나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53003 [1] 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 12층1238호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 메리트감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건중 제12층 제1238호로서, (사용승인일: 2019.11.15) 외벽 : 복합판넬 및 석재붙임 마감임. 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일마감임. 창호 : 샷시 창호등임.

이용상태

오피스텔로 이용중임.(후첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

급배수, 위생설비, 승강기설비, 공동현관 보안설비, 소방설비, 지하주차장설비등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

대체로 장방형, 평지의 토지로서, 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 50미터, 북동측으로 노폭 12미터외의 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역 , 일반상업지역 , 지구단위계획구역(미사지구) , 중로3류(폭 12m~15m)(접합),가축사육제한구역(전부제한지역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 공공주택지구<공공주택 특별법>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역, 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요[예솔유치원])<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역(수도법 시행령 제14조의3제1호)<수도법>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-21)(지정기간: 25. 8. 26.~26. 8. 25. 외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)이 매수자인 주택(단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 거래에 한함)임.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대미상임. 본건 내부구조는 현장조사시 폐문 및 이해관계인의 부재등으로 인하여 건축물 현황도면 및 탐문조사등을 통하여 표준적 이용상황을 기준하였고, 실제와 다소 상이할 수 있는 바 경매진행시 참조하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53003 (1)

소재지: 경기도 하남시 풍산동 527 인스타시티 12층 1238호

용도: 오피스텔

감정가: 1억 2천 7백만원

토지면적: 4.66㎡ (약 1.41평)

건물면적: 24.38㎡ (약 7.37평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 코리아신탁

건물 사용승인일: 2019년 11월 15일

총 세대수: 699세대

1.2. 관련 법적 정보

건물구조: 철근콘크리트구조, 철골철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 21층 건물 중 12층

토지이용계획: 도시지역, 일반상업지역, 지구단위계획구역, 중로3류, 가축사육제한구역, 공공주택지구, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 과밀억제권역, 공장설립승인지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025-08-21 지정, 외국인 등 주택 거래 한함)

1.3. 권리 분석 요약

말소기준권리: 디블록파트너스의 가압류 (2025-03-18 접수)

총 채권액: 약 2억 4천 5백만원

매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (명시적으로 지상권만 개요로 언급되었으나, 해당 물건에는 없는 것으로 판단됨)

인수 보증금 합계: 0원 (법적 분석상 낙찰자가 직접 부담할 보증금은 없는 것으로 판단됨)

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 하남시 풍산동 소재 "황산사거리" 북동측 인근에 위치하고 있음.

주위는 아파트단지, 업무시설, 근린생활시설, 오피스텔, 공공시설 등이 혼재되어 있는 지역임.

토지 형상은 대체로 장방형이며, 평지로 근린생활시설 및 오피스텔의 건부지로 이용 중임.

2.2. 교통 상황

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용은 보통 수준임.

본건 남동측으로 노폭 약 50미터, 북동측으로 노폭 12미터 이상의 도로에 접해 있음.

2.3. 건물 정보

건축물대장상 주용도는 업무시설(오피스텔)이며, 제1, 2종 근린생활시설도 포함됨.

사용승인일은 2019년 11월 15일로 비교적 신축 건물에 해당함.

외벽은 복합판넬 및 석재붙임 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 창호임.

건물 총 21층 중 12층에 위치함.

3. 상권 분석

3.1. 주변 상권 특성

주변에 아파트 단지, 상업시설, 업무시설 등이 혼재하여 배후수요가 양호한 편임.

"황산사거리" 인근으로 유동인구가 있을 것으로 예상되며, 다양한 근린생활시설이 밀집해 있음.

3.2. 건물 활용도

건물 전체적으로 업무시설(오피스텔)과 제1, 2종 근린생활시설로 구성되어 있어 다양한 용도로 활용 가능함.

본건은 전용면적 24.38㎡의 소형 오피스텔로 1인 가구 또는 소규모 사업체에 적합함.

4. 생활 정보

4.1. 주변 편의시설

대형마트, 병원, 식당, 은행 등 다양한 생활 편의시설이 인근에 위치하고 있어 생활이 편리할 것으로 예상됨.

4.2. 주변 교육시설

"예솔유치원"이 인근에 있어 상대보호구역으로 지정되어 있으므로, 교육환경 보호에 관한 법률에 따른 제한사항을 확인해야 함.

4.3. 혐오시설 검색

혐오시설은 확인되지 않음.

5. 권리 분석

5.1. 등기부 현황

말소기준권리인 디블록파트너스의 가압류(275,175,352원)보다 후순위인 코리아신탁의 강제경매(196,153,833원)가 진행 중임.

집합건물 등기부에는 소유권이전1번신탁등기말소, 가압류, 강제경매 등기 내역이 있음.

등기부채권 총액은 약 2억 4천 5백만원 수준임.

5.2. 임차인 분석

* 임차인: 박

* 보증금: 1억 8백 90만원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2024년 05월 24일

* 확정일자: 2024년 04월 22일

* 배당신고일자: 2025년 10월 10일

* 대항력: 있음

* 비고: 본 임차인은 대항력을 갖추고 있으며, 전입일자 및 확정일자가 말소기준권리보다 앞서므로, 낙찰자가 임차인의 보증금 1억 8백 90만원 전액을 인수할 가능성이 매우 높음.

5.3. 매각으로 소멸되지 않는 권리

명시적으로 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있으나, 해당 물건에는 지상권이 없는 것으로 판단됨.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련 위험

가장 큰 리스크는 대항력 있는 임차인 박 씨의 보증금 1억 8백 90만원을 낙찰자가 인수해야 할 가능성이 매우 높다는 점임. 이는 감정가 및 최근 실거래가를 상회하는 금액으로, 실질적인 취득 비용을 크게 증가시킬 수 있음.

6.2. 건물 관련

건물은 2019년 사용승인으로 비교적 신축이나, 장기적인 관리 상태 및 하자 여부에 대한 확인이 필요함.

6.3. 토지이용계획 및 제한

토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있으나, 외국인 등 특정 경우에 한하여 적용되므로 일반적인 매수자에게는 큰 영향이 없을 것으로 보임. 상대보호구역 등 기타 제한사항은 추가 확인 필요.

7. 종합 의견

본 물건은 하남시 풍산동에 위치한 신축 오피스텔로 입지 조건 및 주변 환경은 양호한 편임. 그러나 12층에 위치한 전용면적 24.38㎡의 소형 오피스텔임에도 불구하고, 대항력 있는 임차인이 상당한 보증금(1억 8백 90만원)을 안고 있어 낙찰자가 이를 인수해야 할 위험이 매우 높음. 이는 실질적인 투자 비용을 크게 높이는 요인이므로, 인수 조건에 따른 철저한 분석과 신중한 접근이 요구됨. 현재 법원 상으로는 '인수 보증금 합계: 0원'으로 나와 있지만, 대항력 있는 임차인의 존재는 이와 별개로 반드시 고려해야 함.

8. 투자 포인트

* 하남시 풍산동 중심 입지로 향후 지역 발전 가능성 있음.

* 건물이 비교적 신축(2019년 사용승인)으로 내부 상태 양호 예상.

* 인근 교통 및 생활 편의시설 이용 용이.

* 소형 오피스텔로 1인 가구 임대 수요 존재.

9. 예상 입찰가

현 시세 분석 결과, 유사 면적(24.38㎡)의 15층 오피스텔이 2026년 3월 1억 4백만원에 거래된 사례가 있습니다. 이를 바탕으로 본 건물의 시장 가치를 1억 5백만원 내외로 추정할 수 있습니다. 따라서 해당 금액을 기준으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다. 그러나, 대항력 있는 임차인 박 씨가 1억 8백 90만원의 보증금을 안고 있어, 낙찰자가 해당 보증금을 인수할 경우 실질적인 총 취득 비용이 크게 증가할 수 있습니다. 본 위험 요소를 충분히 고려하여 입찰가를 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.