나이스옥션 법원경매 평택 2025타경866 [1] 경기도 평택시 현덕면 인광리 573 이안 평택안중역아파트 103동 18층1801호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 비단길감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 평택시 현덕면 인광리 소재 "현덕초등학교" 남측 인근에 소재하며 주위는 아파트, 다세대주택, 농경지 및 농가주택등이 혼재함.

교통상황

본건 단지까지 차량의 진출입이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 아파트 중 18층 1801호로서 외벽 : 일부 석재 및 몰탈위 페인팅 마감등. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

아파트로 이용중임.

설비내역

위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 부정형의 평지로서 아파트 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

단지내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역,지구단위계획구역(인광2지구),소로2류(폭8m~10m)(접합),소로3류(폭8m미만)(접합),중로3류(폭12m~15m)(접합),가축사육제한구역(일부제한300m이내)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의관리및이용에관한법률>,상대보호구역(현덕초)<교육환경보호에관한법률>,절대보호구역(현덕초)<교육환경보호에관한법률>,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25.국토부공고제2025-1058호,외국인(외국법인,단체포함)이주택을취득하는경우에한함)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 : 미상임. 기 타 : 없음.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 기본사항

사건번호: 평택지원 2025타경866 (1)

소재지: 경기도 평택시 현덕면 인광리 573, 이안 평택안중역 아파트 103동 18층 1801호 (도로명 주소: 경기도 평택시 현덕로 1251)

용도: 아파트

감정가: 금 300,000,000원

토지 면적 (대지권): 48.51㎡ (약 14.67평)

건물 전용 면적: 74.95㎡ (약 22.67평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOOO

1.2. 건물 및 토지 세부사항

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

건물 구조: 철근콘크리트구조 평슬라브지붕 20층 아파트 중 18층 1801호

주요 설비: 위생 및 급·배수설비, 난방설비, 승강기 및 주차장 구비

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 평택시 현덕면 인광리 소재 "현덕초등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 아파트, 다세대주택, 농경지 및 농가주택 등이 혼재된 지역입니다.

2.2. 교통 및 접근성

단지 내 도로를 통하여 외곽 공도와 연계되며, 차량 진출입이 용이합니다. 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 주변으로 기본적인 편의시설(마트, 상점 등)이 존재할 것으로 예상됩니다.

2.3. 지역 특성

주변에 현덕초등학교가 있어 교육 환경이 조성되어 있습니다. 또한, 농경지 및 농가 주택이 혼재되어 있어 도심과는 다소 차이가 있는 지역적 특성을 보입니다. 최근 평택시는 현덕면 일원에 대규모 환경복합시설(소각 및 매립 시설) 건립을 추진하고 있으며, 이에 대한 주민 반발이 상당한 것으로 파악됩니다. 본건의 정확한 위치가 해당 시설의 영향권 내에 있는지 여부는 추가 확인이 필요합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

* 소유권 보존: 모영민 (2024-07-23)

* 근저당권: 우리은행 (채권액 261,800,000원) - 말소기준권리

* 임의경매개시결정: 우리은행 (채권액 259,084,907원) - 2025타경866 (2025-09-10)

등기부채권 총액: 261,800,000원

3.2. 매각 후 소멸 권리

본 매각으로 인해 근저당권, 임의경매개시결정 등은 소멸될 것으로 예상됩니다.

3.3. 인수되는 권리

물건명세서 상 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 '지상권'이 언급되었으나, 해당 지상권의 구체적인 내용(존속기간, 범위, 권리자 등)은 명시되지 않아 확인이 필요합니다. 이는 잠재적인 인수 부담이 될 수 있습니다.

3.4. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상

현재 임차인의 보증금 및 월세 등 구체적인 계약 내용이 파악되지 않았습니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요하며, 명도 시 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

4. 상권분석

4.1. 주거 중심 상권

본건이 소재한 현덕면 인광리 일대는 아파트, 다세대주택과 함께 농경지 및 농가 주택이 혼재된 지역입니다. 주로 주거 기능이 중심이 되는 상권으로 판단되며, 평택호 관광단지와 같은 관광 시설도 인근에 위치하고 있습니다.

4.2. 편의시설

단지 내 및 인근에 기본적인 편의시설(마트, 상점 등)이 존재할 것으로 예상되며, 평택호 관광단지 내 편의시설 또한 이용 가능합니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 환경

* 현덕초등학교가 인근에 위치하여 초등 교육 시설 이용이 용이합니다.

5.2. 편의시설

* 단지 내에 위생, 급배수, 난방 설비 등이 완비되어 있으며, 승강기 및 주차 시설이 구비되어 있습니다.

* 인근 대중교통망(버스정류장)을 통해 안중역 등 주요 지역으로의 이동이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 환경 문제

평택시는 현덕면 일원에 대규모 환경복합시설(소각 및 매립 시설) 건립을 추진 중이며, 이로 인한 주민들의 강력한 반발이 지속되고 있습니다. 해당 시설이 본건의 직접적인 영향권 내에 위치할 경우, 소음, 악취, 침출수 오염 등의 환경적 피해와 더불어 부동산 가치 하락의 위험이 있습니다.

6.2. 토지이용계획

* 본건 토지는 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(인광2지구)에 속해 있으며, 다양한 폭의 도로에 접해 있습니다.

* 가축사육제한구역(일부제한, 전부제한)으로 지정되어 있어 축산업 관련 제한이 있을 수 있습니다.

* 현덕초등학교와 관련하여 상대보호구역 및 절대보호구역으로 지정되어 있어 교육 환경 보호를 위한 건축 및 개발 제한이 적용될 수 있습니다.

* 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래 허가를 받아야 하는 허가구역(2025.8.26. ~ 2026.8.25.)으로 지정되어 있어, 외국인 투자 시 추가적인 절차가 필요합니다.

6.3. 권리 관계

* 물건명세서에 '매각으로 소멸되지 않는 권리'로 지상권이 언급되었으나, 상세 내용이 불분명하여 인수 부담이 발생할 수 있습니다.

* 임대 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 발생할 수 있는 예상치 못한 문제(예: 대항력 있는 임차인 존재, 추가 보증금 요구 등)에 대한 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

6.4. 주변 환경

일부 농경지가 혼재되어 있어 계절별 농작물 재배 과정에서 발생하는 냄새 등이 생활에 영향을 미칠 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본건은 평택시 현덕면의 주거 지역에 위치한 아파트입니다. 현덕초등학교와 인접해 있으며, 기본적인 생활 편의시설을 갖추고 있습니다. 비교적 최신에 사용 승인된(2024년 11월 27일) 아파트 단지로, 철근콘크리트 구조로 안정적인 주거 환경을 제공할 것으로 예상됩니다. 그러나, 평택시가 현덕면 일원에 대규모 환경복합시설 건립을 추진하고 있어 지역 주민들과의 갈등이 심화되고 있다는 점은 상당한 리스크 요인입니다. 또한, 명확한 내용이 파악되지 않은 지상권의 존재 가능성 및 임대 관계 미상 등은 명도 과정에서의 변수가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 평택시 개발 계획 및 광역 교통망 개선에 따른 미래 가치 상승 잠재력.

* 비교적 최근 사용 승인이 완료된 아파트 단지로, 주거 환경의 신축성 확보.

* 초등학교 인접으로 인한 교육 환경의 우수성.

* 일괄 매각으로 토지와 건물을 동시에 확보 가능.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 금 300,000,000원

* 인수 보증금: 0원

상기 물건의 감정가는 300,000,000원이며, 임차인 관련 인수 보증금이 없어 권리관계상 큰 부담은 없을 것으로 보입니다. 그러나, 물건명세서에 명시된 '소멸되지 않는 권리'로서 지상권의 불확실성과 임대 관계 미상으로 인한 명도 리스크는 신중하게 고려해야 할 부분입니다. 또한, 현덕면 일원의 대규모 환경복합시설 건립 추진으로 인한 잠재적 환경 문제 및 부동산 가치 하락 가능성을 면밀히 검토해야 합니다.

입찰 시에는 감정가를 기준으로 하되, 해당 지역의 최근 시세, 유사 물건의 낙찰가, 예상되는 명도 비용 및 기간, 그리고 환경 문제로 인한 미래 가치 변동 가능성 등을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근하는 것이 바람직합니다. (본 보고서에서는 투자 전략에 따른 구체적인 예상 입찰가를 특정하여 제시하기 어렵습니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.