나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4529 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 317-3 1층103호 연립주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 예일 · 평가일 2025.10.13

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월3리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 소재하는 등 제반 주위환경은 보통시됨.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통사정은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트월조 평슬라브지붕 지상4층 내 제1층 제103호로서, 외벽: 몰탈 위 페인팅 마감 등 내벽: 벽지 도배 및 일부 타일 붙임 마감 등 창호: 새시창호 등임.

이용상태

본건은 연립주택(후첨 '내부구조도' 참조.)로 이용 중임.

설비내역

기본적인 위생 및 급·배수설비, 도시가스에 의한 난방설비, 지상주차장 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 연립주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측, 서측으로 노폭 약 4m 내외, 동측으로 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지(주거용지), 지구단위계획구역, 소로3류(폭 8m 미만)(2015-01-15)(저촉), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항은 미상임.

물건 비고

제시목록 부동산의 도로명주소는 광주시 초월읍 경충대로 1243-38이며 현황은 '웅진빌라 나동 103호'임

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4529 (1)

소재지: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 317-3 1층103호 (웅진빌라 나동 103호)

도로명 주소: 경기도 광주시 초월읍 경충대로 1243-38

용도: 연립주택

건축년도: 1996년 (사용승인일 기준)

감정가: 118,000,000원

토지 면적: 47.15㎡ (약 14.26평)

토지 지분: 47.154㎡ (약 14.26평)

건물 면적: 74.79㎡ (약 22.62평)

건물 지분: 74.79㎡ (약 22.62평)

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 초월농업협동조합

2. 입지조건

본건은 경기도 광주시 초월읍 지월리 소재 '지월3리 마을회관' 남서측 인근에 위치하며, 주변은 다세대주택, 연립주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 주거 밀집 지역입니다. 차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 보통 수준입니다. 토지는 인접지 대비 등고평탄한 세장형 토지로 연립주택 건부지로 이용 중입니다. 남측 및 서측으로는 노폭 약 4m, 동측으로는 노폭 약 3m 내외의 포장도로와 각각 접하고 있어 도로 접근성은 양호한 편입니다.

토지이용계획상으로는 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 주거용지, 지구단위계획구역에 속하며, 소로3류(폭 8m 미만) 도로 저촉, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(외국인 등 특정 대상)으로 지정되어 있어 관련 규제를 확인해야 합니다.

3. 권리분석

본건의 말소기준권리는 2018년 5월 17일 접수된 초월농업협동조합의 근저당권 (금 36,000,000원)입니다. 해당 근저당권보다 늦은 날짜의 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

주요 권리사항은 다음과 같습니다.

* 등기부 채권 총액: 36,000,000원 (근저당권 기준)

* 임차인 현황:

* 임차인 이창희: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2018-06-27, 대항력 없음.

* 임차인 장철: 보증금 0원, 차임 0원, 전입일자 2022-12-19, 대항력 없음.

명시된 임차인들은 모두 보증금 및 차임이 0원이며, 대항력이 없어 인수 대상 보증금은 총 0원입니다. 따라서 낙찰자는 명시된 임차인들의 보증금이나 권리를 인수할 부담이 없습니다.

다만, '물건명세서 참고사항'에 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"이라고 명시되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부 및 그 내용을 반드시 확인해야 하는 잠재적 리스크가 존재합니다.

4. 상권분석

본건은 연립주택으로, 제공된 주변 시세 정보는 최근(2026년 5월) 거래된 연립/다세대 주택 사례들입니다.

* 주노빌리지(102동), 2018년식, 전용면적 53.39㎡(약 16.15평), 1층, 160,000,000원에 거래.

* 크로바빌(101동), 2014년식, 전용면적 54.87㎡(약 16.60평), 1층, 122,000,000원에 거래.

* 라임하우스1동, 2016년식, 전용면적 68.89㎡(약 20.84평), 3층, 207,000,000원에 거래.

비교 대상인 본건은 1996년에 준공되어 건축 연령이 약 28-29년으로, 최근 거래된 신축 건물들(2014-2018년식)에 비해 노후도가 높습니다. 본건의 건물 면적은 74.79㎡(약 22.62평)입니다.

최근 거래된 신축 건물의 평당 매매가를 살펴보면 약 730만원에서 990만원 수준입니다. 본건의 건물 면적(22.62평)을 기준으로 환산 시, 신축 건물 가격대는 약 1억 6천만원에서 2억 2천만원 이상으로 추정됩니다.

그러나 본건의 감정가는 118,000,000원으로, 이는 최근 거래된 신축 건물의 최저가(1억 2천 2백만원)와 유사하거나 약간 낮은 수준입니다. 노후도를 고려할 때 감정가가 시장 시세보다 낮게 책정되었을 가능성이 있으며, 이는 투자 기회로 작용할 수 있습니다. 다만, 건물 노후에 따른 유지보수 비용 증가 및 상품성 저하 가능성은 충분히 고려해야 합니다.

5. 생활정보

본건은 연립주택 단지 내에 위치하며, 주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다. 인근 버스정류장을 통해 광주시 내외로 이동이 가능하며, 차량 이용 시 주요 도로 접근성이 양호합니다. 다만, 학교, 병원 등 대규모 편의시설과의 직접적인 거리는 다소 떨어져 있을 수 있어, 생활의 편리성은 지역 내에서 보통 수준으로 평가됩니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축 연령: 1996년식으로 노후화가 진행되어 유지보수 비용 발생 가능성이 높고, 향후 재건축 또는 리모델링 이슈 발생 시 추가 비용 부담 또는 투자 회수 기간 연장 우려가 있습니다.

* 미소멸 권리: 물건명세서 상 "매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권"으로 기재되어 있어, 해당 지상권의 존재 여부, 내용, 가치 등을 철저히 조사해야 하며, 낙찰 후 인수하게 될 경우 상당한 제약이 될 수 있습니다.

* 토지이용계획 규제: 계획관리지역, 주거개발진흥지구, 지구단위계획구역 등 다양한 도시계획이 적용되며, 특히 '소로3류(폭 8m 미만)(저촉)' 표시는 건축 및 이용에 있어 일부 제약을 받을 수 있습니다. '가축사육제한구역', '배출시설설치제한지역', '공장설립승인지역' 등은 주변 환경에 영향을 줄 수 있는 잠재적 요인입니다.

7. 종합 의견

본건은 광주시 초월읍의 주거지역 내 연립주택으로, 최근 거래된 신축 건물 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세 차익을 기대할 수 있는 잠재력을 지니고 있습니다. 또한, 임차인의 보증금 및 대항력 관련 부담이 없어 명도 관련 위험은 적은 편입니다. 그러나 30년 가까운 건물 노후화와 '지상권'으로 추정되는 미소멸 권리 존재 여부는 반드시 확인해야 할 중요한 리스크 요인입니다. 철저한 현장 조사와 권리 분석을 통해 이러한 리스크를 해소할 수 있다면, 시세보다 저렴하게 취득하여 시세 차익을 얻을 수 있는 기회가 될 수 있습니다.

8. 투자 포인트

* 현 시세 대비 낮은 감정가로 인한 시세 차익 기대감.

* 인수 부담이 없는 임차인 현황 (보증금 0원, 대항력 없음).

* 주거 밀집 지역 내 위치로 향후 지역 개발에 따른 가치 상승 가능성.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 118,000,000원입니다. 최근 거래된 신축 물건들의 가격대를 고려하되, 본건의 건축 연령(약 28-29년)으로 인한 가치 하락을 반영하여 입찰가를 산정할 필요가 있습니다. 명확한 지상권 인수 부담이 없다고 가정하고, 감정가를 기준으로 10% ~ 15% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 129,800,000원 (감정가 118,000,000원의 약 110%) ~ 135,700,000원 (감정가 118,000,000원의 약 115%) 범위에서 고려해 볼 수 있습니다.

최종 입찰가는 법원 현황 조사 및 현장 방문을 통해 '지상권' 등 미소멸 권리 여부를 반드시 재확인한 후, 시장 상황 및 본인의 투자 성향에 맞게 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.