나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53104 [1] 경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 지성 · 평가일 2025.10.16

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물내 지1층 비02호로, 외벽 : 벽돌쌓기, 석재붙임 등. 창호 : 새시창호.

이용상태

다세대주택(방, 거실, 욕실/화장실, 현관 등)으로 이용 중임.

설비내역

급배수설비, 위생설비, 난방설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

부정형의 토지로 다세대주택의 부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

북서측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 자연취락지구, 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.08.26.~26.08.25./외국인 등(외국법인, 외국단체 포함)/대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대).

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)등기사항전부증명서 을구 5번에 주택임차권 등기(2023.07.26.임차권등기명령 2023카임144, 임차보증금 금135,000,000원)가 있는바, 업무에 참조하시기 바람.

물건 비고

주택도시보증공사(양도전:임차인 이현우)로부터 2026. 5. 29.자에 ‘임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.’는 내용의 확약서가 제출됨

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본 물건은 경기도 광주시 양벌동 415-11 로즈빌 비동 지1층비02호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53104 (1)이며, 부동산 강제경매로 진행 중입니다.

감정평가액은 100,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄 매각이며, 채권자는 주OOOOOOO입니다.

건물은 2010년에 건축된 로즈빌 B동 지하 1층 B02호입니다.

토지 면적은 40.00㎡ (약 12.1평)이며, 건물 면적은 46.22㎡ (약 13.9평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 "양벌초등학교" 서측 인근에 위치하고 있습니다.

주변은 다세대주택, 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지 등이 혼재하는 지역입니다.

차량 접근은 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 제반 교통 상황은 보통 수준으로 평가됩니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리는 2023년 4월 5일에 접수된 울산세무서장의 압류(갑5)입니다.

등기부채권 총액은 135,000,000원입니다.

등기사항전부증명서 을구 5번에는 임차인 이현우의 주택임차권 등기(2023.07.26.)가 확인됩니다.

임차인 이현우는 보증금 135,000,000원, 차임 0원이며, 전입일자는 2021년 7월 20일, 확정일자는 2021년 5월 27일입니다.

권리분석상 임차인 이현우는 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 5월 29일자로 '임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다.'는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이에 따라 본 경매 절차에서 인수되는 임차보증금은 0원입니다.

1.3. 상권분석

본 물건이 위치한 지역은 주거용 다세대주택과 근린생활시설, 소규모 공장, 농경지가 복합적으로 분포하고 있어 복합적인 상권의 특징을 보입니다.

양벌초등학교와 인접하여 기본적인 주거 생활 인프라를 기대할 수 있습니다.

1.4. 생활정보

주변에는 양벌초등학교가 위치하고 있으며, 대중교통 이용을 위한 버스정류장도 인근에 소재하고 있습니다.

일반적인 주거 생활에 필요한 편의시설은 주변 근린생활시설을 통해 이용 가능할 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지이용계획상 본건은 계획관리지역, 자연취락지구, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.08.26.~26.08.25./대상용도:단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)으로 지정되어 있습니다.

특히, 다수의 환경 및 개발 관련 규제가 존재하므로 향후 재건축, 증축, 용도 변경 등에 제약이 있을 수 있습니다.

HUG와 임차인 간의 확약서 내용은 임차인의 대항력 포기를 전제로 하나, 임차권 등기 및 관련 절차의 진행 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 완전히 배제할 수는 없습니다.

건물의 노후화 정도 및 유지보수 상태에 따라 추가적인 수리 비용이 발생할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 양벌동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억원입니다.

권리 관계는 말소기준권리 이후의 권리들은 대부분 소멸될 것으로 보이며, 임차인 관련 사항도 HUG와의 확약서로 인해 인수 부담은 없는 것으로 판단됩니다.

다만, 다수의 토지이용 제한 사항은 향후 건물 이용 및 개발에 영향을 줄 수 있으므로 면밀한 검토가 필요합니다.

주변의 개발 상황 및 부동산 시장 동향을 종합적으로 고려하여 신중한 접근이 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

감정가 1억원 대비 인근 시세와의 비교를 통해 시세 차익을 기대해 볼 수 있습니다.

임차인 관련 인수 부담이 없는 것으로 판단되어 명도 리스크가 상대적으로 적습니다.

수도권 지역의 꾸준한 개발 수요와 교통망 확충 등 광주시 지역의 잠재적 가치 상승을 고려할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

주변 연립, 다세대, 빌라 매매 정보를 분석한 결과, 2026년 5월 기준 유사한 시기에 거래된 건물들의 가격은 다음과 같습니다.

- 라움빌리지(303동): 전용면적 72.93㎡, 2020년 준공, 매매가 300,000,000원

- 중앙리버타운101동: 전용면적 64.68㎡, 2010년 준공, 매매가 155,000,000원

- 대우네오빌104동: 전용면적 53.55㎡, 2013년 준공, 매매가 152,000,000원

본 물건(건물면적 46.22㎡, 2010년 준공)과 유사한 조건인 중앙리버타운101동(64.68㎡, 2010년 준공, 155,000,000원)의 평당가를 역산하면 약 7,950,000원/평입니다.

이 가격을 본 물건의 면적(약 13.9평)에 적용하면 약 110,500,000원이 산출됩니다.

이는 현 시세 대비 감정가 1억원보다 높은 수준입니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 감정가 1억원 대비 105% ~ 115% 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

인수 보증금: 0원

예상 입찰가 범위: 105,000,000원 ~ 115,000,000원

(본 예상 입찰가는 제공된 시세 정보 및 일반적인 분석에 기반한 것이므로, 최종 입찰가는 개별적인 시장 조사와 판단에 따라 결정해야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.