나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4512 [1] 경기도 광주시 태전동 87-94 태전퍼스트센트힐 2동 6층607호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 로안 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동에 소재하는 "태전중학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위 는 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재하고 있는 지역입니다.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 등이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준 입니다.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지상 9층건 중 제6층 제607호 및 제608호로서, 외벽: 인조석 및 석재붙임 마감 등, 내벽: -, 창호: 샷시 창호 마감 등입니다.

이용상태

근린생활시설(상호: 다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중입니다.

설비내역

위생 및 급배수설비, 소방설비, 승강기설비, 화재탐지 설비 등이 되어 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

인접필지 대비 등고 평탄한 장방형의 토지로서, 상업용 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 서측 및 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접합니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역(태전4지구_지구단위계획 구역 세부내용은 도시계획과에 별도 확인요[), 소로3류(폭 8m 미만)(접합), 중로1류(폭 20m~ 25m)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-16)(접합), 중로3류(폭 12m~15m)(접합), 가축사육 제한구역, 상대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도확인요(한아람 초교)), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육지원청에 별도 확인요(태전중학 교)), 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육지원청에 별도확인요(장단초교)), 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지 거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단 독,다가구,아파트,연립,다세대)입니다.

공부와의 차이

해당사항 없습니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상입니다.

물건 비고

2번 물건과 벽체 구분없이 일괄하여 근린생활시설(상호:다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 위치 및 규모

본 물건은 경기도 광주시 태전동 87-94번지에 소재한 "태전 퍼스트센트힐" 2동 6층 607호입니다. 해당 건물은 철근콘크리트 구조로 지상 9층 건물 중 6층에 위치하고 있으며, 전유 면적은 32.93㎡ (약 9.96평)입니다.

1.2. 감정가 및 면적

감정가는 208,000,000원입니다.

토지 면적은 9.28㎡ (약 2.81평)이며, 토지 지분은 9.2777㎡ (약 2.81평)입니다.

건물 면적은 32.93㎡ (약 9.96평)이며, 건물 지분은 32.93㎡ (약 9.96평)입니다.

토지 제시외 면적과 건물 제시외 면적은 0.00㎡입니다.

1.3. 경매 정보

사건번호: 성남지원 2025타경4512 (1)

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 국OOO (국민은행으로 추정)

1.4. 특이사항

본 물건은 유동화 물건입니다.

주의사항으로, 2번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 근린생활시설(상호: 다움 필라테스 앤 플라잉)로 이용 중입니다.

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치하며, "태전중학교" 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변 지역은 단독주택, 아파트 단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있는 지역입니다.

2.2. 교통 및 도로

차량으로 접근이 가능하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 사정은 보통 수준입니다.

본건은 서측 및 북측으로 폭 약 20미터, 남측으로 폭 약 15미터, 동측으로 폭 약 12미터의 포장도로와 각각 접하고 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리 및 채권총액

말소기준권리는 2022년 4월 20일 접수된 국민은행 근저당(을1)입니다.

등기부상 채권 총액은 466,412,125원입니다. (국민은행 근저당 370,800,000원, 주식회사 건물과사람들 근저당 36,600,000원, 경기신용보증재단 가압류 59,012,125원)

국민은행의 임의경매 개시 결정 채권액은 320,197,313원입니다.

3.2. 임차인 현황

임대 관계는 미상이며, 인수 보증금 합계는 0원입니다.

금액이 미상이라도 주의가 필요합니다.

3.3. 인수/소멸 권리

등기부상 모든 권리(근저당, 가압류, 임의경매)는 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 "지상권"이 개요로 언급되어 있으나, 구체적인 내용은 파악되지 않았습니다.

4. 상권분석

4.1. 용도 및 현황

본 물건의 주 용도는 제2종 근린생활시설입니다.

현재 "다움 필라테스 앤 플라잉"이라는 상호로 근린생활시설로 이용 중이며, 2번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 사용되고 있습니다.

4.2. 주변 상업 환경

주변에 아파트 단지 및 학교가 있어 유동인구 확보가 용이한 지역입니다.

근린생활시설, 학교, 공원 등이 혼재되어 있어 상업 활동에 긍정적인 환경을 갖추고 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 시설

본건은 "태전중학교" 북동측 인근에 위치하며, 단독주택, 아파트단지, 근린생활시설, 학교, 공원 등이 인접해 있어 생활 편의성이 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 권리관계

등기상 모든 권리가 말소될 예정이지만, 임차인 현황이 미상이고 보증금 합계가 0원으로 표시되어 있어 실제 임대차 관계 및 대항력 있는 임차인의 존재 여부를 철저히 조사해야 합니다.

6.2. 건물 이용

2번 물건과 벽체 구분 없이 일괄하여 이용 중이라는 점은 향후 해당 물건의 분할 사용, 임대 또는 명도 시 복잡성을 야기할 수 있습니다.

6.3. 법규 및 토지이용 규제

토지이용계획상 도시지역, 일반상업지역, 특정용도제한지구, 제1종지구단위계획구역, 다양한 용도의 도로, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 배출시설설치제한지역, 준보전산지, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 도시계획 관련 규제가 복합적으로 적용되어 있어 향후 건축 또는 개발 행위에 대한 검토가 필요합니다.

6.4. 혐오시설 유무

주변 지역에 대한 조사 결과, 특정 혐오시설(폐기물 처리 시설, 유해 공장 등)이 직접적으로 인접해 있다는 정보는 확인되지 않았습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동 소재의 근린생활시설로서, 초등학교 및 아파트 단지와 인접하여 잠재적인 수요가 기대됩니다. 감정가 대비 상당한 채권 총액이 존재하나, 모든 등기상 권리가 매각으로 소멸되는 점은 긍정적입니다. 그러나 2번 물건과의 일괄 이용, 임차인 현황 미상, 복잡한 토지이용계획 등은 투자 시 신중한 접근을 요구합니다. 유동화 물건이라는 점도 감안하여 권리관계 및 실질적인 현황에 대한 면밀한 파악이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 초기 투자 비용 부담 완화: 감정가 대비 상대적으로 낮은 낙찰가 기대 가능성이 있습니다.

* 안정적인 임대 수요: 주변 주거 단지 및 학교의 존재로 인한 꾸준한 임대 수요가 예상됩니다.

* 지역 발전 가능성: 태전지구 등 광주시의 개발 계획에 따른 수혜를 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

예상 입찰가는 인수 보증금 0원을 제외하고, 감정가, 등기부채권 총액, 주변 시세, 권리관계, 물건의 현황 및 특이사항, 향후 개발 가능성 등을 종합적으로 고려하여 산정해야 합니다. 본 보고서에서 제공된 정보만으로는 구체적인 예상 입찰가를 제시하기 어렵습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.