나이스옥션 법원경매 평택 2025타경42721 [1] 경기도 평택시 합정동 975-12 6층602호 도시형생활주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 다옴감정 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택시청" 남동측 인근에 소재하며, 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 평택시청, 평택문화예술회관, 소방서 등이 혼재하는 지대로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 제반 차량의 출입이 원활하고, 주변으로 버스정류장이 위치하며 운행빈도 등으로 보아 제반 대중교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상7층 건물 중 제6층 제602호로서(사용승인일 2016.08.22, 외벽 : 치장돌붙임 마감 및 몰탈위 페인팅 마감 등 내벽 : 벽지 및 타일붙임 마감 등 창호 : 알루미늄 새시창호입니다

이용상태

집합건물(도시형생활주택)로 이용중임.

설비내역

위생 급.배수설비, 엘리베이터설비, 화재경보설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접토지와 등고평탄한 사다리형의 평지로 다세대주택 및 오피스텔 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 7~8m 내외의 도로를 통하여 주간선도로와 연계가능함.

토지이용계획 및 제한상태

합정동 975-12 : 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구), 완충녹지(저촉), 중로3류(폭 12m~15m)(접합) 가축사육제한구역(일부제한 300m 이내)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25. 국토부공고 제2025-1058호, 외국인(외국법인,단체포함)이 주택을 취득하는 경우에 한함)

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

-임대관계(등기사항전부증명서 기준) -등기목적 : 주택임차권, -접수 : 2025년1월10일 제1599호 -등기원인 : 2025년1월10일 수원지방법원 평택지원의 임차권등기명령 (2023카임1008) -임차보증금 : 금102,000,000원, -범위 : 건물전부 -임대차계약일자 : 2022년12월1일, -주민등록일자 : 2022년12월12일 -점유개시일자 : 2022년12월12일, -확정일자 : 2022년12월2일 -임차권자 : 김** ******-******* 경기도 평택시 평택5로34번길 57-6(합정동), *****오피스텔 ***호

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:김선왕)로부터 2026.06.09.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 및 소재지 정보

사건번호: 평택지원 2025타경42721 (1)

소재지: 경기도 평택시 합정동 975-12, 6층 602호

1.2. 물건 현황

용도: 도시형생활주택

토지 면적: 13.18㎡ (약 3.98평)

토지 지분: 13.18㎡ (약 3.98평)

건물 면적: 23.56㎡ (약 7.13평)

건물 지분: 23.56㎡ (약 7.13평)

1.3. 매각 대상 및 경매 구분

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 강제 경매

1.4. 감정가

감정가: 100,000,000원

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 평택시 합정동 소재 "평택시청" 남동측 인근에 위치합니다. 주위는 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 평택시청, 평택문화예술회관, 소방서 등이 혼재하는 지역으로, 제반 주위 환경은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 진출입이 원활하며, 주변에 버스정류장이 위치하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 사항

본 토지는 준주거지역, 지구단위계획구역(배미지구)으로 지정되어 있습니다. 완충녹지 및 중로3류(폭 12m~15m) 도로와 접해 있으며, 가축사육제한구역에 해당합니다. 또한, 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 외국인(외국법인, 단체 포함)이 주택을 취득하는 경우 토지거래계약 허가구역으로 지정되어 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

소유권 변동: 이창수 -> 김재성 -> 박영준 순으로 소유권 이전이 있었습니다.

말소기준권리: 2023년 8월 7일자 국민건강보험공단의 압류가 말소기준권리입니다.

경매 개시 결정: 2025년 9월 29일자 주택도시보증공사의 강제 경매(채권액 102,000,000원)가 진행 중이며, 이는 매각으로 소멸됩니다.

기타 권리: 김선왕(주택도시보증공사)의 주택임차권(채권액 102,000,000원)이 을구에 등기되어 있습니다.

3.2. 임차인 현황 및 분석

임차인: 주택도시보증공사 (양도전: 김선왕)

보증금: 102,000,000원

차임: 0원

전입/입주 일자: 2022년 12월 12일

확정일자: 2022년 12월 2일

대항력: 없음

비고: 본 임차인은 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다'는 내용의 확약서를 제출했습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 필요가 없음을 명확히 합니다.

3.3. 인수 권리 분석

인수 보증금 합계: 0원

4. 상권분석

4.1. 주변 건물 용도

본건은 다세대주택, 오피스텔, 근린생활시설, 관공서(평택시청, 소방서) 등이 혼재된 복합 상권에 위치하고 있습니다. 도시형생활주택으로서 주거 기능과 더불어 상업시설 이용이 용이한 환경입니다.

4.2. 주변 시세 분석

최근 매매 사례 분석:

* 2026년 5월 26일, 동일 주소지(합정동 314번지)의 27.8㎡(약 8.4평) 다세대주택이 83,000,000원에 거래되었습니다.

* 동일 주소지(합정동 314번지)의 24.18㎡(약 7.3평) 다세대주택이 2026년 5월 26일 72,000,000원에 거래되었습니다.

* 참고로, 2026년 5월 8일 합정동 973-7번지의 84.72㎡(약 25.6평) 다세대주택이 243,000,000원에 거래된 사례도 있으나, 이는 본건과 면적 및 건물 구조에 차이가 있습니다.

본건(23.56㎡)의 면적과 유사한 24.18㎡ 사례(72,000,000원) 및 27.8㎡ 사례(83,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 대략 7,200만원에서 8,300만원 수준으로 추정됩니다. 다만, 동일 건물 내 타 호실의 거래 사례가 없어 정확한 비교는 어렵습니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 설비

본 건물은 철근콘크리트 구조이며, 본건은 7층 건물 중 6층에 위치합니다. 내부에는 위생 급배수 설비, 엘리베이터, 화재경보설비 등이 갖추어져 있습니다.

5.2. 주변 편의시설

평택시청, 평택문화예술회관, 소방서 등 관공서 및 편의시설이 인접해 있어 행정 서비스 및 문화생활 접근성이 좋습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 리스크

주택도시보증공사(HUG)로부터 제출된 확약서에 따라 임차인은 대항력을 포기하였으며, 보증금 전액을 변제받지 못하더라도 임차권 등기 말소에 동의하였습니다. 이는 낙찰자가 임차인의 보증금을 인수할 의무가 없음을 의미하므로, 낙찰자의 직접적인 금전적 부담은 없습니다. 그러나, 임차권 등기가 말소되는 과정이나 추후 발생할 수 있는 민원 등에 대한 잠재적 관리 부담은 고려해야 합니다.

6.2. 토지 이용 제한

외국인이 주택을 취득하는 경우 토지거래 계약 허가를 받아야 하는 구역에 해당하므로, 외국인 투자자는 이 점을 유의해야 합니다. (허가 기간: 25.8.26.~26.8.25.)

7. 종합 의견

본 물건은 평택시청 인근에 위치한 도시형생활주택으로, 주위 환경이 양호하고 교통이 편리합니다. 등기부상 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 임차인의 대항력이 없어 낙찰자가 인수하는 보증금은 없습니다. 주변 시세 대비 감정가가 적절한 수준으로 보입니다. 다만, 임차인의 HUG 확약서 내용을 철저히 확인하고, 향후 임차권 등기 말소 절차를 확인하는 것이 중요합니다.

8. 투자 포인트

* 낙찰 후 인수하는 보증금이 없어 명확한 권리 분석이 가능합니다.

* 평택시청 인근이라는 입지로, 관공서 및 편의시설 접근성이 우수합니다.

* 도시형생활주택 및 오피스텔 등이 혼재된 지역으로 배후 수요가 예상됩니다.

* 부동산 강제 경매로 채권자(HUG)가 명확하며, 권리 관계가 비교적 명확합니다.

9. 예상 입찰가

감정가는 100,000,000원입니다.

최근 유사 면적 매매 사례(24.18㎡, 72,000,000원 ~ 27.8㎡, 83,000,000원)를 고려할 때, 본건의 현 시세는 약 7,200만원 ~ 8,300만원으로 추정됩니다.

본 물건은 인수 보증금이 없고 권리 분석이 비교적 명확하므로, 시세 대비 낙찰가율을 80% ~ 90%로 가정하여 다음과 같은 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 약 6,000만원 ~ 7,500만원.

최종 입찰가는 법원 진행 상황, 경쟁자 수, 본인의 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.