나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53115 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 364-1 전 경매

경기도 성남시 분당구 대장동 364-1 (토지) 물건의 법원경매 정보입니다. 사건번호 2025타경53115(성남지원 경매9계). 감정가 625,732,000원, 최저가 306,608,000원. 매각기일은 2026-08-10입니다. 나이스옥션에서 권리분석, 등기, 감정평가서, 예상낙찰가, 주변 실거래·시세, 관할법원 정보를 무료로 확인할 수 있습니다.

물건 개요

사건번호	2025 타경 53115 [1]
소재지	경기도 성남시 분당구 대장동 364-1
용도	토지
매각기일	2026.08.10
관할법원	성남지원 경매9계 (031-737-1339)
이용제한	(접함)보전산지, 과밀억제권역, 도시교통정비지역, 대기환경규제지역, 배수구역, 도시지역, 토지거래계약에관한허가구역, 보전녹지지역, (접함)공익용산지

면적

토지면적	1,006㎡ (304.32평)

금액

감정가	625,732,000원
최저가	306,608,000원 (감정가 대비 49%)
입찰보증금	30,660,800원 (10%)
유찰횟수	2회

회차별 입찰내역

회차	매각기일	최저금액	결과
신건	2026.06.01	625,732,000원	유찰
2차	2026.07.06	438,012,000원	유찰
3차	2026.08.10	306,608,000원

감정평가 요약

감정평가기관: 태정감정 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경: 본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 &quot;서분당 IC&quot; 북서측 인근에 위치하는 토지로서 주위는 대부분 임야, 농경지, 전원주택 등으로 형성되어 있으며 주위 환경은 보통임.
교통상황: 본건은 공부상 맹지이나 본건 북동측으로 폭약 2미터의 관습상도로와 접하며 인근에 버스정류장이 소재하나 외곽지역에 소재하여 대중교통사정은 다소 불편한 편임.
형태 및 이용상태: 사다리형의 완경사지로 전으로 이용중이며, 지상 일부에는 수목이 식재되어 있음.
인접 도로상태: 공부상 맹지이나 본건 북동측으로 폭약 2미터의 관습상 도로와 접함.
토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 보전녹지지역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) <추가기재> 농지법제8조의규정이적용되는농지임.
제시목록 외의 물건: 지상에 컨테이너 1동이 소재하나 이동이 가능한 점을 고려하여 평가에서 제외하였음.
공부와의 차이: 없 음.
기타참고사항(임대관례 및 기타): 임대관계 등은 미상임.

물건 비고

1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출시 보증금은 반환하지 않음), 원상회복명령이 발하여질 가능성 있음
2. 본건 지상의 컨테이너박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하므로 매각 및 평가에서 제외

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53115 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 364-1

용도: 전 (밭)

감정가: 625,732,000원

토지면적: 1006.00㎡ (약 304.3평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 0.00㎡

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 성OOOOOOO

특이사항: 농지취득자격증명, 공동담보

주의사항:

1. 농지취득자격증명 제출 필요(매각결정기일까지 미제출 시 보증금 미반환). 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다.

2. 지상 컨테이너박스 1동이 있으나 이동이 용이하여 매각 및 평가에서 제외되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 "서분당 IC" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변은 대부분 임야, 농경지, 전원주택 등으로 형성되어 있어 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다. 대장동은 판교신도시 서남단에 위치하며, 판교신도시 및 분당신도시와 인접해 있어 쾌적한 환경을 갖추고 있습니다.

2.2. 교통상황

공부상 맹지이나, 본건 북동측으로 폭 약 2미터의 관습상 도로와 접해 있습니다. 인근에 버스정류장이 소재하나 외곽 지역에 있어 대중교통 사정은 다소 불편한 편입니다. 서분당 IC와 인접해 있어 차량을 이용한 도심 접근성은 양호한 편입니다.

2.3. 형태 및 이용상태

사다리형의 완경사지 토지이며, 현재 전(밭)으로 이용 중입니다. 지상 일부에는 수목이 식재되어 있습니다.

2.4. 인접 도로상태

공부상 맹지이나, 본건 북동측으로 폭 약 2미터의 관습상 도로와 접하여 통행이 가능합니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

등기부 요약에 따르면, 소유권이전은 2000년 7월 12일부터 2003년 9월 3일까지 여러 차례 이루어졌습니다. 말소기준권리는 2008년 3월 12일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(금252,000,000원)입니다. 이 근저당권보다 늦게 등기된 권리(을5, 갑4, 갑5)는 경매 절차에서 말소될 예정입니다.

말소된 권리 내역:

* 갑1~갑3: 소유권 이전 (2000.07.12~2003.09.03)

* 을3: 근저당권 (2008.03.12) - 말소기준권리

* 을4: 지상권 설정 (2008.03.12) - 말소

* 을5: 근저당권 (2013.03.20) - 말소

* 갑4: 가압류 (2025.09.16) - 말소

* 갑5: 임의경매 (2025.10.01) - 말소

3.2. 매각으로 소멸되지 않는 권리

물건명세서상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권개요:"로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 을4 지상권은 말소된 것으로 확인됩니다. 일반적인 임의경매의 경우, 말소기준권리보다 선순위인 권리만 인수 대상이 될 수 있으며, 본건의 경우 등기부상 말소기준권리보다 선순위로 인수될 만한 권리는 보이지 않습니다.

3.3. 임차인 현황

인수 보증금 합계: 0원. 임대 관계 등은 미상입니다.

3.4. 채권 총액

등기부채권 총액: 345,758,504원 (갑4 가압류 채권액 28,758,504원 + 갑5 임의경매 채권액 233,741,656원 + 을3, 을5 근저당 채권액 합산 추정).

4. 상권분석

성남 판교대장 도시개발사업이 진행된 지역에 인접해 있으며, 판교신도시와 분당신도시의 생활권을 공유할 수 있는 위치입니다. 개발 초기에는 지하철 역세권과 멀고 대중교통 여건이 좋지 않다는 단점이 있었으나, GTX-A 노선 확정 및 대장IC 인접 등 교통망 개선으로 인해 접근성이 향상될 것으로 기대됩니다. 주변은 주로 임야, 농경지, 전원주택 등으로 형성되어 있어 조용하고 쾌적한 자연환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

본건은 분당구 대장동에 위치하며, 판교 대장지구 개발로 인해 주거 단지가 형성되고 있습니다. 교육 시설로는 대장초등학교, 대장중학교 등이 인접해 있으며, 학군 또한 판교 학군에 포함되는 것으로 보입니다. 주변에 낙생습지 등 자연환경이 풍부하여 쾌적한 주거 환경을 누릴 수 있습니다. 다만, 아직 상업 시설이나 편의 시설은 개발 중이거나 일부 부족할 수 있습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 농지취득자격증명 필수

본건은 농지(전)이므로, 매수인은 매각결정기일까지 농지취득자격증명을 제출해야 합니다. 미제출 시 매수인의 보증금은 반환되지 않습니다. 이는 농지법 제8조 규정이 적용되는 농지임을 의미하며, 해당 지역의 농지 취득 관련 규정을 사전에 면밀히 확인해야 합니다.

6.2. 원상회복명령 가능성

농지 관련 법규 위반 등 원인 발생 시, 원상회복명령이 발하여질 가능성이 있습니다. 이에 따라 추가적인 비용 또는 행정적 부담이 발생할 수 있습니다.

6.3. 토지 이용 제한

본건 토지는 도시지역, 보전녹지지역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26 ~ 2026.08.25)으로 지정되어 있어 토지 이용 및 거래에 있어 제한이 따릅니다. 특히 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대해서는 허가가 필요할 수 있습니다.

6.4. 맹지 가능성

공부상 맹지이나 관습상 도로와 접하고 있어 통행에는 문제가 없으나, 추후 도로 관련 분쟁 발생 가능성을 배제할 수는 없습니다.

6.5. 컨테이너 박스

지상에 컨테이너박스 1동이 소재하나, 이동이 용이하여 평가에서 제외되었습니다. 추후 철거 등 정리 비용 발생 가능성을 고려해야 합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동에 위치한 전(밭) 토지로, 주변의 판교신도시 및 분당신도시와 인접하여 쾌적한 자연환경과 함께 개발 잠재력을 갖춘 지역입니다. 대장지구 개발과 함께 인프라가 지속적으로 개선되고 있으며, 향후 GTX-A 노선 등의 교통망 확충으로 가치 상승이 기대됩니다.

그러나 농지로서 농지취득자격증명 제출 의무, 원상회복명령 가능성, 엄격한 토지 이용 규제 등 농지 취득 및 보유에 따른 법적, 행정적 제약이 상당합니다. 또한, 공부상 맹지 및 제시외 물건(컨테이너) 등은 추가적인 고려사항입니다.

8. 투자 포인트

* 판교와 분당이라는 우수한 생활권 인접

* 대장지구 개발과 함께 지속적인 인프라 개선 및 가치 상승 기대

* 쾌적한 자연환경과 녹지 비율이 높은 입지

* GTX-A 노선 확정 등 미래 교통망 개선 기대

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 625,732,000원입니다. 인수되는 권리가 없고, 매각으로 소멸되는 채권 총액이 약 3.46억원임을 고려할 때, 시장 가치 및 본건의 제한적 용도(농지)와 규제(토지거래허가구역, 보전녹지지역 등)를 종합적으로 고려하여 신중한 입찰가 산정이 필요합니다.

농지취득자격증명 관련 사항 및 원상회복 가능성 등 리스크 요인을 감안하여, 감정가의 70% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있으나, 실제 현장 조사 및 주변 시세, 법률 전문가의 검토 후 최종 결정하는 것이 바람직합니다.

본 보고서는 제공된 정보와 공개된 자료를 바탕으로 작성되었으며, 실제 투자는 반드시 현장 확인 및 법률, 세무 전문가의 상담을 통해 이루어져야 합니다.1.물건 기본정보