나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53077 [1] 경기도 성남시 중원구 성남동 OOOO OOOOO 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 서울에셋감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동 소재 '성남중학교' 북서측 인근에 위치하고 있으며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통입니다.

교통상황

본건까지 차량 진출입이 가능하며, 인근에 지하철 8호선 '수진역' 및 노선버스정류장이 소재하는 등 제반 교통여건은 보통입니다.

건물의 구조

벽돌조 슬래브지붕 지하1층 지상3층 건물 내 제지하층 제1호로서, (사용승인일 : 1986-11-26) 외벽 : 적벽돌 쌓기 마감, 창호 : 알루미늄샷시 창호 등 입니다.

이용상태

본건은 기준시점 현재 다세대주택으로 이용 중입니다. (후첨 '호별배치도' 및 '내부구조도' 참조)

설비내역

대상물건은 기본적인 위생설비 및 급배수설비, 난방설비 등을 갖추고 있습니다.

토지의 형상 및 이용상태

본건은 완경사 지대 내 세장형 토지로서, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

인접 도로상태등

본건은 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

토지이용계획 및 제한상태

도시지역, 제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)(국지도로)(접함), 가축사육제한구역 <가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(경기도성남교육지원청 확인요망) <교육환경 보호에 관한 법률>, 비행안전제6구역(전술)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역 <수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자:외국인 등/ 대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대/지정기간:2025.8.26.~2026.8.26.)입니다.

공부와의 차이

본건은 공부상 '제지하층 제1호'이나, 현장조사 결과 외부 현판 상 '101'로 표시되어 있으니, 경매 진행 시 참고하시기 바랍니다.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상입니다.

물건 비고

공부상 '제지하층 제1호'이나 외부 현판상 '101'로 표시되어 있음(감정평가서 참조).

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2025타경53077 (1) 부동산 임의경매 사건으로 경기도 성남시 중원구 성남동 2959번지 지하층1호에 소재한 다세대주택입니다.

본건은 토지와 건물을 일괄하여 매각하며, 감정평가액은 184,000,000원입니다.

토지 면적은 24.38㎡ (약 7.38평)이며, 건물 면적은 39.18㎡ (약 11.85평)입니다.

해당 건물은 1986년 11월 26일에 사용 승인된 벽돌조 슬래브지붕 지하 1층, 지상 3층 건물 중 지하 1층 제1호입니다.

공부상 표기명은 '제지하층 제1호'이나, 외부 현판상으로는 '101'호로 표시되어 있어 경매 진행 시 참고가 필요합니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치하며, 주위는 단독주택, 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 전반적인 주위 환경은 보통 수준입니다.

북서측 인근에 '성남중학교'가 있으며, 남측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로와 접하고 있습니다.

교통 상황으로는 차량 진출입이 가능하며, 지하철 8호선 '수진역'과 버스정류장이 인근에 소재하여 대중교통 이용이 용이한 편입니다.

1.2. 권리분석

본건의 말소기준권리인 을1 근저당권(2013년 3월 11일, 성남동부새마을금고, 13,000,000원)보다 늦게 등기된 권리들은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

소유권이전 등기(갑1, 1991-12-06) 및 상속 소유권이전 등기(갑5, 2026-04-10) 이력이 있습니다.

을2, 을3 근저당권(모두 성남동부새마을금고) 및 갑4 임의경매(성남동부새마을금고)는 모두 말소 예정입니다.

등기부 요약상 채무 총액은 65,000,000원입니다.

임차인 현황으로는 인수 보증금 합계가 0원으로, 인수할 임차 보증금은 없는 것으로 파악됩니다.

임대 관계는 미상으로, 실제 거주 또는 임차 중인 현황은 별도 확인이 필요합니다.

1.3. 상권분석

본건은 주거 지역 내에 위치하며, 주위로 다양한 주거 형태와 근린생활시설이 혼재하고 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

인근에 학교가 있어 교육 환경과 관련된 잠재적 수요를 기대할 수 있습니다.

성남시에서 상대원동 일대에 새로운 소각장 대체 시설 건립을 추진 중이나, 본건 소재지와는 거리가 있어 직접적인 영향은 적을 것으로 판단됩니다.

1.4. 생활정보

* 주변 교통: 지하철 8호선 '수진역' 및 다수의 노선버스정류장 인접.

* 교육시설: '성남중학교'가 북서측 인근에 위치.

* 편의시설: 근린생활시설이 소재하는 지역으로 기본적인 편의시설 이용 가능.

* 주거환경: 단독주택, 다세대주택, 아파트 등이 혼재하여 주거지역으로서의 기능 수행.

1.5. 잠재적 리스크

* 건축 연도: 1986년식으로 준공된 지 30년 이상 경과한 노후 건물입니다.

* 공부상 명칭과 현판 상 명칭의 차이: '제지하층 제1호'와 '101호'의 차이가 있어, 실제 호수 확인 및 등기부상 내용과의 일치를 면밀히 검토해야 합니다.

* 토지이용계획상 제한사항: '상대보호구역', '비행안전제6구역', '토지거래계약에관한허가구역(외국인 등/단독,다가구,아파트,연립,다세대)' 등의 규제가 적용될 수 있으므로, 매수인의 자격 및 용도에 따라 추가 확인이 필요합니다.

* 임대관계 미상: 현재 점유 현황 및 임대차 관계가 불명확하므로, 명도 시 발생할 수 있는 변수를 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 성남시 중원구 성남동에 위치한 지하층 다세대주택으로, 기본적인 생활 인프라 및 교통 여건이 양호한 편입니다.

권리관계가 비교적 명확하고 인수할 보증금이 없어 권리 분석상의 부담은 적으나, 건물 노후도와 공부상 명칭 오류, 일부 토지이용 규제는 잠재적 리스크로 작용할 수 있습니다.

주변 시세를 고려할 때 감정가 수준은 적정하게 책정된 것으로 보이며, 향후 재건축 또는 리모델링을 통한 가치 상승 가능성을 고려해 볼 수 있습니다.

1.7. 투자 포인트

* 성남시 중원구 중심 지역의 입지: 꾸준한 수요가 있는 지역입니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이하 모든 권리가 소멸되어 안전한 매입이 가능합니다.

* 인수되는 보증금 없음: 낙찰 후 추가 비용 부담이 없어 명확한 수익률 산정이 가능합니다.

* 일괄 매각: 토지와 건물을 함께 취득하여 활용도가 높습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보를 분석한 결과, 성남동 지역 다세대주택의 최근 실거래가는 면적당 약 352,000원에서 537,000원 수준을 형성하고 있습니다.

본건의 감정가는 184,000,000원으로, 면적당 약 469,627원에 해당하여 인근 시세 범위 내에 있습니다.

건축 연도가 상대적으로 오래되었으나, 입지 조건과 권리 관계의 명확성을 고려할 때, 감정가 대비 100% ~ 110% 수준에서의 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

따라서, 본건의 예상 입찰가는 190,000,000원 ~ 202,400,000원 범위로 제시하며, 시장 상황 및 현장 조사를 통해 최종 입찰가를 결정하는 것이 advisable합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.