나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53059 [1] 경기도 광주시 능평동 269 1동 지1층비02호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 능평동 소재 "능평초등학교" 북동측 인근에 위치하며, 본건 주위에는 본건 유사 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 하천 등이 혼재하며 주거지로의 주위환경 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근 가능하며, 인근에 버스정류장 소재하고, 노선버스의 운행빈도 등을 고려할 때 제반 대중교통상황 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 철근콘크리트(경사스라브)지붕 4층 건물 내 제지1층 제비02호로서, (2013.07.22. 사용승인) 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등. 내벽 : 벽지도배, 타일 등 마감 창호 : 새시 이중창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. (자세한 구조는 후면 내부구조도 참조바람)

설비내역

위생 및 급배수설비, 도시가스 이용 개별 난방설비, 소화설비 등이 구비됨.

토지의 형상 및 이용상태

장방형 토지로 평지이며, 주거용 건부지 상태임.

인접 도로상태등

본건 남서측으로 노폭 약 4M 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역 , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)) , 하천(지방하천)(저촉), 가축사육제한구역<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(학교환경위생정화구역 세부내용은 광주하남교육지원청에 별도 확인요)<교육환경 보호에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 하천구역(신현천_하천구역)<하천법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대),영농여건불리농지 임.

공부와의 차이

본건 토지(능평동 269번지)의 지목은 등기사항전부증명서 상 '전'이나, 토지대장 상 '대'(2013.10.21.지목변경)임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

신청채권자(서울보증보험 주식회사)가 한국토지주택공사의 임차보증금 양수 후 2026.01.28.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출됨.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 사건 개요

사건번호: 성남지원 2025타경53059 (1)

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서OOOOOOOOOO

1.2. 물건 현황

소재지: 경기도 광주시 능평동 269 1동 지1층비02호

용도: 다세대주택

감정가: 140,000,000 원

토지면적: 48.30㎡ (약 14.61평)

토지지분: 48.3㎡ (약 14.61평)

건물면적: 77.59㎡ (약 23.47평)

건물지분: 77.59㎡ (약 23.47평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

1.3. 특이사항 및 주의사항

특이사항: 영농여건불리농지, SGI 인수조건 변경, 공동담보

주의사항: 신청채권자(서울보증보험 주식회사)가 한국토지주택공사의 임차보증금을 양수 후, 2026.01.28.자로 임차보증금에 대한 우선변제권만 주장하고, 임차보증금을 전액 변제받지 못하더라도 대항력을 포기한다는 확약서가 제출되었습니다.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주변 환경

본건은 경기도 광주시 능평동에 위치하며, 능평초등학교 북동측 인근에 자리하고 있습니다. 주변에는 유사한 다세대주택, 단독주택, 근린생활시설, 농경지, 임야, 하천 등이 혼재되어 있어 주거 환경은 보통 수준으로 평가됩니다.

2.2. 교통 접근성

차량 접근은 용이하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 노선버스 이용이 가능합니다. 전반적인 대중교통 상황은 보통으로 판단됩니다.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황

집합건물 등기부 요약에 따르면, 소유권 보존(2013.07.31.), 소유권 이전(2013.09.23.), 공유자전원지분전부이전(2022.05.18.), 압류(국민건강보험공단, 2023.08.03.), 강제경매(서울보증보험, 2024.05.02.) 등의 권리 내역이 확인됩니다. 말소기준권리는 압류(국민건강보험공단)입니다.

3.2. 임차인 분석

임차인: 한국토지주택공사

보증금: 143,000,000 원

차임: 0 원

전입일자(사업일자): 2022-04-29

확정일자: 2022-04-11

배당신고일자: 2024-05-02

대항력: 없음

비고: 등기부상 주택임차권은 말소 예정으로 기재되어 있습니다.

3.3. 권리 인수 여부

상기 주의사항 및 임차인 현황에 따르면, 본건 경매로 인해 매수인이 인수해야 할 임차보증금은 없습니다. (인수 보증금 합계: 0원)

4. 상권 및 생활정보

4.1. 주변 상권

본건 주변에는 근린생활시설이 혼재되어 있어 기본적인 상업시설 이용이 가능합니다.

4.2. 생활 편의시설

차량 접근 시 인근 지역의 다양한 편의시설 이용이 가능할 것으로 보입니다.

4.3. 교육 시설

인근에 능평초등학교가 위치하여 교육 환경 접근성이 양호합니다.

5. 잠재적 리스크

5.1. 법적/제도적 제한

토지이용계획상 계획관리지역, 성장관리계획구역, 하천구역, 자연보전권역, 특별대책지역, 토지거래계약허가구역(2026.08.25.까지) 등 다양한 규제 사항이 존재합니다. 특히, 하천(지방하천) 및 하천구역 저촉 사항이 있습니다.

5.2. 기타 위험 요소

건물 사용승인일(2013.07.22.)을 고려할 때, 노후화에 따른 수리 및 유지보수 비용 발생 가능성이 있습니다. 또한, 지1층 지하 호실이라는 점은 선호도에 영향을 줄 수 있습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 경기도 광주시 능평동에 위치한 다세대주택으로, 감정가는 1억 4천만 원입니다. 대항력 있는 임차인이 없으며, 인수할 보증금 또한 없어 권리관계가 명확하다는 장점이 있습니다. 주변에 학교와 근린생활시설이 있어 주거 편의성이 보통 수준이며, 차량 접근이 가능합니다. 다만, 다양한 법적·제도적 규제 사항이 존재하며, 지1층 지하 호실이라는 점은 고려해야 할 부분입니다.

7. 투자 포인트

* 명확한 권리관계: 대항력 있는 임차인이 없고, 인수해야 할 보증금이 없어 권리 분석이 용이합니다.

* 합리적인 감정가: 주변 시세를 고려했을 때, 감정가가 시장 가격 대비 낮을 가능성이 있어 가격 메리트가 존재할 수 있습니다. (최근 매매가 1억 6천만 원 ~ 1억 6천 4백만 원대 확인)

* 구조적 이점: 건물 면적이 77.59㎡로 비교적 넓어 활용도가 높을 수 있습니다.

8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 시세 동향(2026년 5월 기준, 53.84㎡ 약 1.6억, 59.96㎡ 약 1.64억)을 고려할 때, 본건의 감정가는 1억 4천만 원입니다. 건물 면적이 더 넓지만 지1층이라는 점을 감안하여, 현재 시장 상황 및 감정가를 종합적으로 고려한 예상 입찰가는 150,000,000 원 ~ 170,000,000 원 범위에서 신중하게 결정하는 것이 좋습니다. 특히, 160,000,000 원 ~ 165,000,000 원 수준에서 입찰을 고려해 볼 수 있습니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.