나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53026 [1] 경기도 광주시 도척면 진우리 418-3 해피네스트 디동 3층302호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 연신 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 '진우삼거리' 남서측 인근에 위치하며 주위는 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지 등이 혼재하는 지역임.

교통상황

본건까지 차량의 접근이 가능하며 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층건 내 3층 302호로서, 외벽 : 치장벽돌쌓기 등 내벽 : 벽지도배 및 일부 타일붙임 등 마감 창호 : 샷시 이중창임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임. [별첨 '건물개황도' 참조]

설비내역

급배수 및 위생설비, 도시가스에 의한 난방설비, 승강기설비 등이 되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

완경사지에 자체지반 평탄한 부정형의 토지로서 주거용 건부지임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 폭약 6미터 미만의 포장도로와 접함.

토지이용계획 및 제한상태

˙진우리 418-3 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전 권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대), <추가기재>건축법 제2조 제1항제11호나목에 따른 도로(도로일부포함)임. ˙진우리 418-43 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(일반형)), 가축사육제한구역(일부제한구역), 배출시설설치제한지역, 자연보전 권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에관한허가 구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)임.

공부와의 차이

없 음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 등 미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 입지조건

본 물건은 경기도 광주시 도척면 진우리 소재 '진우삼거리' 남서측 인근에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 소규모 공장, 근린생활시설 및 농경지가 혼재하는 지역입니다. 차량 접근이 가능하며, 인근에 노선버스정류장이 있어 대중교통 이용 여건은 보통 수준입니다. 본건 서측으로 폭 약 6미터 미만의 포장도로와 접하고 있습니다.

1.2. 건물 및 토지 현황

건축물은 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트(스라브)지붕 4층 건물 중 3층 302호입니다. 외벽은 치장벽돌쌓기, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시 이중창으로 마감되었습니다. 현재 다세대주택으로 이용 중이며, 급배수 및 위생설비, 도시가스 난방설비, 승강기 설비 등이 갖추어져 있습니다. 토지는 완경사지에 자체 지반이 평탄한 부정형의 토지로 주거용 건부지로 이용되고 있습니다. 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약 허가구역 등으로 지정되어 있습니다.

2. 권리분석

말소기준권리는 2021년 7월 28일 접수된 경기남부수산업협동조합의 근저당권(216,000,000원)입니다. 본 경매 개시결정(2025타경53026) 외 다수의 가압류 및 압류가 등기되었으나, 모두 말소 예정이거나 말소될 예정으로 권리상 큰 문제는 없을 것으로 보입니다. 등기부상 '지상권'이 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있으나, 상세 내용은 제공된 정보에서 확인되지 않아 추가 확인이 필요합니다.

임차인 현황

* 임차인: 임기식

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2025년 6월 12일

* 대항력: 없음

* 주의사항: 임차인의 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있어 대항력은 없으나, 실제 점유 관계 및 인수되는 보증금 여부는 현장 조사 및 추가 확인이 필요합니다. 금액이 미상이라도 주의가 요구됩니다.

3. 상권분석

본 물건이 위치한 광주시 도척면 진우리는 주거, 상업, 농경지, 소규모 공장이 혼재된 복합적인 지역입니다. 인근 '진우삼거리'를 중심으로 근린생활시설이 분포하고 있으며, 대중교통 이용이 가능한 수준의 상권이 형성되어 있습니다. 본건은 공동주택 단지 내에 위치하여 단지 내 또는 인근의 기본적인 상업시설을 이용할 것으로 예상됩니다.

4. 생활정보

* 주변 교통: 인근 노선버스정류장을 통해 이동이 가능하며, 차량 접근성은 양호합니다.

* 주요 편의시설: 근린생활시설이 분포할 것으로 예상되나, 대형마트 등 주요 편의시설은 차량 이동이 필요할 수 있습니다.

* 교육시설: 주변 지역의 학교 분포 및 통학 거리에 대한 정보는 제공되지 않았습니다.

5. 잠재적 리스크

* 공동담보 물건: 본건은 공동담보로 진행되므로, 해당 공동담보물의 가치 변동이 본 경매 절차에 영향을 미칠 수 있습니다.

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: '지상권'에 대한 정보가 불충분하여 낙찰 후 인수 여부 및 그 영향에 대한 면밀한 검토가 필요합니다.

* 토지 이용 제한: 본건 토지는 계획관리지역, 성장관리구역, 가축사육제한구역, 공장설립승인지역 등 다양한 토지 이용 규제를 받고 있어 건축 및 개발 행위에 제한이 있을 수 있습니다.

* 혐오시설: 검색 결과, 광주시 도척면 진우리는 계획관리지역 내에 위치하며, 일부 지역은 가축 사육 제한, 배출 시설 설치 제한, 공장 설립 승인 지역 등으로 지정되어 있어, 주변에 농장 또는 소규모 공장 등이 존재할 가능성이 있습니다. 혐오시설에 대한 직접적인 정보는 확인되지 않았으나, 현장 방문 시 반드시 확인이 필요합니다.

* 임차인 정보: 대항력 없는 임차인으로 명시되었으나, 실제 명도 과정에서 예상치 못한 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없습니다.

6. 종합 의견

본 물건은 광주시 도척면의 다세대주택으로, 감정가는 221,000,000원입니다. 동일 단지 내 유사 면적 물건(해피네스트C동, 64.37㎡)이 2026년 6월 145,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 감정가와 실거래가 간의 가격 괴리가 존재합니다. 이는 본건의 시장 가치 평가 시 면밀한 조사가 필요함을 시사합니다. 건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축에 속하며 권리상 큰 문제는 없어 보이나, '지상권'의 존재 가능성과 토지 이용 계획상의 다양한 제한 사항은 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

7. 투자 포인트

* 동일 단지 내 유사 면적 물건의 실거래가(145,000,000원) 대비 감정가(221,000,000원)에 차이가 있어, 입찰 시 합리적인 가격 접근을 통해 시세 차익을 기대할 수 있습니다.

* 건물 준공 연도가 2018년으로 비교적 신축이며, 기본적인 생활 편의시설(난방, 승강기 등)이 갖추어져 있어 즉시 거주 또는 임대가 가능합니다.

* 광주시 도척면 지역의 개발 계획이나 교통망 확충 등 긍정적인 외부 요인이 발생할 경우, 시세 상승 여력이 존재합니다.

8. 예상 입찰가

최근 실거래가 데이터에 따르면, 본건과 동일 단지인 해피네스트 C동(전용면적 64.37㎡)이 2026년 6월 145,000,000원에 거래되었습니다. 반면, 감정가는 221,000,000원으로 제시되어 있습니다. 비교적 최근에 신축된 다른 단지(로덴하우스, 72.33㎡)가 325,000,000원에 거래된 점을 고려하면, 본 물건의 현재 시장 가치는 감정가와 최신 실거래가 사이에서 형성될 가능성이 높습니다.

권리상 인수되는 보증금은 없으므로, 시장 시세, 감정가, 그리고 실거래가 데이터를 종합적으로 고려하여 180,000,000원에서 210,000,000원 사이 의 입찰가를 제안합니다. 특히, 동일 단지 실거래가인 145,000,000원과의 차이를 감안하여 신중하게 입찰가를 산정해야 합니다. 최종 입찰가는 현장 조사, 주변 시세 변동, 경매 참여자 수 등을 종합적으로 고려하여 결정하는 것이 바람직합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.