나이스옥션 법원경매 성남 2025타경53046 [1] 경기도 광주시 양벌동 333-74 로덴하우스 씨동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 강인 · 평가일 2025.09.30

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 양벌동 소재 '양벌초등학교' 동측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 아파트단지, 근린생활시설 등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량접근이 가능하고, 대중교통 포함 전반적인 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 4층 건물 내 4층 401호로서 외벽 : 치장벽돌 및 일부 석재 마감 등, 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등, 창호 : 샷시 창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택(후첨"내부구조도" 참조)으로 이용 중임.

설비내역

위생 급배수설비, 도시가스 설비, 개별난방 설비, 공동출입문보안개폐설비, 승강기설비, 주차장시설 등 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

남서측 하향 완경사지에 평탄 조성한 부정형 토지로 다세대주택 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

남서측으로 외부 공도에 연계됨.

토지이용계획 및 제한상태

계획관리지역(계획관리) , 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상이며, 본건은 다락형 구조로 탐문 조사됨.

물건 비고

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

본건은 경기도 광주시 양벌동 333-74 로덴하우스 씨동 4층401호에 소재한 다세대주택입니다.

사건번호는 성남지원 2025타경53046 (1)이며, 감정가는 361,000,000원입니다.

매각 대상은 토지와 건물 일괄매각이며, 경매 구분은 부동산강제경매입니다.

채권자는 주택도시보증공사입니다.

토지 면적은 68.62㎡ (약 20.76평)이며, 건물 면적은 63.42㎡ (약 19.19평)입니다.

1.1. 입지조건

본건은 경기도 광주시 양벌동에 위치하며, 주변에는 다세대주택, 아파트 단지, 근린생활시설 등이 소재하여 주위 환경은 보통 수준입니다.

단지 인근에 양벌초등학교가 동측 인근에 위치하고 있습니다.

차량 접근이 가능하며 대중교통을 이용한 전반적인 교통 상황 또한 보통으로 평가됩니다.

본건으로 연결되는 남서측으로는 외부 공도와 연계되어 있습니다.

토지는 남서측 하향 완경사지에 평탄하게 조성된 부정형 토지이며, 다세대주택 건부지로 이용 중입니다.

주변 지역은 주거용으로 개발된 지역으로, 현재까지 확인된 혐오시설은 파악되지 않았습니다.

1.2. 권리분석

본 건에는 임차인 김도하 씨가 보증금 380,000,000원에 주택임차권을 등기하였으며, 전입일자 및 확정일자는 2021년 9월 30일입니다.

등기부상 을구 1번 임차권등기가 말소되지 않는 권리로 명시되어 있으며, 배당에서 전액 변제되지 않을 경우 잔액을 매수인이 인수해야 하는 상황입니다.

그러나, 주택도시보증공사(HUG)로부터 2026년 4월 20일자로 "임차보증금에 대하여 우선변제권만 주장하고 대항력은 포기하며, 전액을 변제받지 못하더라도 임차권등기를 말소해 주겠다"는 내용의 확약서가 제출되었습니다.

이 확약서에 따라, 임차인 김도하 씨의 대항력 있는 임차권은 매각으로 소멸될 가능성이 높으며, 매수인에게 인수되지 않을 것으로 예상됩니다.

다만, HUG 인수조건 변경 및 확약서의 효력에 대한 최종 확인은 필요합니다.

다른 권리로는 가압류 등이 있으나, 해당 권리들은 본 매각으로 인해 말소될 예정입니다.

현재 인수해야 할 임차 보증금 합계는 0원으로 파악됩니다.

1.3. 상권분석

제공된 주변 매매 정보를 분석한 결과, 동일 지역 내 다세대주택의 최근 매매 사례는 다음과 같습니다.

2026년 5월 8일, 경기 광주시 양벌동 933-1번지 라움빌리지(303동)의 전용면적 72.93㎡가 300,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 13,530,000원 (약 4,113,600원/㎡) 수준입니다.

2026년 5월 6일, 경기 광주시 양벌동 543번지 중앙리버타운101동의 전용면적 64.68㎡가 155,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 7,940,000원 (약 2,405,000원/㎡) 수준입니다.

2026년 5월 7일, 경기 광주시 양벌동 546번지 대우네오빌104동의 전용면적 53.55㎡가 152,000,000원에 거래되었습니다. 이는 3.3㎡당 약 9,400,000원 (약 2,840,000원/㎡) 수준입니다.

본건은 2020년 건축된 로덴하우스 씨동 4층 401호로, 건물 면적 63.42㎡ (약 19.19평)입니다.

가장 유사한 연식(2020년)과 면적(72.93㎡)을 가진 '라움빌리지'의 최근 매매 사례(300,000,000원)를 고려할 때, 본건의 시세는 약 260,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정됩니다.

감정가 361,000,000원 대비 시세는 다소 낮게 형성되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 철근콘크리트 구조의 4층 건물 내 4층에 위치한 다세대주택입니다.

내부 구조는 후첨된 내부구조도를 참조해야 하며, 일반적으로 방, 거실, 주방, 욕실 등으로 구성됩니다.

건물은 치장벽돌 및 석재 마감으로 외벽이 이루어져 있으며, 내벽은 벽지 및 타일 마감, 창호는 샷시 창호로 되어 있습니다.

위생 급배수 설비, 도시가스 난방 설비, 개별난방 설비, 공동출입문 보안 개폐 설비, 승강기 설비, 주차장 시설 등을 갖추고 있습니다.

본건은 다락형 구조로 탐문 조사되었습니다.

1.5. 잠재적 리스크

가장 중요한 잠재적 리스크는 임차인 김도하 씨의 380,000,000원 상당의 임차권등기입니다.

물건명세서상 매각으로 소멸되지 않는 권리로 기재되어 있어, 배당 후 미변제 시 매수인에게 인수될 가능성이 명시되어 있습니다.

다만, 주택도시보증공사(HUG)의 확약서 제출로 인해 대항력이 포기되고 말소될 예정이므로, 인수 리스크는 크게 감소한 것으로 보입니다.

하지만, 이 확약서가 법적 효력을 완벽하게 발휘하는지에 대한 최종 확인이 필요하며, 만일의 경우 발생할 수 있는 잔액 인수 또는 말소 절차상의 문제는 잠재적 리스크로 고려해야 합니다.

1.6. 종합 의견

본건은 비교적 신축(2020년 준공)에 해당하는 다세대주택으로, 양벌초등학교 인근에 위치하여 입지 조건이 양호합니다.

최근 거래 사례들을 볼 때, 감정가 대비 시세는 합리적인 수준에서 평가될 여지가 있습니다.

가장 큰 쟁점이었던 임차인의 대항력 있는 임차권은 HUG의 확약서 제출로 인해 인수 부담이 해소될 것으로 보입니다.

다만, 명확한 말소 확인 및 최종 권리 관계 정리가 필요하며, 이 부분이 명확해질 경우 투자 가치가 높아질 것으로 판단됩니다.

1.7. 투자 포인트

* 2020년 준공의 신축급 다세대주택으로 건물 상태 양호 예상.

* 양벌초등학교 인근으로 교육 환경 우수.

* HUG의 확약서 제출로 인한 임차 보증금 인수 리스크 해소 가능성 높음.

* 감정가 대비 주변 시세 조사 결과, 낙찰 후 추가 수익 창출 가능성 존재.

1.8. 예상 입찰가

본건의 감정가는 361,000,000원입니다.

최근 실거래가 분석 결과, 가장 유사한 조건의 매물(2020년 준공, 72.93㎡)이 300,000,000원에 거래되었습니다.

이를 바탕으로 본건(63.42㎡)의 현재 시세는 약 260,000,000원에서 300,000,000원 사이로 추정됩니다.

일반적으로 첫 경매에서 감정가의 70~80% 선에서 입찰이 이루어지는 점을 고려하면, 252,700,000원에서 288,800,000원 범위입니다.

임차권 인수 부담이 해소될 것으로 예상되므로, 시장 시세 및 감정가를 종합적으로 고려하여 270,000,000원 ~ 290,000,000원 사이에서 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

가장 적정 입찰가는 280,000,000원을 기준으로, 입찰 기일 전 최종 권리 관계 확인 후 보수적으로 접근하는 것을 권장합니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.