나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53042 [1] 경기도 성남시 분당구 정자동 162-2 정자동3차푸르지오시티 비동 29층2904호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 복정감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "분당경찰서" 남측 인근에 위치하며, 주위는 상업 / 업무용 부동산, 오피스텔, 아파트단지 등이 혼재하는 지역임

교통상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 정자역(지하철 분당선 및 신분당선)이 소재하는 등 전반적인 대중교통 이용여건은 양호함

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물내 제29층 제2904호로서, 사용승인일은 2015.06.12일임, 외벽 : 몰탈위페인트 및 돌붙임 마감 등, 창호 : 시스템창호 등임

이용상태

건축물현황도면 및 탐문조사에 의하면 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사됨

설비내역

기본적인 위생 및 급배수설비, 열병합방식의 지연난방설비, 승강기설비, 소화설비, 지하주차시설 등이 있는 것으로 조사됨

토지의 형상 및 이용상태

사다리형 평지의 토지로서, 업무시설(오피스텔)의 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

단지 서측으로 노폭 약 40m 내외, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자 전용도로에 접함

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로1류(폭 35M~40M)(주간선도로)(접합), 소로3류(폭 8M 미만)(특수도로(보행자전용도로))(접합), 중로1류(폭 20M~25M) (집산도로) (접합), 가축사육제한구역, 비행안전제3구역(전술), 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립시설설치제한지역, 토지거래계약에 관한허가구역임

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등은 미상임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건개요

사건번호: 성남지원 2025타경53042 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코OOOOOOOOO

1.2. 물건소재지 및 용도

소재지: 경기도 성남시 분당구 정자동 162-2 정자동3차푸르지오시티 비동 29층2904호

용도: 오피스텔

1.3. 감정가 및 면적

감정가: 220,000,000원 (2억 2천만원)

토지면적: 6.92㎡ (약 2.09평)

토지지분: 6.9195㎡ (약 2.09평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물지분: 25.08㎡ (약 7.59평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물일괄매각

1.4. 건물 기본 정보

건물구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 34층 건물내 제29층 제2904호

사용승인일: 2015년 06월 12일

주요 용도: 업무시설(오피스텔)

1.5. 입지조건

본건은 경기도 성남시 분당구 정자동 소재 "분당경찰서" 남측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 상업/업무용 부동산, 오피스텔, 아파트 단지 등이 혼재된 지역입니다.

단지 서측으로 노폭 약 40m 내외, 동측으로 노폭 약 20m 내외의 도로에 접하며, 남측으로 노폭 약 8m 내외의 보행자 전용도로에 접해 있습니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장과 지하철 분당선 및 신분당선인 정자역이 소재하여 대중교통 이용 여건이 매우 양호합니다.

1.6. 상권분석

본건이 위치한 정자동 일대는 분당 신도시의 중심 상업 및 업무 지구로, 다양한 편의시설과 금융기관, 관공서 등이 밀집해 있습니다.

특히, "분당경찰서"가 인접해 있어 치안 환경이 비교적 우수합니다.

도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있으며, 상업 시설 및 업무 시설 개발이 활발한 지역입니다.

토지이용계획상 대로1류, 중로1류, 소로3류(보행자전용도로) 등에 접하고 있어 접근성이 뛰어납니다.

벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역 등으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 가능성이 있습니다.

1.7. 생활정보

건물은 철근콘크리트구조이며, 기본적인 위생 및 급배수 설비, 열병합 방식의 지역난방 설비, 승강기, 소화 설비, 지하 주차시설 등이 갖추어져 있습니다.

건축물대장상 오피스텔로 이용 중인 것으로 조사되었습니다.

주차는 총 1,626대의 차량을 수용할 수 있는 지하 주차 시설이 마련되어 있습니다.

1.8. 권리분석

집합건물 등기부상 소유권이전, 신탁등기 말소, 가압류(말소기준권리), 강제경매(말소) 내역이 있습니다.

등기부채권 총액은 335,779,375원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리사항은 확인되지 않았습니다.

임차인 현황:

* 임차인: 윤

* 보증금: 218,000,000원 (2억 1천 8백만원)

* 차임: 0원

* 전입일자/확정일자: 2024년 11월 12일

* 배당신고일자: 2025년 11월 03일

* 대항력: 있음

* 비고: 인수 보증금 합계: 0원

1.9. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인 윤 이 존재합니다.

임차인은 218,000,000원의 보증금으로 2024년 11월 12일에 전입 및 확정일자를 받았으며, 대항력이 있는 것으로 조사되었습니다.

비록 '인수 보증금 합계'가 0원으로 기재되어 있어 낙찰자가 임차인의 보증금을 직접 인수하지 않는 것으로 보이나, 대항력 있는 임차인의 존재는 명도 과정이나 향후 발생할 수 있는 법적 분쟁의 소지가 있으므로, 이에 대한 철저한 사전 조사 및 법률 검토가 반드시 필요합니다.

임차인의 전입/확정일자 및 배당신고일자를 감안하여, 해당 임차인의 권리관계 및 보증금 회수 가능성에 대해 추가 확인이 요구됩니다.

주변 시설 분석 결과, 해당 물건지 인근에서 특별한 혐오시설은 확인되지 않았습니다. 분당경찰서가 인근에 위치하고 있어 치안은 양호한 편입니다.

1.10. 종합 의견

본 물건은 분당 정자동의 우수한 입지와 교통 여건을 갖춘 오피스텔로, 아파트단지 및 상업/업무 시설과 혼재되어 있어 생활 편의성이 높습니다.

2015년 준공된 비교적 신축 건물이며, 기본적인 편의시설 또한 잘 갖추어져 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재가 가장 큰 리스크 요인으로, 명도 및 권리 관계에 대한 면밀한 분석과 신중한 접근이 요구됩니다. '인수 보증금 합계 0원'이라는 특이사항을 면밀히 검토해야 합니다.

1.11. 투자 포인트

최고의 입지: 분당 정자동 중심 상업/업무 지구에 위치하여 뛰어난 접근성과 생활 편의성을 자랑합니다.

교통 요지: 정자역(분당선, 신분당선)을 도보로 이용 가능하며, 다수의 버스 노선이 운행되어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

준신축 건물: 2015년에 준공되어 비교적 최신식이며, 내부 시설 및 관리 상태가 양호할 것으로 예상됩니다.

잠재적 가치: 중심상업지역 및 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 발전 및 부동산 가치 상승 잠재력이 있습니다.

1.12. 예상 입찰가

건물면적 25.08㎡ (약 7.59평) 기준, 감정가는 220,000,000원 (2억 2천만원)입니다.

최근 실거래가 자료에 따르면, 유사 면적(25.39㎡)의 오피스텔이 2026년 6월 4일에 208,500,000원 (2억 8백 5십만원)에 거래된 사례가 있습니다.

이는 제곱미터당 약 821만원 수준입니다. 본건 감정가는 제곱미터당 약 877만원 수준으로, 최근 시세와 비교 시 감정가가 다소 높게 책정되었을 가능성이 있습니다.

대항력 있는 임차인이 존재하며, 임차인의 보증금 218,000,000원이 인수되지 않는다고 명시되어 있으나, 이러한 복합적인 권리 관계는 입찰 시 신중한 검토를 요구합니다. 실제 명도 과정에서의 예상치 못한 비용 발생 가능성 또한 고려해야 합니다.

따라서, 현 시세와 감정가, 그리고 잠재적 리스크 요인을 종합적으로 고려하여 보수적으로 접근할 필요가 있습니다.

예상 입찰가는 180,000,000원 (1억 8천만원)에서 210,000,000원 (2억 1천만원) 범위 내에서 신중하게 결정하는 것이 합리적일 것으로 판단됩니다.

다만, 명도 관련 제반 사항에 대한 철저한 사전 조사 후 최종 입찰가를 결정하시기를 권고합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.