나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4482 [1] 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비01호 근린상가 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치하며, 주위는 공동주택, 오피스텔 및 각종 근린생활시설 등이 소재하는 지역 으로서 제반 주위환경 양호함.

교통상황

본건까지 차량출입이 가능하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역(수인분당선-수내역) 이 소재하는 등 대중교통의 편의성 양호함.

건물의 구조

2000년 04월 06일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층건 내 지하층 비01호 외 3개호로서, 외벽 : 석재붙임 마감 등, 내벽 : 내부인테리어 마감 등, 창호 : 강화유리 마감 등임.

이용상태

이용상태 : 기호(1)는 근린생활시설(헬스장), 기호(2)는 근린생활시설(클라이밍 스포츠센터), 기호(3)은 근린생활시설(골프연습장), 기호(4)는 근린생활시설(사무실)로 이용중임.

설비내역

급배수,위생설비, 소화전설비, 화재탐지설비, 승강기설비, 주차시설 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

기호(1) ~ (3) 공히 인접지와 등고평탄한 3필지 일단의 정방형의 토지로서, 상업용 및 업무용 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

북서측으로 폭 약 24m, 남동측으로 폭 약 16m, 북동측으로 폭 약 19m의 포장도로와 각각 접하며, 지하주차장등이 있음.

토지이용계획 및 제한상태

성남시 분당구 수내동 11-1 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 대로3류(폭 25m~30m)(주간선도로)(접합), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-2 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로1류(폭 20m~25m)(특수도로)(접합), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합),가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경 규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구 <벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에 관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.) 성남시 분당구 수내동 11-3 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당), 중로2류(폭 15m~20m)(집산도로)(접합), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 비행안전제2구역(전술)(비행안전 제2구역)<군사기지 및 군사시설 보호법>, 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시교통정비 지역<도시교통정비촉진법>, 벤처기업육성촉진지구<벤처기업육성에 관한 특별조치법>, 과밀 억제권역<수도권정비계획법>, (한강)폐기물매립시설 설치제한지역<한강수계 상수원수질개선 및 주민지원 등에 관한 법률>,토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

기호4) 비04호는 건축물관리대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)이나 실제는 제1종 근린생활시설(사무실)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

물건 비고

1.감정시 근린생활시설(헬스장)으로 이용중임
2.임차권자 정서현이 2025.12.16. 유치권신고(공사대금 160,945,400원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함
3.(주)세광종합건설이 2026.4.30. 유치권신고(지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원)를 하였으나 그 성립여부는 불분명함

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 기본사항

사건번호: 성남지원 2025타경4482 (1)

경매구분: 부동산임의경매

채권자: 주OOOOOOO

1.2. 물건 상세정보

소재지: 경기도 성남시 분당구 수내동 11-1 청구블루빌 지하층비01호

용도: 근린상가

감정가: 826,000,000원

토지면적: 45.29㎡ (약 13.71평)

토지지분: 45.29㎡ (약 13.71평)

토지 제시외면적: 0.00㎡

건물면적: 248.76㎡ (약 75.28평)

건물지분: 248.76㎡ (약 75.28평)

건물 제시외면적: 0.00㎡

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항

* 유동화물건

* 유치권 (성립 여부 불분명)

* 공동담보

* 대항력 있는 임차인

* 감정 시 근린생활시설(헬스장)으로 이용 중

1.4. 주의사항

1. 임차권자 정서현이 2025.12.16. 유치권 신고(공사대금 160,945,400원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함.

2. (주)세광종합건설이 2026.4.30. 유치권 신고(지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원)를 하였으나 그 성립 여부는 불분명함.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본 물건은 경기도 성남시 분당구 수내동 소재 지하철 수인분당선 "수내역" 북서측 인근에 위치하고 있습니다. 주변 지역은 공동주택, 오피스텔 및 다양한 근린생활시설이 혼재되어 있어 대체로 주거 및 상업 활동이 활발한 지역입니다.

2.2. 교통상황

물건지까지 차량 진출입이 용이하며, 인근에 다수의 버스정류장이 소재하고 지하철 수인분당선 수내역이 위치하고 있어 대중교통 이용이 매우 편리합니다.

2.3. 건물 구조 및 설비

2000년 4월 6일 사용승인된 철근콘크리트조 평스라브지붕 12층 건물 내 지하층 비01호입니다. 건물은 급배수, 위생, 소화전, 화재탐지, 승강기 설비 및 주차 시설을 갖추고 있습니다.

2.4. 토지 이용계획 및 제한상태

본 물건은 도시지역, 중심상업지역, 지구단위계획구역(분당)으로 지정되어 있으며, 대로3류, 중로1류, 중로2류 등 도로에 접하고 있습니다. 이 외에도 가축사육제한구역, 비행안전제2구역, 대기환경 규제지역, 도시교통정비지역, 벤처기업육성촉진지구, 과밀억제권역, (한강)폐기물매립 시설 설치제한지역, 토지거래계약에 관한 허가구역(2025.8.26.~2026.8.25.) 등의 다양한 도시계획 및 제한사항이 적용되고 있습니다.

2.5. 공부와의 차이

건축물관리대장상 용도가 제1종근린생활시설(휴게음식점)으로 등재된 호실이 실제로는 제1종 근린생활시설(사무실)로 이용 중인 부분이 있습니다.

3. 권리분석

3.1. 말소기준권리

본 물건의 말소기준권리는 2022년 6월 30일 접수된 우리은행의 근저당(채권액 4,800,000,000원)입니다. 이 기준권리보다 후순위인 압류, 가압류, 임의경매 등은 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.2. 인수되는 권리 및 임차인 현황

* 임차인: 김

보증금: 0원

차임: 0원

전입/사업일자: 2007-03-27

대항력: 있음

비고: 보증금 및 차임이 0원이지만 대항력이 있으므로 주의가 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

* 임차인: 정

보증금: 100,000,000원

차임: 4,400,000원

전입/사업일자: 2021-10-05

확정일자: (정보 없음)

배당신고일자: 2025-11-26

대항력: 있음

비고: 대항력이 있으나 확정일자가 누락되어 있어 권리관계 확인이 필요합니다. 배당신고일자가 미래 시점인 점도 특이사항입니다.

인수되는 보증금 합계: 0원 (보고서에 명시된 내용)

3.3. 유치권 신고 현황

* 임차권자 정서현: 2025.12.16. 유치권 신고 (공사대금 160,945,400원) - 성립 여부 불분명

* (주)세광종합건설: 2026.4.30. 유치권 신고 (지하1층 전체 철거대금 총 715,000,000원) - 성립 여부 불분명

3.4. 기타 권리사항

* 집합건물 등기부요약 상 소유권 이전, 신탁등기 말소, 근저당, 압류, 가압류, 임의경매 등 다수의 권리 변동이 있었습니다.

* 총 등기부채권액은 5,200,000,000원입니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 상권 특성

본 물건이 위치한 수내동 지역은 지하철 수내역을 중심으로 형성된 상업 및 업무 복합지역입니다. 인근에 다수의 아파트 단지와 오피스텔이 밀집해 있어 배후 수요가 풍부하며, 다양한 근린생활시설(음식점, 병원, 학원 등)이 입점하여 활발한 상권을 형성하고 있습니다.

4.2. 이용 현황

감정평가 요약에 따르면, 본 물건은 근린생활시설(헬스장)로 이용 중이며, 건물 전체적으로는 클라이밍 스포츠센터, 골프연습장, 사무실 등 다양한 용도로 활용되고 있습니다. 이는 상권의 다각적인 수요를 충족시킬 수 있는 유연성을 보여줍니다.

4.3. 인접 도로 및 접근성

물건지 주변으로 폭 약 24m, 16m, 19m의 포장도로가 접해 있어 차량 접근성이 우수하며, 지하 주차 시설도 갖추고 있습니다. 또한, 수내역이라는 주요 역세권에 위치하여 유동인구 확보에도 유리합니다.

4.4. 잠재적 개발 가치

분당 중심상업지역에 위치하며 지구단위계획구역으로 지정되어 있어 향후 지역 개발 계획에 따른 가치 상승 가능성이 있습니다.

5. 생활정보

5.1. 주변 편의시설

수내역 인근은 백화점, 대형마트, 다양한 상업시설, 금융기관, 병원 등이 밀집해 있어 생활 편의시설 이용이 매우 편리합니다. 또한, 인근에 공원 및 녹지 공간이 있어 쾌적한 주거 및 상업 환경을 제공합니다.

5.2. 교육 및 주거 환경

주변에 다수의 공동주택 및 오피스텔이 분포하고 있어 직주근접성이 우수합니다. 또한, 교육 시설과의 접근성도 양호한 편입니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 불확실한 유치권

정서현과 (주)세광종합건설이 신고한 유치권은 총 8억 7천만원 이상의 상당한 금액으로, 그 성립 여부가 불분명하다는 점이 가장 큰 리스크입니다. 만약 유치권이 유효하게 성립될 경우, 경매 낙찰가가 해당 금액을 초과하거나 낙찰자가 추가적인 부담을 떠안아야 할 수 있습니다. 특히 (주)세광종합건설의 지하 1층 전체 철거 대금 신고는 매우 이례적이며, 관련 법적 검토가 반드시 선행되어야 합니다.

6.2. 대항력 있는 임차인과의 관계

임차인 김 은 보증금 및 차임이 0원임에도 불구하고 대항력이 존재합니다. 이는 특수한 계약 관계이거나 잠재적인 분쟁 소지가 있을 수 있음을 시사합니다. 또한, 임차인 정 은 대항력이 있으나 확정일자가 없어 배당을 제대로 받지 못할 경우 보증금 전액(1억원)이 낙찰자에게 인수될 가능성이 있습니다. 비록 인수 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 이는 경매 절차상 예상되는 결과일 뿐, 실제 인수 여부는 추가적인 법적 검토가 필요합니다.

6.3. 유동화 물건 및 공동담보

유동화 물건 및 공동담보로 묶여 있다는 점은 채권 관계가 복잡할 수 있음을 의미하며, 경매 절차 진행이나 권리관계 해석에 예상치 못한 변수가 발생할 수 있습니다.

6.4. 공부와의 차이

건축물대장상 용도와 실제 이용 용도 간의 차이가 존재하여, 추후 행정적인 문제나 원상복구 의무가 발생할 가능성이 있습니다.

7. 종합 의견

본 물건은 경기도 성남시 분당구 수내동의 핵심 상권에 위치하여 역세권 프리미엄과 풍부한 배후 수요를 갖춘 우량 입지를 자랑합니다. 상업시설 및 업무시설로서의 잠재력은 높게 평가됩니다. 그러나, 성립 여부가 불분명한 대규모 유치권 신고와 대항력 있는 임차인 관련 불확실성이라는 매우 높은 잠재적 리스크를 안고 있습니다. 특히, (주)세광종합건설이 신고한 7억 1천 5백만원의 철거 대금 유치권은 물건의 가치를 심각하게 훼손할 수 있는 요소이므로, 이에 대한 철저한 법률적 검토와 현장 조사가 필수적입니다. 모든 리스크를 면밀히 분석하고 해결 방안을 강구한 후에 신중한 접근이 요구됩니다.

8. 투자 포인트

8.1. 긍정적 요소

* 최고의 입지: 분당 핵심 상권, 수내역 초역세권.

* 풍부한 배후 수요: 주변 아파트 및 오피스텔 단지 밀집.

* 다양한 업종 입점 가능: 근린상가, 업무시설, 운동시설 등 복합 용도.

* 우수한 교통 환경: 지하철 및 버스 노선 발달.

8.2. 부정적 요소 및 주의점

* 높은 불확실성의 유치권: 8.7억원 이상의 유치권 신고에 대한 법적 검토 필수.

* 복잡한 임차인 관계: 대항력 있는 임차인 2명의 보증금 및 권리관계 확인 필요.

* 유동화 및 공동담보: 채권 구조의 복잡성.

* 건축물대장상 용도 불일치.

9. 예상 입찰가

본 물건의 감정가는 826,000,000원입니다. 그러나, 성립 여부가 불분명한 유치권(총 875,945,400원)이 존재하며, 대항력 있는 임차인과 관련된 불확실성도 존재합니다. 만약 유치권 중 일부라도 유효하게 인정될 경우, 낙찰자가 부담해야 할 추가 비용이 발생하여 실제 낙찰가는 감정가를 하회할 가능성이 매우 높습니다.

특히 (주)세광종합건설의 7억 1천 5백만원 규모의 철거 대금 유치권은 법적으로 인정될 경우 물건의 가치를 심각하게 훼손하거나 경매 목적을 무력화시킬 수도 있습니다.

이러한 중대한 위험 요소를 고려할 때, 보수적인 접근이 필수적입니다. 인수되는 보증금 합계가 0원으로 명시되어 있으나, 대항력 있는 임차인의 존재는 잠재적 부담으로 작용할 수 있습니다.

정확한 입찰가 산정을 위해서는 해당 유치권들의 성립 가능성, 임차인과의 협상 여부, 그리고 향후 법적 분쟁 가능성 등을 면밀히 검토해야 합니다.

현 시점에서는 상기 위험 요인들로 인해 신중한 접근이 필요하며, 감정가의 40% ~ 60% 수준의 매우 보수적인 범위에서 입찰가를 고려해볼 수 있습니다.

예상 입찰가 범위: 330,400,000원 ~ 495,600,000원 (이는 매우 추정적인 범위이며, 철저한 권리분석 및 현장조사 후 재산정되어야 합니다.)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.