나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53058 [1] 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2 슈퍼스타타워 11층1102호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 명인 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건 기호 1 ~ 3은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철8호선 '남위례역' 북서측 인근에 위치하며, 주위는 상업업무용 건물 및 근린생활시설 등이 밀집되어 있는 근린상가지대로서 배후지로 아파트단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 제반 차량접근 가능하며, 인근 도로변에 버스정류장 및 남동측 인근에 지하철8호선 '남위례역' 소재함.

건물의 구조

<기호 1~3> 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 11층 제2종근린생활시설 11층 1102호 외 2개호로서, 외벽 : 복합판넬, 외장석재 등 마감. 내벽 : 몰탈위 페인팅, 인테리어 등 마감. 창호 : 하이샷시 강화유리 창호임.

이용상태

<기호 1~3> 집합건축물대장 상 용도 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 사무실 등으로 이용중에 있음. 기호 2,3은 벽체 등 경계구분 없이 일체로 사무실 등으로 이용중에 있음.

설비내역

<기호 1~3> 기본적인 위생 및 급배수설비, 방재설비, 승강기설비, 주차장시설 등 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

<기호 1~3> 세장형의 평지로서 상업용 건물 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

<기호 1~3> : 본건 남서측으로 광로(헌릉로)가 통과하고 있으며, 북동측으로 중로1류(폭 20m~25m)에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

<기호 1~3> : 창곡동 559-2 근린상업지역 , 도시지역 , 지구단위계획구역(위례) , 중로1류(폭 20m~25m)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제5구역(전술)(비행안전제5구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

1)임대관계는 미상임. 2)본건 현장 조사시 거주자, 점유자의 폐문부재 등으로 인해 건물의 내부구조 및 이용상태 등은 건축물대장(현황도) 및 인근 탐문 등에 의거하여 일반적, 표준적 이용상황 등을 기준으로 하였으므로 경매입찰시 재확인 하시기 바랍니다.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

성남지원 2025타경53058 (1)

소재지: 경기도 성남시 수정구 창곡동 559-2 슈퍼스타타워 11층 1102호

(도로명주소: 경기도 성남시 수정구 위례서일로 10, 11층 1102호)

용도: 집합건축물대장 상 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 현재는 사무실 등으로 이용 중에 있음.

감정가: 534,000,000원

토지 면적: 22.36㎡ (약 6.77평)

건물 면적: 88.55㎡ (약 26.81평)

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매 구분: 부동산 임의경매

채권자: 한OOOOOOO

1.1. 입지조건

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 수정구 창곡동 소재 지하철 8호선 '남위례역' 북서측 인근에 위치하며, 주변은 상업업무용 건물 및 근린생활시설이 밀집된 근린상가지대로서, 배후지에 아파트 단지 등이 소재함.

교통상황

본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근 도로변에 버스정류장이 위치하고 남동측 인근에 지하철 8호선 '남위례역'이 있어 교통 여건은 양호함.

인접 도로상태

본건 남서측으로 광로(헌릉로)가 접해 있으며, 북동측으로는 중로 1류(폭 20m~25m)에 접해 있음.

1.2. 권리분석

매각으로 소멸되지 않는 권리: 해당사항 없음.

지상권 개요: 해당사항 없음.

인수되는 권리: 인수 보증금 합계 0원.

임차인 현황:

* 임차인: 강

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2021-04-29

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: (정보 없음)

대항력: 있음

비고:

말소기준권리: 한국자산관리공사의 근저당권 (접수일자: 2023-02-02, 권리금액: 1,644,000,000원). 본 건은 말소기준권리보다 늦은 권리들은 매각으로 소멸될 것으로 예상됨.

등기부채권 총액: 약 3,284,126,854원.

1.3. 상권분석

주위 상권

본건이 위치한 창곡동 일대는 상업업무용 건물과 근린생활시설이 밀집된 지역으로, 주변 아파트 단지 등 주거 지역을 배후로 하고 있어 안정적인 상권 형성이 기대됨.

토지이용계획 및 제한상태

본건 토지는 근린상업지역, 도시지역, 지구단위계획구역(위례)으로 지정되어 있으며, 중로 1류에 접해 있음. 또한, 가축사육제한구역, 비행안전제5구역, 대기환경규제지역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역에 속함. 특히, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025년 8월 26일까지)으로 지정되어 있어 외국인 등 특정 대상자 및 용도에 대한 거래 제한이 있을 수 있으니 확인이 필요함.

1.4. 생활정보

교통

지하철 8호선 남위례역이 인근에 위치하며, 다수의 버스 노선이 운행되는 버스정류장이 가까이 있어 대중교통 이용이 편리함.

편의시설

주변 상업시설 및 아파트 단지 인프라를 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능함.

1.5. 잠재적 리스크

대항력 있는 임차인: 강 임차인은 보증금 및 차임이 0원이며, 2021년 4월 29일에 전입/사업자 등록을 하여 대항력이 존재함. 보증금이나 차임이 없더라도 점유하고 있다는 사실 자체만으로 명도에 예상치 못한 어려움이 발생할 수 있으므로, 현장 확인 및 법률 검토가 필수적임.

토지이용계획상의 제한: 비행안전제5구역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2026년 8월 25일까지) 등은 향후 재산권 행사나 개발에 영향을 줄 수 있는 요소임.

건물 이용 용도 discrepancy: 건축물대장 상으로는 제2종근린생활시설(일반음식점)이나, 실제로는 사무실 등으로 이용 중인 점은 향후 건축물 관련 문제 발생 가능성을 배제할 수 없음. 다만, 공부와의 차이점은 없는 것으로 기재되어 있음.

혐오시설 여부

주변 지역에 대한 조사 결과, 본건 부동산 주변에 혐오시설이 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 지하철역 인근의 상업지역에 위치하여 입지 조건이 우수하며, 건물 면적 대비 감정가 또한 합리적으로 책정된 것으로 판단됩니다. 하지만, 대항력 있는 임차인이 존재하며, 보증금과 차임은 없으나 점유 관계에 대한 면밀한 확인이 필요합니다. 또한, 토지이용계획 상 일부 제한 사항이 존재하므로 투자 결정 시 이를 충분히 고려해야 합니다.

1.7. 투자 포인트

지하철 8호선 남위례역 역세권에 위치하여 교통 편의성이 높음.

상업지역 내에 위치하여 다양한 업종의 활용 가능성이 있음.

아파트 단지를 배후로 하는 상권의 잠재력.

1.8. 예상 입찰가

인수 보증금은 0원이므로, 감정가 534,000,000원을 기준으로 입찰가를 산정할 수 있습니다.

다만, 대항력 있는 임차인의 존재, 명도 조건, 향후 시장 상황 등을 종합적으로 고려하여 신중하게 입찰가를 결정해야 합니다. 정확한 예상 입찰가 산정을 위해서는 추가적인 현장 조사 및 전문가 상담을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.