나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53069 [1] 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 44-23 삼성타운 207동 2층 202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 세정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "초월중학교" 남서측 인근에 위치하는 삼성타운 제207동 제2층 제202호로 주위는 단독주택 및 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역으로 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며 대중교통사정은 버스정류장까지의 거리 및 운행빈도 등으로 보 아 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 제4층 건물 내 제2층 제202호로 외벽 : 석재붙임 마감 등 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등 창호 : 샷시 창호 등

이용상태

다세대주택(방3, 거실, 주방/식당, 욕실2, 발코니 등)으로 이용 중임.

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 도시가스설비 등의 설비가 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로 건부지(다세대주택 및 근린생활시설)로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 소로1류(폭 10m~12m)(국 지도로)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배 출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수 도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국 인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

가.임대관계 : 미상임. 나.기타 : 본건은 현장 조사시 폐문부재로 내부를 확인하지 못하였으며 후면 내부구조도는 집합건축물대장 현황도면 및 외부관찰 등에 의거 도시한 것으로 현황과 차이가 있을수 있으 니 경매 시 유의하시기 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건번호

성남지원 2025타경53069 (1)

1.2. 소재지

경기도 광주시 초월읍 쌍동리 44-23 삼성타운 207동 2층 202호

1.3. 용도

다세대주택

1.4. 감정가

240,000,000원

1.5. 면적

* 토지 면적: 57.21㎡ (약 17.31평)

* 건물 면적: 58.74㎡ (약 17.77평)

* 토지 지분: 57.21㎡ (약 17.31평)

* 건물 지분: 58.74㎡ (약 17.77평)

1.6. 매각대상

토지 및 건물 일괄 매각

1.7. 경매구분

부동산 임의 경매

1.8. 채권자

양주축산업협동조합 (양 )

2. 입지조건

2.1. 주변 환경

본 건은 경기도 광주시 초월읍 쌍동리 소재 "초월중학교" 남서측 인근에 위치합니다. 주변으로는 단독주택, 공동주택, 근린생활시설, 공장 및 창고 등이 혼재하는 지역입니다. 공장 및 창고가 혼재하여 소음, 먼지 등 환경적 영향을 받을 가능성이 있습니다. 주위 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통

차량 접근은 가능하며, 인근 버스정류장까지의 거리 및 운행 빈도를 고려할 때 대중교통 사정은 보통 수준입니다. 본 건 남동측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 요약

* 소유권 보존: 2018-12-24, 한상철

* 소유권 이전: 2018-12-28, 강사일

* 소유권 이전: 2020-11-06, 김현아 (매매)

* 근저당 (공동담보): 2020-11-06, 양주축산업협동조합, 199,200,000원 (말소기준권리)

* 가압류: 2024-04-30, 현대캐피탈, 28,789,521원 (말소)

* 임의경매: 2025-09-24, 양주축산업협동조합, 176,919,824원 (말소)

* 가압류: 2025-10-15, 양주축산업협동조합, 9,444,392원 (말소)

3.2. 말소기준권리

2020년 11월 6일 접수된 양주축산업협동조합의 근저당권이 말소기준권리가 됩니다.

3.3. 매각으로 소멸되는 권리

말소기준권리보다 후순위인 현대캐피탈의 가압류, 양주축산업협동조합의 임의경매 및 가압류는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.4. 매각으로 소멸되지 않는 권리

기록상으로는 매각으로 소멸되지 않는 지상권은 없는 것으로 파악됩니다. (주의: 실제 현황 조사 필요)

3.5. 임차인 현황

* 인수 보증금 합계: 0원

* 임대 관계: 미상임.

4. 상권 및 시세 분석

4.1. 주변 시세 (최근 매매 정보 분석)

제공된 최근 매매 정보에 따르면, 본건과 동일 지역(초월읍 쌍동리) 내 다세대주택의 거래 사례는 다음과 같습니다.

* 초월팰리스A동 (2020년 건축, 전용면적 50.69㎡): 2026년 5월 24일, 215,000,000원 (약 424만원/㎡)

* 럭키타운하우스104동 (2020년 건축, 전용면적 60.27㎡): 2026년 5월 15일, 190,000,000원 (약 315만원/㎡)

* 동산빌라 (1998년 건축, 전용면적 76.71㎡): 2026년 5월 18일, 140,000,000원 (약 182만원/㎡)

4.2. 본건과 유사 물건 비교

본 건(삼성타운 207동 202호)은 건물 면적 58.74㎡(약 17.77평)이며, 건축물대장상 건축일자가 2017-2018년경으로 파악됩니다. 최근 거래된 초월팰리스A동(2020년 건축, 50.69㎡)의 시세(약 424만원/㎡)를 적용하면 약 249,000,000원 수준으로 산출됩니다. 럭키타운하우스(2020년 건축, 60.27㎡)의 시세(약 315만원/㎡)를 적용하면 약 185,000,000원 수준입니다. 본 건의 감정가는 240,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 연식이 유사한 물건과 비교 시 비슷한 수준이거나 약간 높게 책정된 것으로 보입니다.

5. 생활정보

5.1. 건물 구조 및 상태

철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 2층에 위치하며, 외벽은 석재붙임 마감, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호 등으로 구성되어 있습니다.

5.2. 내부 이용 상태

다세대주택으로 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 발코니 등으로 이용 중입니다.

5.3. 설비 내역

위생 및 급배수 설비, 개별난방 설비, 도시가스 설비 등이 구비되어 있습니다.

5.4. 토지 이용 및 형상

토지는 사다리형의 평지로 건부지로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 내부 확인 불가

현장 조사 시 폐문부재로 인해 내부를 직접 확인하지 못했습니다. 건축물 현황도면 및 외부 관찰에 의거한 내용으로, 실제 현황과 차이가 있을 수 있으므로 경매 시 유의해야 합니다.

6.2. 임대 관계 미상

임차인의 보증금 및 차임이 확인되지 않았습니다. 금액이 미상인 임대차 관계는 예상치 못한 명도 비용이나 법적 분쟁으로 이어질 수 있으므로 주의가 필요합니다.

6.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

본 건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 소로1류(국지도) 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한구역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대) 등 다수의 용도 및 행위 제한이 존재합니다.

6.4. 주변 공장 및 창고 혼재

인근에 공장 및 창고 시설이 혼재해 있어, 이로 인한 소음, 분진, 악취 등의 생활 불편이 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 초월읍에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 240,000,000원입니다. 말소기준권리보다 후순위 권리들은 매각으로 소멸되어 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 다만, 현장 조사 시 내부 확인이 불가했으며 임대 관계 또한 미상인 점은 잠재적 리스크 요인입니다. 또한, 주변에 공장 및 창고가 혼재되어 있어 생활 환경에 대한 고려가 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 신축급(2017-2018년 준공) 다세대주택으로 비교적 양호한 상태를 기대할 수 있습니다.

* 초월읍 지역은 수도권 내에서 비교적 합리적인 가격으로 내 집 마련이 가능한 지역 중 하나입니다.

* 인근 신축 빌라 시세와 비교 시, 적정 입찰가 산정 시 시세차익을 기대할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

9.1. 산정 근거

본 건의 감정가는 240,000,000원입니다. 인근 유사 신축 다세대주택의 최근 매매 사례를 볼 때, 전용면적 50~60㎡ 내외의 물건들이 190,000,000원 ~ 215,000,000원 선에서 거래되었습니다. 본 건의 전용면적(58.74㎡)을 고려할 때, 시장 가격대는 약 185,000,000원에서 249,000,000원 사이로 추정됩니다.

그러나 내부 미확인, 임대차 관계 미상 등의 위험 요소를 감안하여, 보수적인 접근이 필요합니다. 감정가보다는 최근 시세 범위 내에서, 위험 요소를 충분히 고려한 가격으로 입찰가를 산정하는 것이 바람직합니다.

9.2. 최종 예상 입찰가

약 205,000,000원 ~ 215,000,000원 수준에서 보수적으로 접근하는 것을 추천합니다.

특히, 현장 방문을 통해 내부 상태 및 주변 환경을 면밀히 파악한 후 최종 입찰가를 결정하는 것이 좋습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.