나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53097 [1] 경기도 광주시 태전동 244-2 라온3차 203동 1층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 태전동 소재 "태전초등학교" 북서측 인근에 위치하는 공동주택(다세대 주택) 라온3차 제203동 제1층 제102호로서, 주위는 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 각종 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통인 편임.

교통상황

본동까지 차량출입이 가능하고, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 제반 대중교통 상황은 보 통인 편임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트 (경사지붕) 지하-층/지상4층 건물 내 제1층 제102호로서, (사용승인일 : 2014.07.02) 외벽 : 스톤코트 및 치장벽돌 쌓기 마감 등, 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 마감 등, 창호 : 하이샷시 이중창호 마감 등임.

이용상태

현황 공동주택(다세대주택)으로 이용중임.(후면 별첨 '내부구조도' 참조)

설비내역

기본적인 위생설비, 급배수설비, 난방설비 및 주차장시설 등이 갖추어져 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 토지 및 도로대비 완경사지로서 5필지 일단의 사다리형 토지이며, 공동주택(다세대주택 ) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본동 남동측 방향으로 노폭 약 5m 내외 및 북서측 방향으로 노폭 약 6m 내외의 차량통행 가 능한 포장도로에 각각 접하고 있음.

토지이용계획 및 제한상태

기호(1) 태전동 244-2, 기호(3) 태전동 244-15 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(교육환경보호구역 세부내용은 관할 교육지원청에 별도확인요(태전초교))<교육환 경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인 요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도 권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에 관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구, 아파트,연립,다세대)임. 기호(2) 태전동 244-4 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승 인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8 .25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임. 기호(4) 태전동 244-114, 기호(5) 태전동 244-115 공히 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상 대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 교육청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권 정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관 한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아 파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건의 이용상태 및 내부구조도는 소유자 또는 이해관계인의 부재, 폐 문, 시건장치 등으로 내부확인이 불가능하여 건축물현황도면, 유사 평가전례, 외부관찰 및 탐문조사 등에 의해 표준적인 이용상황을 기준으로 작성되었으므로, 실제와 다소 상이 할 수 있는 바, 귀 경매 업무 진행시 참고하시기 바람.

물건 비고

다세대주택으로 이용중임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 정보

사건번호: 성남지원 2025타경53097 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 소재지 및 건물 정보

소재지: 경기도 광주시 태전동 244-2 라온3차 203동 1층 102호

토지 면적: 58.75㎡ (약 17.77평)

건물 면적: 75.40㎡ (약 22.81평)

토지 제시외 면적: 0.00㎡

건물 제시외 면적: 0.00㎡

용도: 다세대주택

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 감정가 및 평가 요약

감정가: 257,000,000원

감정평가서 요약:

- 위치 및 주위환경: 태전초등학교 북서측 인근 공동주택(다세대주택) 지역. 아파트단지, 단독주택, 근린생활시설, 교육시설, 임야 등이 혼재. 주위환경 보통.

- 교통상황: 차량 출입 가능, 인근 버스정류장 소재. 대중교통 상황 보통.

- 건물의 구조: 철근콘크리트구조, 지하-층/지상4층 건물 중 1층 102호 (사용승인일: 2014.07.02)

- 이용상태: 현황 공동주택(다세대주택)으로 이용 중.

- 설비내역: 기본적인 위생, 급배수, 난방 설비 및 주차장 시설 갖춤.

- 토지의 형상 및 이용상태: 인접 토지 및 도로 대비 완경사지, 5필지 일단의 사다리형 토지. 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용 중.

- 인접 도로상태: 본동 남동측 5m 내외, 북서측 6m 내외 포장도로 접함.

- 토지이용계획 및 제한상태: 도시지역, 제1종일반주거지역, 가축사육제한구역, 상대보호구역(태전초교), 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(25.8.26.~26.8.25.) 등.

- 공부와의 차이: 없음.

- 기타 참고사항: 임대관계 미상. 내부 확인 불가로 표준적 이용상황 기준 작성.

1.1. 입지조건

1.1. 1. 주변 환경

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치하며, 주변은 아파트단지, 단독주택, 다세대주택, 근린생활시설, 교육시설 및 임야 등이 혼재하는 지역입니다. 태전초등학교가 인근에 소재하여 교육 환경이 양호한 편입니다.

1.1. 2. 교통

단지 내 차량 출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 있어 대중교통 이용도 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

1.2. 1. 등기부 현황

- 소유권 이전: 한혜숙(2015.01.15), 김시태(2021.09.27, 매매 240,000,000원)

- 주택임차권: 박승찬 (2023.09.27, 금240,000,000원, 전입 2021.9.15, 확정 2021.8.1) - 말소 예정

- 압류: 국민건강보험공단(2023.04.17), 국(2024.11.15), 부산진구(2025.11.24)

- 강제경매: 주택도시보증공사 (2025.09.30, 금240,000,000원) - 말소기준권리

1.2. 2. 임차인 현황

임차인: 박승찬

보증금: 240,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021-09-15

확정일자: 2021-08-01

배당신고일자: 2023-09-27

*대항력: 없음 (임차인 현황상 기재, 단 물건명세서 상 대항력 인정됨)*

*특이사항/특수물건정보: 대항력있는 임차인, HUG 인수조건 변경*

1.2. 3. 물건명세서상 권리관계

- 매각으로 소멸되지 않는 권리: 매수인에게 대항할 수 있는 을구 순위 7번 주택임차권등기가 있습니다.

- 임차인 정보: 임차보증금 240,000,000원, 주민등록일자 2021.09.15, 점유개시일자 2021.09.13, 확정일자 2021.08.01.

- 인수 조건: 배당에서 임차보증금이 전액 배당되지 아니하면 잔액을 매수인이 인수합니다.

- HUG 인수조건 확약: 주택도시보증공사(HUG)는 임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기 말소에 동의한다는 내용의 인수조건확약서를 제출하였습니다.

1.3. 상권분석

1.3. 1. 주변 실거래가 분석 (2026년 5월 기준)

최근 매매 사례를 분석한 결과, 다음과 같은 거래가 있었습니다.

* 2026년 5월, 58.6㎡ (약 17.73평) 다세대주택이 260,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 14,664,000원)

* 2026년 5월, 56.25㎡ (약 17.02평) 다세대주택이 192,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 11,280,000원)

* 2026년 5월, 59.94㎡ (약 18.13평) 다세대주택이 130,000,000원에 거래되었습니다. (평당 약 7,170,000원) - *해당 거래는 시세 대비 낮은 금액으로, 특수거래 가능성 있음.*

1.3. 2. 시세 분석

본 물건은 75.40㎡ (약 22.81평) 면적을 가지고 있습니다. 최근 실거래가 중 가장 유사한 조건(건축연도, 면적)을 가진 매화낭(5동)의 거래가(260,000,000원)를 기준으로 평당 단가를 산정하면 약 14,664,000원 수준입니다. 이를 본 물건 면적에 적용할 경우 약 334,500,000원의 시세가 형성될 수 있습니다.

감정가는 257,000,000원으로, 최근 거래 사례 중 최고가보다는 낮으나, 주변 시세를 반영한 적정 수준으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 교육시설: 태전초등학교가 북서측 인근에 위치합니다.

* 편의시설: 주변에 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

* 교통: 단지 내 차량 출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통한 대중교통 이용이 가능합니다.

1.5. 잠재적 리스크

1.5. 1. 대항력있는 임차인 존재

물건명세서상 매수인에게 대항할 수 있는 임차권(박승찬, 보증금 240,000,000원)이 존재합니다. 비록 HUG의 인수조건 확약으로 인해 매수인이 보증금 전액을 직접 인수하지 않을 가능성이 높으나, HUG의 변제 및 임차권 말소 동의 여부에 따라 잔여 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 위험이 있습니다. 입찰 전 HUG의 처리 진행 상황 및 최종 확약 내용을 반드시 확인해야 합니다.

1.5. 2. 토지이용계획 제한

본 물건 토지는 도시지역, 제1종일반주거지역으로 지정되어 있으며, 가축사육제한구역, 상대보호구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역 등 다양한 토지이용계획 및 제한사항이 존재하므로, 향후 건축 및 개발 시 관련 법규를 면밀히 검토해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 태전동에 위치한 다세대주택으로, 적정 연식과 편리한 교통 및 생활 환경을 갖추고 있습니다. 감정가는 257,000,000원이며, 최근 실거래가 분석 시 최고가 거래액(260,000,000원)과 비교 시 시세 대비 합리적인 수준으로 평가됩니다.

다만, 2억 4천만원의 대항력있는 임차인이 존재하며, HUG의 인수조건 확약으로 인해 임차보증금 인수 부담이 완화될 가능성이 높으나, 최종적인 법적 해석 및 HUG의 처리 결과에 따라 매수인이 추가적인 보증금 인수 부담이 발생할 수 있는 중대한 리스크가 존재합니다. 따라서 철저한 권리 분석 및 HUG 측과의 소통이 필수적입니다.

1.7. 투자 포인트

* 신축급 다세대주택으로 관리 상태 양호 예상

* 태전초등학교 인근으로 교육 환경 우수

* HUG의 인수조건 확약으로 임차인 관련 리스크 완화 가능성

1.8. 예상 입찰가

감정가 257,000,000원을 기준으로, 최근 시장 거래 동향 및 물건의 가치를 종합적으로 고려할 때, 임차인의 보증금 240,000,000원은 HUG의 인수조건 확약으로 인해 매수인이 직접 인수하지 않을 가능성이 높다고 판단됩니다. 따라서, 본 물건의 적정 입찰가는 감정가를 상회하는 수준에서 결정될 것으로 예상됩니다.

보수적인 관점에서 감정가의 110% 수준인 약 280,000,000원에서 120% 수준인 약 308,000,000원 사이에서 입찰가를 고려해 볼 수 있습니다. 다만, 실제 입찰 시에는 현장 조사를 통해 물건 상태를 면밀히 확인하고, HUG의 최종 확약 내용 및 법원 경매 절차 진행 상황을 종합적으로 검토하여 신중하게 결정해야 합니다.

최종 예상 입찰가는 약 290,000,000원으로 제안합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.