나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53061 [1] 경기도 성남시 중원구 금광동 3085 금광동3085공동주택주건축물제1동 지하층비101호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 온유감정 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 금광동 소재 "성남동중학교" 남동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택, 근린생홝시설 등이 혼재하는 지역으로서, 주위환경은 대체로 보통시 됨.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통여건은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 징크지붕 4층 중 제지하층 제비101로서, 외벽: 석재 및 징크타일붙임 마감. 내벽: 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감. 창호: 하야샷시 이중창임.

이용상태

공부상 근린생활시설(사무소)이나 이용상황은 미상임. 후첨 "건물개황도" 참조.

설비내역

기본적인 급배수설비, 위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비 등 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지로서, 다세대주택 및 근린생활시설 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(성남금광2), 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 도심 공공주택 복합지구(성남금광2 )<공공주택 특별법>, 상대보호구역(2018-08-16)(상대보호구역)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(2023-01-11)(성남교육지원청 평생교육건강과-526(2023. 1. 11.)호)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망)<교육환경 보호에 관한 법률>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

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AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53061 (1)

소재지: 경기도 성남시 중원구 금광동 3085 금광동3085공동주택주건축물제1동 지하층비101호

용도: 근린상가

감정가: 316,000,000원

토지면적: 18.72㎡ (약 5.66평)

건물면적: 40.69㎡ (약 12.31평)

매각대상: 토지/건물일괄매각

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 농업협동조합자산관리회사 (근저당권자)

특이사항: 공동담보

2. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 금광동에 위치하며, '성남동중학교' 남동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변으로는 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 및 근린생활시설이 혼재되어 있어 주거 및 상업 기능이 복합된 지역입니다.

차량 접근이 용이하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다. 본건 서측으로는 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있어 차량 통행 및 접근에 무리가 없습니다.

토지이용계획상 본건은 도시지역, 제2종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 지구단위계획구역(성남금광2)에 속해 있습니다. 또한, 소로2류(폭 8m~10m) 도로에 접해 있습니다. 추가적으로 가축사육제한구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 해당합니다.

특히, 본건이 위치한 지역은 '도심 공공주택 복합지구(성남금광2)'로 지정되어 있어 향후 재개발 및 주거환경 개선 사업이 진행될 예정입니다. 이 사업은 2028년 착공 및 2030년 준공을 목표로 약 13만 9,565㎡ 부지에 2,900여 세대의 대단지를 조성하는 계획을 포함하고 있습니다. 이러한 개발 사업은 지역 가치 상승의 잠재력을 지니고 있습니다.

주변에 성남동초, 중부초, 성남동중, 금광중 등 다수의 학교가 분포하여 교육 환경이 양호하며, 중원도서관 등 교육 및 문화시설도 인근에 위치하고 있습니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2023년 9월 22일 접수된 농업협동조합자산관리회사의 근저당권(을4)입니다. 해당 근저당권보다 선순위인 권리는 소유권보존(갑1) 및 소유권이전(갑2)이며, 말소기준권리보다 후순위인 근저당권(을8, 을9), 임의경매(갑7), 가압류(갑8), 압류(갑9) 등은 모두 매각으로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

임차인 현황상 인수되는 보증금 합계는 0원으로, 특별히 인수해야 할 임차인의 권리는 없는 것으로 파악됩니다. 건물 등기부상 채권 총액은 376,338,841원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 현재 파악된 바 없습니다.

4. 상권분석

본건은 다세대주택, 다가구주택, 단독주택 등이 밀집한 주거지역 내에 위치한 근린상가입니다. 주변에 다수의 주거 밀집 지역이 형성되어 있어, 해당 지역 주민들을 대상으로 하는 기본적인 근린생활 업종의 수요가 존재할 것으로 보입니다.

특히, '성남동중학교' 인근에 위치하고 있어 학생 및 교직원을 대상으로 하는 소규모 상권의 가능성도 있습니다. 다만, 대규모 상업지구에 비해 상권 활성화 정도는 제한적일 수 있습니다.

현재 '도심 공공주택 복합지구(성남금광2)' 사업이 추진되고 있어, 향후 재개발 완료 시 일대 상권의 변화 및 잠재적인 가치 상승을 기대해 볼 수 있습니다.

5. 생활정보

* 교육시설: 성남동중학교, 성남동초, 중부초, 금광중 등 다수의 초, 중학교가 인근에 소재합니다.

* 교통: 차량 접근이 용이하며, 인근 노선버스정류장 이용이 가능합니다.

* 편의시설: 근린생활시설이 주변에 분포하고 있으며, 하대원공설시장 등 재래시장 이용이 가능합니다. 중원도서관 등 문화시설도 인근에 위치합니다.

6. 잠재적 리스크

* 건물 이용상태 미상: 공부상 용도는 근린생활시설(사무소)이나, 현재 실제 이용 상황은 파악되지 않았습니다. 이는 임대차 관계, 불법 건축물 여부, 또는 공실 여부 등에 대한 추가적인 확인이 필요함을 의미합니다.

* 도심 공공주택 복합지구 지정: 해당 지역은 '도심 공공주택 복합지구'로 지정되어 향후 대규모 재개발 사업이 예정되어 있습니다. 이는 장기적으로 지역 가치 상승을 기대할 수 있는 요인이지만, 사업 추진 과정에서의 불확실성, 건축 제한, 주변 환경 변화 등으로 인한 일시적인 가치 변동 또는 불편함이 발생할 수 있습니다. 또한, 권리산정기준일 이후 매매 시 현금청산 대상이 될 수 있다는 점을 유의해야 합니다.

* 토지이용계획 제한: 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역, 소로2류 도로 접합 등 도시계획에 따른 건축 및 개발 행위 제한이 있을 수 있습니다. 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자에 대한 거래 제한이 있을 수 있습니다(2025.8.26.~2026.8.25.).

7. 종합 의견

본건은 성남시 중원구 금광동에 위치한 근린상가로, '도심 공공주택 복합지구' 지정으로 인해 향후 개발 기대감이 있는 지역에 속해 있습니다. 학교 및 주거 밀집 지역 인근에 위치하여 기본적인 상업 기능 수요가 존재하며, 교통 여건도 보통 수준입니다. 권리 분석상 인수할 부담은 없어 보입니다. 그러나 현재 건물 이용 상태가 미상이고, 대규모 재개발 사업 추진에 따른 잠재적 변동성을 고려해야 합니다.

8. 투자 포인트

* 개발 호재: '도심 공공주택 복합지구(성남금광2)' 지정으로 인한 미래 가치 상승 기대.

* 입지: 학교 및 주거 밀집 지역 인근으로 기본적인 배후 수요 확보 가능.

* 권리상태: 말소기준권리 외 특이사항 없는 권리 분석.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 316,000,000원입니다. 예상 입찰가는 권리 인수 부담이 없다는 점, 현재 건물의 이용 상태 미상, 그리고 도심 공공주택 복합지구 개발에 따른 잠재적 리스크 및 기대를 종합적으로 고려하여 결정해야 합니다. 실제 입찰 시에는 최근 유사 물건의 낙찰가율, 개별 물건의 현장 조사 결과, 그리고 향후 사업 진행 상황 등을 면밀히 분석하여 신중하게 접근하는 것이 권장됩니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.