나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53076 [1] 경기도 광주시 양벌동 679 오페라하우스 4층402호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 공감 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "광주매곡초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 주거용부동산, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 근교 주택지대로 입지여건은 보통임.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며, 북측 인근을 통과하는 양촌길 로변으로 시내버스가 운행중으로 일반적인 교통상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건내 제4층 제402호로서 2009년 10월 13일 사용승인되었으며, 외 벽: 치장벽돌쌓기 마감 내 벽: 벽지도배 및 일부 타일마감 등 창 호: 하이새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(별지 "내부구조도" 참조)

설비내역

위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방설비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인근의 지세는 북서향 완경사지이며, 본건은 2필 일단의 사다리형 토지로서 옹벽으로 대지 조성하여 자체지반 등고평탄한 다세대주택부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측 및 동측으로 폭 약 5~6m 정도의 아스팔트포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1,2) : 도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26. 8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

해당사항 없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 대상물건은 공부상 동표시 없으나 통칭 102동임. - 임대관계 등은 미상이며, 등기사항전부증명서상 주택임차권등기되어 있음. - 실지조사시 이해관계인 폐문 부재로 내부확인이 불가함에 따라 내부구조 및 이용상태 확인은 건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의한 점 참고하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 허만금)로부터 2026. 6. 9.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53076 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 양벌동 679 오페라하우스 4층402호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 건물명 및 동호수

오페라하우스, 4층 402호 (통칭 102동)

1.5. 사용승인일

2009년 10월 13일

1.6. 감정가

158,000,000원

1.7. 토지 면적

123. 25㎡ (약 37.28평)

1.8. 건물 면적 (전용면적)

64. 30㎡ (약 19.45평)

1.9. 매각 대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.10. 경매 구분

부동산 강제경매

1.11. 채권자

주택도시보증공사 (채권금액: 160,000,000원)

1.12. 토지 이용 계획 및 제한 상태

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

2. 입지 조건

2.1. 위치 및 주위 환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "광주매곡초등학교" 남동측 근거리에 위치하며, 주위는 다세대주택 등 주거용 부동산, 소규모 공장, 창고, 근린생활시설, 임야 등이 혼재하는 근교 주택지대로 입지여건은 보통 수준입니다.

2.2. 교통 상황

본건까지 차량 출입이 가능하며, 북측 인근을 통과하는 양촌길 로변으로 시내버스가 운행 중입니다. 일반적인 교통 상황은 보통입니다.

2.3. 토지 형상 및 이용 상태

인근 지세는 북서향 완경사지이며, 본건은 2필 일단의 사다리형 토지로 옹벽으로 대지 조성되어 자체 지반 등고평탄한 다세대주택 부지로 이용 중입니다.

2.4. 인접 도로 상태

본건 북측 및 동측으로 폭 약 5~6m 정도의 아스팔트 포장도로와 접하고 있습니다.

3. 권리 분석

3.1. 말소 기준 권리

말소기준권리는 2022년 11월 15일 접수된 포천세무서장의 압류입니다.

3.2. 주요 권리 내역

* 등기부등본상 현재 파악되는 주요 권리로는 소유권 이전(김선주, 양선모, 김택현), 주택임차권(허만금, 2021.03.23 접수, 채권금액 160,000,000원, 현재 '말소'로 표기), 압류(포천세무서장, 의정부세무서장), 강제경매 개시결정(주택도시보증공사)이 있습니다.

* 말소기준권리(포천세무서장 압류 2022.11.15)보다 늦게 등기된 권리(주택임차권 등)는 경매 매각으로 소멸될 예정입니다.

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 허만금 (주택도시보증공사)

보증금: 160,000,000원

전입일자: 2021-03-25

확정일자: 2021-09-24 (등기부상)

배당신고일자: 2023-04-21

비고: 주택도시보증공사로부터 2026년 6월 9일자로 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해주겠다.’는 내용의 확약서가 제출되었습니다. 이를 근거로 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

* 임차인: 서지은

보증금: 0원

전입일자: 2025-09-10

대항력: 없음

비고:

* 임차인: 전현진

보증금: 0원

전입일자: 2025-09-11

대항력: 없음

비고:

3.4. 인수되는 보증금

상기 임차인 현황 및 HUG의 확약서 제출 내용에 따라, 낙찰자가 인수해야 할 임차보증금은 없는 것으로 판단됩니다. (단, 법적 효력에 대한 최종 확인 필요)

4. 상권 분석

4.1. 주변 환경

주거용 부동산과 더불어 소규모 공장, 창고, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역입니다. 지역의 특성상 일부 공장 및 창고 등이 혼재하나, 주거지로서의 기본적인 기능은 갖추고 있습니다.

4.2. 혐오시설 유무

제공된 정보에 따르면 주변에 소규모 공장 및 창고 등이 혼재하고 있으나, 인근에 학교가 위치하고 있어 극심한 혐오시설(폐기물 처리장, 대규모 축사 등)이 직접적으로 인접해 있다는 명시적인 정보는 없습니다.

5. 생활 정보

5.1. 교통

차량 접근이 용이하며, 인근 도로변을 통해 시내버스 이용이 가능합니다.

5.2. 교육

광주매곡초등학교가 인근에 위치하여 교육 환경은 보통 수준입니다.

5.3. 편의 시설

근린생활시설이 혼재하여 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 임차인 관련

* 허만금(HUG) 임차인의 경우, 대항력 포기 확약서가 제출되었으나 법적 효력의 완결성에 대한 최종 검토가 필요할 수 있습니다.

* 서지은, 전현진 임차인은 보증금 0원, 대항력 없음으로 명시되어 있으나, 실제 점유 여부 및 권리 관계에 대한 추가적인 사실 관계 확인이 필요합니다.

6.2. 토지 이용 규제

도시지역, 자연녹지지역, 가축사육제한구역, 자연보전권역 등 다양한 토지 이용 규제가 존재하여 향후 토지 활용에 제약이 있을 수 있습니다.

6.3. 건물 노후화

2009년 사용승인된 건물로, 향후 유지보수 및 수리 비용 발생 가능성이 있습니다.

6.4. 내부 확인 불가

현장 조사 시 이해관계인 부재로 내부 확인이 이루어지지 못하여, 실제 내부 상태 및 구조는 건축물대장 현황도면 및 외부 관찰에 따른 것으로 실제와 차이가 있을 수 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 5,800만원입니다. 채권자인 주택도시보증공사(HUG)가 강제경매를 신청하였으며, 임차인 허만금 관련 HUG의 대항력 포기 확약서 제출은 낙찰자의 보증금 인수 부담을 크게 완화할 수 있는 긍정적 요인으로 작용할 것으로 예상됩니다. 다만, 법적 효력에 대한 신중한 검토가 필요하며, 내부 확인이 불가했던 점과 토지 이용 규제 등은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다. 주변 교통 및 편의시설은 보통 수준이나, 공장 및 창고 등 다양한 용도의 시설이 혼재하는 지역적 특성이 있습니다.

8. 투자 포인트

* HUG 확약서 제출로 인한 임차보증금 인수 부담 최소화 가능성.

* 주택도시보증공사(HUG)가 채권자로 경매를 진행하여 권리 관계가 비교적 명확할 수 있습니다.

* 지역 개발 가능성과 주택 수요 변화에 따른 시세 상승 잠재력.

9. 예상 입찰가

* 감정가: 158,000,000원

* 주변 최근 매매 사례를 분석한 결과, 본건과 유사한 면적(약 64.68㎡)의 다세대주택이 2026년 5월 155,000,000원에 거래되었습니다.

* HUG 확약서에 따라 낙찰자가 인수할 임차보증금이 없는 것으로 판단되므로, 감정가를 기준으로 보수적으로 접근하되, 내부 상태 미확인 및 규제 사항 등을 감안하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다.

* 예상 입찰가 범위: 165,000,000원 ~ 180,000,000원.

* 최종 입찰가는 본건의 정확한 권리 분석 및 현장 조사를 통한 내부 상태 확인 후 결정하시는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.