나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4307 [1] 경기도 광주시 태전동 700 힐스테이트태전 1516동 5층502호 아파트 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 동진 · 평가일 2025.10.15

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "태전고등학교" 남측 인근에 위치하며,주위는 아파트단지,단독및 다세대주택,근린생활시설,공원,임야 등이 혼재하는 근교 주거지대임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통이용은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건내 5층 502호로서 외 벽: 몰탈위 페인트및 일부 석재붙임마감. 내 벽: 벽지도배및 일부타일마감. 창 호: 하이샷시 창호임.

이용상태

2017.09.28자로 사용승인된 아파트로서 방3,거실,주방/식당,욕실2,드레스/파우더룸,현관,발코니 등으로 이용중임.

설비내역

위생및 급배수설비 되어있고,도시가스 개별난방이며,승강기설비,화재탐지및 소화전설비, 지하주차장 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

사다리형의 평지로서 아파트 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건단지 서측으로 노폭 약 30m, 남측 및 동측으로 약 20m ,북측으로 약 8m포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역,제2종일반주거지역,제1종지구단위계획구역(태전5지구),소로3류(폭 8m 미만) (2013-07-16),중로2류(폭 15m~20m)(2013-07-16)(접합),가축사육제한구역,상대보호구역 (2018-03-29)[태전고],상대보호구역(장단초교),배출시설설치제한지역,자연보전권역, 공장설립승인지역,특별대책지역,토지거래계약에관한허가구역(25.8.26-26.8.25/외국인등 (외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.(내부구조도는 건축물현황도 참조 및 외부관찰하여 작성하였음.)

물건 비고

1. 지분매각
2. 공유자의 우선매수신고는 1회에 한하여 행사할 수 있음(공유자가 우선매수권 신고 후 매각기일까지 매수보증금을 미납하여 실효되는 경우에는 그 공유자는 이후 매각기일부터는 우선매수권을 행사할 수 없음)

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 기본정보

1.1. 1.사건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4307 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 이

1.1. 2.부동산 기본정보

소재지: 경기도 광주시 태전동 700 힐스테이트태전 1516동 5층 502호

용도: 아파트

감정가: 269,000,000원

매각대상: 토지 및 건물 지분매각

* 토지 면적: 49.75㎡ (약 15.05평)

* 토지 지분 면적: 24.87295㎡ (약 7.52평)

* 건물 면적 (전용 면적): 72.89㎡ (약 22.05평)

* 건물 지분 면적: 36.44445㎡ (약 11.03평)

* 아파트의 분양 면적 정보는 별도로 명시되지 않았습니다.

* 건축물 구조: 철근콘크리트구조 기타지붕 20층 건물 내 5층 502호

* 사용승인일: 2017년 9월 28일

* 내부 이용 상태: 방 3개, 거실, 주방/식당, 욕실 2개, 드레스/파우더룸, 발코니 등으로 구성되어 있습니다.

* 설비 내역: 위생 및 급배수 설비, 도시가스 개별난방, 승강기, 화재탐지 및 소화전 설비, 지하 주차장 등이 구비되어 있습니다.

1.2. 입지조건

1.2. 1.위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 태전동에 소재한 "힐스테이트 태전" 아파트 단지 내에 위치하고 있으며, "태전고등학교" 북측 인근에 자리하고 있습니다. 주변은 아파트 단지, 단독 및 다세대 주택, 근린생활시설, 공원, 임야 등이 혼재하는 근교 주거 지역입니다.

1.2. 2.교통 상황

단지 내로 차량 출입이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 가능합니다. 단지 서측으로는 약 30m, 남측 및 동측으로는 약 20m, 북측으로는 약 8m 폭의 포장도로에 접해 있습니다.

1.3. 권리분석

1.3. 1.등기부 현황

말소기준권리는 2019년 1월 21일 접수된 국민은행 근저당 (을3)이며, 금액은 315,700,000원입니다. 해당 권리 이후의 모든 등기부상 권리(가압류, 압류, 강제경매 등)는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

* 소유권 이전: 서동원 외 1명 (갑4, 2019-01-21)

* 근저당: 국민은행 (을3, 2019-01-21, 315,700,000원) - 말소기준권리

* 주식회사 우리카드 가압류 (갑6, 2020-10-21, 42,265,168원)

* 광주시 압류 (갑10, 2022-08-02)

* 신한카드주식회사 가압류 (갑11, 2022-11-10, 8,152,490원)

* 국민은행 가압류 (갑12, 2022-11-25, 5,022,716원)

* 국민건강보험공단 압류 (갑14, 2024-07-23)

* 이혜진 강제경매 (갑16, 2025-09-29, 53,555,860원) - 본건 경매개시 채권자

* 광주시 압류 (갑17, 2025-11-27)

등기부 채권 총액은 371,140,374원입니다.

1.3. 2.임차인 현황

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2019년 1월 21일

* 대항력: 없음

* 비고: 본 건 경매의 채권자로서 임차인의 지위에 있지 않습니다.

1.3. 3.권리 분석 요약

본 물건은 인수해야 할 임차인 보증금이 0원이므로, 낙찰자는 별도의 임차인 관련 부담을 지지 않습니다. 모든 등기부상 권리는 매각으로 소멸됩니다.

1.4. 상권분석

1.4. 1.주변 상업 시설

본건이 위치한 힐스테이트 태전 단지는 대규모 아파트 단지로, 단지 내 및 인근에 다양한 근린생활시설이 포함되어 있어 기본적인 생활 편의를 제공합니다. 상업 시설은 주로 단지 주변으로 형성되어 있으며, 쇼핑, 외식, 금융 등 다양한 업종이 입점해 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 생활정보

1.5. 1.교육 시설

본건은 "태전고등학교" 인근에 위치하며, 해당 학교는 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 또한, "장단초등학교" 역시 인근에 위치하여 해당 초등학교의 상대보호구역으로 지정되어 있습니다. 이는 자녀 교육에 있어 도보 통학이 가능한 근접성을 제공합니다.

1.5. 2.편의 시설

단지 인근에 공원이 조성되어 있어 쾌적한 주거 환경을 제공합니다. 또한, 근린생활시설, 병원, 마트 등 다양한 편의시설이 주변에 분포하고 있어 생활에 필요한 각종 서비스를 편리하게 이용할 수 있습니다.

1.6. 잠재적 리스크

1.6. 1.지분 매각

본건은 토지 및 건물 전체가 아닌 지분으로 매각됩니다. 따라서 낙찰자는 해당 부동산의 일부 소유권을 취득하게 되므로, 다른 공유자와의 재산권 행사에 제약이 발생할 수 있습니다.

1.6. 2.공유자 우선매수

공유자가 우선매수 신고를 할 경우, 최고가 매수 신고 가격과 동일한 가격으로 해당 지분을 낙찰받을 수 있습니다. 이는 낙찰 후에도 소유권이 다른 공유자에게 넘어갈 수 있는 가능성을 내포합니다.

1.6. 3.토지이용계획 제한

본건 토지는 도시지역, 제2종일반주거지역, 제1종지구단위계획구역(태전5지구)으로 지정되어 있으며, 다양한 도시계획 및 환경 관련 제한 사항(소로3류, 중로2류, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역)이 적용됩니다. 또한, 특정 기간 동안 외국인 등의 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어 관련 법규 확인이 필요합니다.

1.6. 4.혐오시설 여부

주변 지역 조사 결과, 본건 인근에서 주거 환경에 부정적인 영향을 미칠 수 있는 혐오시설(폐기물 처리 시설, 대규모 공해 유발 시설 등)은 확인되지 않았습니다.

1.7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 힐스테이트 태전 아파트의 지분 매각 건입니다. 등기부상 인수되는 권리 및 임차인이 없어 권리관계는 명확한 편입니다. 그러나 토지 및 건물 지분 매각이라는 점과 공유자 우선매수권 행사의 가능성은 주요 리스크 요인으로 작용합니다. 아파트로서 기본적인 주거 편의 및 교통, 교육 환경은 양호한 편입니다.

1.8. 투자 포인트

* 아파트 지분 매각으로 인한 가격 경쟁력 확보 가능성

* 대규모 아파트 단지 내 위치하여 기본적인 인프라 활용 용이

* 권리관계가 명확하여 명도 관련 위험이 낮음

* 향후 지역 개발 및 신축 아파트 단지의 가치 상승 잠재력

1.9. 예상 입찰가

본건은 토지 및 건물 지분 매각 건으로, 감정가 269,000,000원의 약 절반에 해당하는 지분 감정가를 고려해야 합니다. 지분 매각 및 공유자 우선매수권이라는 위험 요소를 감안할 때, 보수적인 접근이 필요합니다. 인수 부담금은 없으므로, 본건의 지분 감정가(약 134,500,000원)를 기준으로 약 80% ~ 90% 수준에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 예상 입찰가는 110,000,000원에서 125,000,000원 사이로 제안합니다. 정확한 입찰가 산정은 현장 조사를 통한 가치 평가와 재산권 행사 가능성 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 결정해야 합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.