나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53060 [1] 경기도 광주시 신현동 576-9 에스디빌 씨동 3층303호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 수도감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 북측 근거리에 위치하며 주위는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건은 차량 접근은 무난하고, 인근에 노선버스 정류장이 소재하나 운행 여건으로 보아 대중 교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 경사슬래브지붕 3층 중 3층 303호로서 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 목재싸이딩 등 마감 내벽 : 시멘몰탈위 벽지 및 일부 타일 등 마감. 창호 : 샷시 이중 창호임.

이용상태

다세대주택(후첨 '내부구조도' 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생설비, 급ㆍ배수설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형 완경사의 토지로서 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건은 남측으로으로 세로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자 연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역 (25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립, 다세대).

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53060 (1)

소재지: 경기도 광주시 신현동 576-9 에스디빌 씨동 3층303호

건물명: 에스디빌 C동 303호

신주소: 경기도 광주시 새말길 133-16 (신현동)

토지면적: 88.00㎡ (약 26.62평)

건물면적: 66.33㎡ (약 20.06평)

토지지분: 88㎡ (약 26.62평)

건물지분: 66.33㎡ (약 20.06평)

용도: 다세대주택

감정가: 225,000,000원

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

건축년도: 2011년 (사용승인일 기준)

채권자: 주OOOOOO

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 신현동 소재 "신현동 행정복지센터" 북측 인근에 위치하고 있습니다.

주변으로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다.

차량 접근은 원활하나, 인근 버스정류장의 운행 여건을 고려할 때 대중교통 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

3. 권리분석

말소기준권리: 중소기업은행 근저당 (2017년 02월 21일 접수, 채권금액 144,000,000원)

본 경매 사건은 주식회사아하의 강제경매 신청으로 진행되었습니다 (2025년 09월 29일 접수, 채권금액 103,190,058원).

등기부상 채권 총액은 144,000,000원입니다.

매각으로 인해 말소되지 않는 권리는 지상권이 있습니다. (주의 요망)

임차인 현황: 인수되는 보증금 합계는 0원이며, 임대차 관계는 미상입니다. 금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

4. 상권분석

본 물건은 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 주거 기능이 중심인 상권입니다.

인근에 근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설은 이용 가능합니다.

대중교통 여건이 보통 수준이므로, 역세권 상권과 같은 활발한 상업 활동보다는 배후 주거지의 수요에 기반한 상권으로 판단됩니다.

5. 생활정보

건물 구조는 철근콘크리트조 경사슬래브 지붕이며, 본건은 3층 중 303호입니다.

외벽은 벽돌 치장쌓기 및 목재 사이딩 등으로 마감되었고, 내벽은 시멘트 몰탈 위 벽지 및 일부 타일로 마감되었습니다.

창호는 샷시 이중 창호로 시공되었습니다.

위생, 급배수, 난방 설비가 완비되어 있습니다.

토지의 형상은 부정형의 완경사 지반이며, 다세대주택의 건부지로 이용되고 있습니다.

남측으로 도로와 접해 있습니다.

6. 잠재적 리스크

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 지상권이 존재할 수 있으므로, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 현황: 임대 관계가 미상으로, 실제 거주 또는 임차인이 존재하는지, 대항력 유무 및 명도 관련 사항을 사전에 철저히 조사해야 합니다. (단, 인수 보증금이 0원인 점은 긍정적 요소입니다.)

* 토지이용계획 및 제한상태: 본 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등 다수의 토지 이용 규제를 받고 있습니다. 이는 향후 재건축, 증축, 토지 이용 변경 시 제약이 될 수 있습니다.

* 주변 환경: 현재 제공된 정보만으로는 인근에 혐오시설(폐기물 처리 시설, 공장 밀집 지역 등)의 존재 여부를 알 수 없습니다. 주변 지도 검색 등을 통해 혐오시설 유무를 반드시 확인해야 합니다.

7. 종합 의견

본 경매 물건은 경기도 광주시 신현동에 위치한 신축급 다세대주택으로, 양호한 주거 환경을 갖추고 있습니다.

비교적 최근에 거래된 유사 물건 대비 감정가가 낮게 책정된 것으로 판단되어 시세차익을 기대할 수 있는 잠재력이 높은 물건입니다.

다만, 권리분석상 인수될 수 있는 지상권 등 잠재적 리스크와 임차인 관련 미상 정보에 대한 철저한 사전 조사 및 현장 확인이 필수적입니다.

8. 투자 포인트

* 최근 실거래가 비교 시, 본건의 감정가는 시세 대비 상대적으로 저평가된 것으로 보입니다.

* 다세대주택 밀집 지역에 위치하여 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

* 2011년 준공된 건물로, 비교적 신축에 속하여 내부 상태 양호성을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

감정가: 225,000,000원

최근 인근 유사 다세대주택(블리스타운 C동, 2019년식, 70.17㎡, 3층)이 2026년 5월 320,000,000원에 거래된 점을 고려할 때, 본건(66.33㎡, 2011년식, 3층)의 적정 시세는 300,000,000원 이상으로 판단됩니다.

건축 연도 차이(약 8년)와 면적 차이(약 3.84㎡)를 감안하더라도, 현재 감정가 225,000,000원으로는 입찰 참여 시 높은 시세차익을 확보하기 어려울 수 있습니다.

인수되는 권리가 없고 임차인 보증금이 없는 점은 긍정적 요인이므로, 시세에 근접한 입찰가 산정이 필요합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 225,000,000원을 상회하는 260,000,000원 ~ 290,000,000원 범위에서 입찰 참여를 고려하는 것이 합리적입니다.

(세부적인 입찰가 결정은 법원 현황, 경쟁자 수, 자금 계획 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.