나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53084 [1] 경기도 광주시 능평동 602-10 빌라드힐102동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "수레실 한옥마을" 동측 인근에 위치하며 부근으로 단독 주택 및 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야등이 소재하며 주거지로서의 제반 주위환경 은 보통인 편임.

교통상황

본건까지 차량출입 용이하며 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용상황은 보통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 경사지붕 4층 건 다세대주택 중 1층 102호로서, 외 벽 : 외장 석재용 타일 위 페인트마감. 내 벽 : 벽지도배 및 타일붙임. 창 호 : 알루미늄샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.(후면"내부구조도"참고)

설비내역

위생 및 급배수설비, 개별난방설비, 소방설비, 승강기, 공동현관보안설비등임.

토지의 형상 및 이용상태

남동측 하향 완경사지를 평지 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 남측으로 로폭 약 4-6미터 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한 지역<물환경보전법> , 자연보전권역<수도권정비계획법>, 특별대책지역<환경정책기본법> 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용 도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

-

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경53084 (1)

소재지: 경기도 광주시 능평동 602-10 빌라드힐102동 1층102호 (신주소: 경기도 광주시 수레안길41번길 20, 102동 1층 102호)

용도: 다세대주택

감정가: 179,000,000원

토지면적: 55.35㎡ (약 16.74평)

토지지분: 55.35㎡ (약 16.74평)

건물면적: 50.15㎡ (약 15.17평)

건물지분: 50.15㎡ (약 15.17평)

매각대상: 토지/건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 반월농업협동조합

주의사항: 다세대주택으로 이용 중임.

특이사항: 해당 없음

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치하고 있으며, "수레실 한옥마을" 동측 인근에 자리하고 있습니다.

주위로는 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 농경지, 임야 등이 혼재되어 있어 주거지로서의 환경은 보통 수준입니다.

차량 출입이 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용 또한 편리한 편입니다.

토지는 남동측 하향의 완경사지를 평지로 조성한 부정형 토지로, 현재 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

물건지 남측으로는 폭 약 4-6미터의 도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

* 임차인 현황

임차인: 김대용

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자: 2024-12-05

확정일자: 없음

배당신고일자: 없음

대항력: 없음

비고: 임대관계 미상임.

* 권리 분석 요약

본 건의 말소기준권리는 2023년 8월 1일 접수된 반월농업협동조합의 근저당(을1)이며, 채권액은 177,600,000원입니다.

이하 모든 권리는 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

등기부상 채권 총액은 177,600,000원입니다.

매각으로 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

* 인수되는 권리

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

본 물건은 주거 밀집 지역에 위치하여 기본적인 생활 편의시설을 이용할 수 있습니다.

주변 근린생활시설을 통해 식당, 마트 등 일상생활에 필요한 서비스를 이용할 수 있습니다.

다만, 대규모 상업시설과의 접근성은 다소 떨어져 해당 지역은 조용한 주거 상권의 특성을 가집니다.

1.4. 생활정보

* 교통

단지 인근 버스정류장을 통해 광주시 시내 및 인근 지역으로의 대중교통 이용이 가능합니다.

차량 이용 시 인접한 도로를 통해 광역 도로망으로의 접근이 용이합니다.

* 편의시설

도보로 이용 가능한 거리에 근린생활시설이 위치하고 있으며, 기본적인 생활 편의시설 이용에 불편함은 없을 것으로 보입니다.

* 교육

인근 교육시설에 대한 구체적인 정보는 없으나, 주거지역으로서 기본적인 교육 환경은 갖추고 있을 것으로 예상됩니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 혐오시설: 주변 지역에 혐오시설이 소재한다는 정보는 확인되지 않았습니다. (추가 현장 조사 필요)

* 토지이용규제: 본 물건은 계획관리지역, 성장관리구역(주거형)에 속하며, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 특별대책지역 등으로 지정되어 있어 토지 이용 및 건축 행위에 일부 제한이 있을 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있으나, 주거용 건물 거래에 해당할 수 있습니다. (현재 매각 절차 진행 중이므로 확인 필요)

* 임대차 관계: 임대차 관계가 미상인 점은 명도 과정에서 예상치 못한 변수가 될 수 있습니다. 다만, 현재 파악된 임차인은 대항력이 없는 것으로 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 비교적 신축(2018년 준공)의 다세대주택으로, 감정가는 1억 7,900만원입니다.

등기부상 권리관계가 명확하고 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸될 예정이어서 인수 부담이 없는 안전한 물건입니다.

현재 임차인은 대항력이 없는 것으로 확인되어 명도 부담 또한 크지 않을 것으로 예상됩니다.

주변 환경은 보통 수준이나, 광주시의 지속적인 개발 계획과 맞물려 향후 가치 상승의 잠재력을 가진다고 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 명확하고 안전한 권리 분석: 모든 권리가 소멸되어 낙찰자는 깨끗한 권리만 인수합니다.

* 낮은 초기 투자 비용: 감정가 대비 합리적인 가격으로 투자가 가능합니다.

* 안정적인 주거 수요: 다세대주택으로서 꾸준한 주거 수요를 기대할 수 있습니다.

* 지역 개발 잠재력: 광주시 지역의 성장 관리 계획에 따른 미래 가치 상승을 기대할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 179,000,000원

최근 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)

- 포레스빌(103동), 53.84㎡, 3층: 160,000,000원

- 두루미인3차(바동), 59.96㎡, 1층: 164,000,000원

- 필하우스, 52.3㎡, 4층: 247,000,000원 (참고용, 면적/층수 차이 큼)

본 물건의 면적(50.15㎡)과 1층이라는 점, 그리고 2018년 준공으로 비교적 신축인 점을 고려할 때, 최근 실거래가 중 1.6억원대의 가격이 유사한 조건으로 판단됩니다.

감정가는 1.79억원으로 최근 실거래가보다 다소 높게 책정되었으나, 신축 연식과 향후 가치 상승 가능성을 고려하면 합리적인 수준으로 볼 수 있습니다.

인수 보증금은 0원이므로 입찰가 산정에 영향을 미치지 않습니다.

보수적인 관점에서, 최근 실거래가와 감정가를 종합적으로 고려하여 아래와 같이 예상 입찰가를 산정합니다.

예상 입찰가: 155,000,000원 ~ 170,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.