나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42688 [1] 경기도 평택시 고덕동 1948-9 다가구주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서건 · 평가일 2025.10.10

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '평택고덕유치원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가 구주택을 위주로 일부 근린생활시설이 산재하는 주택지대로서, 제반여건은 보통임.

교통상황

본건까치 차량접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통사정은 보통시 됨.

형태 및 이용상태

동하향완경사지내 대체로 평탄하게 조성된 세장형의 토지로서, 주상용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태

본건 남측으로 로폭 약 8m내외의 아스콘포장도로를 이용중이며, 서측으로 보행자도로가 개 설되어 있음.

토지이용계획 및 제한상태

제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭8m~10m)(접합) , 소로3 류(폭8m 미만)(특수도로)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용 에 관한 법률>, 상대보호구역(고덕유치원)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(종덕 초등학교)<교육환경 보호에 관한 법률>, 택지개발지구<택지개발촉진법>, 토지거래계약에관 한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주 택을 취득하는 경우에 한함)임.

제시목록 외의 물건

건물감정평가요항표 참조 바람.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

2023.10.27.자로 사용승인된 철근콘크리트구조 철근콘크리트지붕 4층건으로 외벽 : 화강석 붙임. 내벽 : 벽지 및 일부 타일마감 등 창호 : 1층 칼라금속새시 전시창 2~4층 칼라하이새시 이중창 등임.

이용상태

본건은 주상용으로서 근린생활시설 및 다가구주택으로 이용중이며, 1층:근린생활시설, 계단실, 화장실 2층:201호(방3,거실,주방,화장실2,발코니등) 202호(방2,거실,주방,화장실2,다용도실등) 및 계단실 3층:301호(방3,거실,주방,화장실2,발코니등) 302호(방2,거실,주방,화장실2,다용도실등) 및 계단실 4층:401호(방3,거실,주방,화장실2,드레스룸,수납장,다용도실,다락 등) 및 계단실임.

설비내역

위생설비 및 급배수설비가 되어 있으며, 개별난방설비, 도시가스설비, 승강기설비, 화재경 보설비, CCTV 등이 되어 있음.

부합물 및 종물

4층 일부에는 중층으로 부합물인 다락이 조성되어 있으며, 4층 건물가액에 포함하여 평가하 였음.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대내역은 미상임.

물건 비고

일괄매각. 제시 외 건물(다락) 포함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호

평택지원 2025타경42688 (1)

소재지

경기도 평택시 고덕동 1948-9

용도

다가구주택 (1층 근린생활시설, 2-4층 다가구주택)

감정가

1,912,295,280원

토지면적

229. 00㎡ (약 69.27평)

건물면적

411. 52㎡ (약 124.49평)

매각대상

토지/건물 일괄매각

경매구분

부동산임의경매

채권자

병점신용협동조합 (경매 신청자)

특이사항

일괄매각. 제시 외 건물(다락) 포함.

주의사항

일괄매각. 제시 외 건물(다락) 포함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 고덕동 소재 '평택고덕유치원' 남동측 인근에 위치하며, 부근은 다가구주택 및 일부 근린생활시설이 혼재하는 주택지대로 이루어져 있습니다. 전반적인 주위 환경은 양호한 편입니다.

2.2. 교통상황

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

2.3. 인접 도로상태

본건 남측으로는 폭 약 8m 내외의 아스콘포장도로와 접하고 있으며, 서측으로는 보행자도로가 개설되어 있어 도로 이용에 불편함이 없습니다.

2.4. 토지이용계획 및 제한상태

본 토지는 제1종일반주거지역, 지구단위계획구역(고덕국제화지구), 소로2류(폭8m~10m), 소로3류(폭8m 미만)에 해당합니다. 또한 가축사육제한구역, 상대보호구역(평택고덕유치원, 종덕초등학교), 택지개발지구로 지정되어 있습니다. 외국인이 주택을 취득하는 경우에는 토지거래계약 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.)에 해당하므로 취득 시 유의해야 합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

토지 등기부에는 소유권 보존 및 이전 내역과 다수의 근저당, 가압류, 압류 내역이 존재하나, 말소기준권리(2022.03.29. 근저당) 이후 설정된 권리들은 대부분 말소될 예정입니다. 건물 등기부 역시 소유권 보존 후 근저당, 주택임차권, 가압류, 압류 등이 등기되었으나, 말소기준권리(2023.11.01. 근저당) 이후의 권리들은 경매로 인해 소멸될 것으로 보입니다.

3.2. 임차인 현황

본 물건에는 총 9명의 임차인이 등재되어 있습니다. 모든 임차인은 '대항력 없음'으로 분석되었습니다.

* S *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-27, 대항력 없음.

* S *: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2025-02-27, 대항력 없음.

* 길 : 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 -, 확정일자 2025-11-19, 배당신고일자 2025-11-19, 대항력 없음.

* 김 : 보증금 30,000,000원, 차임 600,000원, 전입일자 2025-05-23, 확정일자 2025-11-19, 배당신고일자 2025-11-19, 대항력 없음.

* 노 : 보증금 90,000,000원, 차임 0원, 전입일자 2024-03-15, 확정일자 2024-03-15, 배당신고일자 2025-10-27, 대항력 없음.

* 신 : 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2024-06-05, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 100,000,000원, 차임 550,000원, 전입일자 2024-06-05, 확정일자 2024-06-05, 배당신고일자 2025-10-31, 대항력 없음.

* 장 : 보증금 10,000,000원, 차임 2,000,000원, 전입일자 2025-12-24, 확정일자 2025-12-24, 배당신고일자 2025-12-26, 대항력 없음.

* 전 : 보증금 5,000,000원, 차임 750,000원, 전입일자 2025-06-13, 확정일자 2025-06-24, 배당신고일자 2025-11-21, 대항력 없음.

3.3. 인수되는 보증금 총액

0원

4. 상권분석

본 물건이 위치한 경기도 평택시 고덕동은 고덕국제신도시에 포함되어 신규 택지 개발이 활발하게 이루어지고 있는 지역입니다. 1층 상가 시설이 있어 지역 주민을 대상으로 한 근린생활업종의 입점이 가능하며, 신도시 특성상 향후 상권 발달 및 유동인구 증가 가능성이 있습니다. 다만, 주변 상업시설의 개발 현황 및 경쟁 정도에 대한 추가적인 면밀한 조사가 필요합니다.

5. 생활정보

* 교육환경: 인근에 평택고덕유치원 및 종덕초등학교가 있어 자녀 교육에 편리한 환경을 제공합니다. 고덕국제신도시 내에 계획된 학교들도 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

* 교통: 차량 이용 시 도로 접근성이 양호하며, 지역 내를 운행하는 버스 노선이 있어 대중교통 이용도 불편함이 없습니다.

* 편의시설: 신도시 개발에 따라 점차적으로 상업시설, 근린생활시설, 녹지 공간 등이 확충될 것으로 보입니다. 현재 도보권 내에 기본적인 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

* 개발 진행 중 지역: 고덕국제신도시는 지속적인 개발이 이루어지고 있는 지역으로, 주변 환경 변화 및 건설 소음 등이 일시적으로 발생할 수 있습니다.

* 임대차 관리: 모든 임차인이 대항력이 없으나, 보증금 0원인 임차인들의 실제 거주 여부 및 임대차 관계의 명확성 확인이 필요합니다. 임대 공백기 발생 시 공실 관리가 중요합니다.

* 토지거래허가구역: 외국인 주택 취득 관련 토지거래허가구역 지정 기간(26.8.25. 만료)이 임박하여, 외국인 투자 수요에 영향을 줄 수 있습니다.

* 주변 혐오시설: 현재까지 확인된 정보로는 물건지 인근에 주민 생활에 직접적인 영향을 미칠 만한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 공장 등)은 발견되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 최근 신축된 다가구주택으로, 고덕국제신도시의 개발 수혜 지역에 위치하고 있어 향후 가치 상승이 기대됩니다. 최신 건축물이라는 점과 편리한 입지 조건은 장점이나, 신도시 개발의 진행 상황과 잠재적 리스크 요인에 대한 면밀한 검토가 필요합니다. 모든 임차인의 대항력이 없어 명도 부담은 적을 것으로 예상됩니다.

8. 투자 포인트

* 신축 건물: 2023년 10월 사용승인된 최신 건물로 유지보수 비용이 적게 들 것으로 예상됩니다.

* 입지적 장점: 고덕국제신도시 내 주거 중심 지역에 위치하며, 교통 및 교육 환경이 양호합니다.

* 일괄매각: 토지와 건물을 일괄 매각하므로 권리 관계가 명확하여 취득 시 관리가 용이합니다.

* 임차인 명도 용이: 모든 임차인이 대항력이 없어 명도 과정에서 큰 어려움이 예상되지 않습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 감정가를 기준으로 하되, 주변 시세, 향후 개발 계획, 물건의 투자 가치 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 물건은 인수되는 임차인 보증금이 없으므로, 이를 고려한 입찰가 산정이 가능합니다. 정확한 예상 입찰가 산출을 위해서는 추가적인 시세 조사 및 현장 방문을 통한 면밀한 분석이 필요합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.