서상 지상권에 대한 구체적인 내용은 명시되지 않았음. (주의: 인수되는 권리 여부에 대한 최종 확인 필수)

* 채권 등기부 총액: 118,800,000원

1.3. 상권분석

* 주변 시세 분석:

* 동일 건물(체르빌, 2017년식, 전용 71.31㎡) 최근 매매 사례:

* 2024년 9월 28일: 15,300만원

* 2024년 7월 10일: 15,500만원

* 주변 유사 건물(광진빌라, 1997년식, 전용 81.45㎡) 최근 매매 사례:

* 2026년 4월 18일: 8,700만원 (건축 연도가 현저히 차이 나므로 직접적인 비교는 어려움)

* 감정가 대비 분석: 감정가 163,000,000원은 동일 건물 최근 매매가(15,300만원 ~ 15,500만원)와 비교했을 때 다소 높은 수준으로 판단되나, 부동산 시장 상황에 따라 변동 가능.

1.4. 생활정보

* 교육시설: "송탄초등학교"가 근거리에 위치하여 통학이 용이함.

* 편의시설: 주변 상권 정보는 제한적이며, 교통 편의성은 보통 수준으로 평가됨.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지이용계획 및 제한상태:

* 자연녹지지역

* 가축사육제한구역 (일부 제한 300m 이내)

* 토지거래계약에관한허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

* 공부와의 차이: 등기부상 토지 지목은 "임야"이나, 토지대장상 지목은 "대"로 되어 있음. 이는 건축물 부지로 이용 중임을 나타내나, 추후 토지 관련 문제 발생 가능성 검토 필요.

* 임대차 현황: 임차인 권성호는 대항력이 없으나, 보증금 및 차임 정보가 명시되어 있어 권리 분석 시 인수되는 보증금은 0원으로 계산되나, 임대차 관계에 대한 추가 확인이 필요함. (임대 미상)

* 미소멸 권리: 등기부상 "지상권"이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 명시되어 있음. 해당 지상권의 내용 및 효력 범위를 반드시 확인해야 함.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 평택시 가재동에 위치한 다세대주택으로, 동일 건물 내 유사 면적의 최근 실거래 사례가 있어 시세 파악이 비교적 용이합니다. 건축년도 2017년으로 신축에 속하며, 대항력 있는 임차인이 없어 명도에 대한 부담이 적을 것으로 예상됩니다. 다만, 토지 관련 제한 사항(가축사육제한구역, 토지거래허가구역)과 공부상 지목 불일치, 그리고 매각으로 소멸되지 않는 지상권 등 추가적인 확인 및 주의가 필요한 요소들이 존재합니다.

1.7. 투자 포인트

* 동일 건물, 유사 면적의 최근 실거래가가 존재하여 시세 투명성 및 투자 가치 산정 용이.

* 건축 연도 2017년으로 비교적 최신 건물에 해당하여 하자 발생 가능성 낮음.

* 임차인이 대항력이 없어 명도 관련 리스크가 적을 것으로 판단됨.

1.8. 예상 입찰가

* 감정가: 163,000,000원

* 동일 건물 최근 매매가: 153,000,000원 ~ 155,000,000원

* 인수 보증금 합계: 0원

최근 동일 건물 매매가를 기준으로 보았을 때, 감정가 수준 혹은 약간 하향한 금액에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다. 인수되는 보증금이 없고 대항력 있는 임차인이 없다는 점을 감안하면, 1억 5천만원대에서 1억 6천만원대 사이의 입찰가 범위를 검토해 볼 수 있습니다. 권리 분석 결과(특히 지상권)와 현장 조사를 통한 추가 정보 확보 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 중요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.