나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4383 [1] 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-10 2층202호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍행정복지센터' 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모창고, 임야 등이 소재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

본건은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 지하1층 지상4층 건 내 제2층 제202호로서, 외벽 : 드라이비트 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임(별첨 '내부구조도' 참조).

설비내역

위생및급배수설비, 난방설비, 도시가스설비, 승강기설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

북측 하향 완경사 토지를 평탄하게 조성한 부정형 토지로서 다세대주택 부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임.

물건 비고

현황조사상 건물 외벽에 '언덕위하얀집 103동'으로 표시되어 있음

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4383 (1)

소재지: 경기도 광주시 진새골길 71-85 2층202호 (구주소: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 303-10)

용도: 다세대주택

감정가: 139,000,000원

토지면적: 52.30㎡ (약 15.8평)

건물면적: 57.57㎡ (약 17.4평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 주OOOOOOO

건축물 정보:

* 사용승인일: 2013.09.02

* 구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕

* 층수: 지하 1층, 지상 4층 건물 내 2층 202호

특이사항: 현황조사상 건물 외벽에 '언덕위하얀집 103동'으로 표시되어 있음.

1.1. 입지조건

위치: 경기도 광주시 초월읍 대쌍령리 소재 '초월읍행정복지센터' 남서측 인근.

주위 환경: 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고, 임야 등이 혼재하는 지역으로 주위 환경은 보통임.

교통: 본건까지 차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하는 등 교통 상황은 보통임.

도로: 본건 북측으로 노폭 약 6미터의 도로와 접함.

토지 이용계획: 계획관리지역, 성장관리구역(주거형), 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.08.26.~2026.08.25.).

1.2. 권리분석

말소기준권리: 2015.07.30. 접수된 우리은행 근저당 (107,800,000원)

매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 후순위인 모든 권리는 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다.

인수되는 권리: 없음 (물건명세서상 '매각으로 소멸되지 않는 권리: 지상권'으로 기재되어 있으나, 등기부 요약상 지상권은 확인되지 않습니다.)

임차인 현황:

* 임차인: 이

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2021-06-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없음.

* 임차인: 한

* 보증금: 20,000,000원

* 차임: 500,000원

* 전입일자: 2021-10-19

* 확정일자: 2021-10-19

* 배당신고일자: 2025-11-21

* 대항력: 없음

* 비고: 인수되는 보증금은 없음.

인수 보증금 합계: 0원

1.3. 상권분석

주변 환경: 인근에 다세대주택, 단독주택, 소규모 창고, 임야 등이 혼재하여 형성된 주거 단지입니다.

건물 이용 현황: 본건은 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

건축 연도: 2013년 9월 사용승인된 건물입니다.

최근 매매 사례:

* 주노빌리지(102동, 2018년식, 53.39㎡): 2026년 5월, 160,000,000원 (약 300만원/평)

* 크로바빌(101동, 2014년식, 54.87㎡): 2026년 5월, 122,000,000원 (약 222만원/평)

* 라임하우스1동(2016년식, 68.89㎡): 2026년 5월, 207,000,000원 (약 249만원/평)

분석: 본건(57.57㎡, 약 17.4평)은 최근 매매 사례와 면적 및 건축 연도에서 유사한 단지들이 존재합니다. 특히 주노빌리지와 면적은 유사하나 건축 연도는 본건이 더 오래되었으며, 시세는 건축 연도, 면적, 단지별 관리 상태 등에 따라 차이가 있습니다.

1.4. 생활정보

편의시설: '초월읍행정복지센터'가 인근에 위치하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 지역입니다.

교통: 인근 버스정류장 이용이 가능하며, 차량 접근이 용이합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지 이용계획 제한: 본건은 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 자연보전권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 등 다수의 지역적 제한사항이 존재합니다. 이는 향후 재산권 행사에 일부 영향을 줄 수 있습니다.

건물 외벽 표시: 건물 외벽에 '언덕위하얀집 103동'으로 표시되어 있어, 실제 건물 명칭이나 동 표시와 다를 수 있으므로 확인이 필요합니다.

주변 시설: 주변 지역에 특별히 명시해야 할 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 소재 다세대주택으로, 부동산 임의경매 물건입니다. 말소기준권리 이하 모든 권리는 매각으로 소멸되며, 인수되는 임차 보증금은 없습니다. 주위 환경은 보통 수준이며, 교통 및 편의시설 접근성은 무난합니다. 다수의 토지 이용 제한이 존재하나, 주거 용도로 이용 중이며 건물 외벽 표기와 실제 명칭 간의 차이가 유일한 특이사항으로 확인됩니다.

1.7. 투자 포인트

권리 분석상 인수되는 부담이 없어 안전한 투자가 가능합니다.

감정가 대비 주변 시세가 높은 편으로, 시세 차익 또는 임대 수익 창출 가능성이 있습니다.

지역 개발 가능성을 고려한 장기적 관점에서의 투자 접근이 유효할 수 있습니다.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 139,000,000원

본건 면적: 57.57㎡ (약 17.4평)

주변 매매 사례 분석 (2026년 5월 기준)을 고려할 때, 본건의 예상 시세는 약 160,000,000원 ~ 170,000,000원 범위로 판단됩니다.

감정가(139,000,000원)가 주변 시세보다 낮게 책정된 것으로 보입니다.

따라서, 안정적인 낙찰과 시세 차익을 고려하여 155,000,000원 ~ 165,000,000원 선에서 입찰가를 고려하는 것이 합리적입니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.