나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4406 [1] 경기도 성남시 분당구 대장동 618-1 4층404호 오피스텔 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 류 · 평가일 2025.10.14

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 "판교대장중학교" 북동측 인근에 위치하며 주위는 오피스텔, 상가, 아파트 등이 혼재하는 지역으로서 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하며 인근에 버스 정류장이 소재하는 등 교통상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조(철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제404호로서, 외벽 : 몰탈 위 페인트 마감 등임. 내벽 : 벽지 및 일부 타일 마감 등임. 창호 : 샷시 등임.

이용상태

공부상 오피스텔 용도이나 내부 확인치 못하였음. (상세 내역은 후첨 '내부구조도' 참고 바람.)

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수시설, 난방시설, 주차장, 승강기 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접 필지와 대체로 등고평탄한 사다리 토지로서 업무시설(오피스텔) 건부지로 이용 중임.

인접 도로상태등

본건 북서측으로 폭 약 10m 내외의 포장도로, 남동측으로 폭 약 25m 내외의 포장도로와 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

대장동 618-1 :도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역(대장), 대로3류(폭 25m~30m)(보조간선도로)(접합), 소로1류(폭 10m~12m)(국지도로)(접합), 대기환경규제지역<대기환경보전법>, 도시개발구역<도시개발법>, 도시교통정비지역<도시교통정비촉진법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(2025-08-26)(대상자: 외국인 등/ 대상용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대/ 지정기간:2025.8.26.~2026.8.25.)

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계는 미상임. - 감정평가액의 산출근거 및 결정 의견 Ⅰ 中 Ⅲ 기타 참고사항 참고 바람.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 성남지원 2025타경4406 (1)

소재지: 경기도 성남시 분당구 대장동 618-1, 4층 404호

건물명: 판교 제니스

용도: 오피스텔 (업무시설)

건축연도: 2023년

토지면적: 35.78㎡ (약 10.82평)

건물면적: 72.16㎡ (약 21.83평)

감정가: 818,000,000원 (8억 1,800만원)

매각대상: 토지 및 건물 일괄 매각

경매구분: 부동산 임의경매

채권자: 신한은행 (추정)

특이사항: 유동화물건, 도시개발구역, 공동담보

1.1. 입지조건

위치: 경기도 성남시 분당구 대장동 소재 "판교대장중학교" 북동측 인근에 위치함.

주변 환경: 오피스텔, 상가, 아파트 등이 혼재하는 지역으로, 주위 환경은 보통 수준임.

교통: 본건까지 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스 정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편임.

도로: 본건 북서측으로 폭 약 10m, 남동측으로 폭 약 25m의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획: 도시지역, 준주거지역, 지구단위계획구역, 대로3류, 소로1류, 대기환경규제지역, 도시개발구역, 도시교통정비지역, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025.8.26.~2026.8.25. / 외국인 등 대상 용도: 단독, 다가구, 아파트, 연립, 다세대)

1.2. 권리분석

말소기준권리: 신한은행 근저당 (접수일자 2024.04.19)

인수되는 권리: 매각으로 인해 모든 권리는 소멸될 예정임. 인수되는 보증금은 없음.

임차인 현황:

* 임차인: 김

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자(사업일자): 2025.09.30

* 대항력: 없음

* 비고: 임차인은 대항력이 없으며, 보증금 및 차임이 0원으로 신고되어 있으나, 전입일자가 본건 임의경매개시결정일(2025.09.18)보다 늦으므로 대항력은 없음.

등기부채권 총액: 약 3,880,000,000원 (38억 8천만원)

1.3. 상권분석

지역 특성: 판교 인근 대장동의 신흥 개발 지역으로, 오피스텔, 상가, 아파트 등이 복합적으로 분포.

잠재력: 도시개발구역 지정으로 향후 지역 발전 및 상권 활성화 기대 가능.

주변 시설: 판교대장중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 조성되어 있음.

1.4. 생활정보

편의시설: 인근 상가 및 주거 지역 내 편의시설 이용 가능 (구체적 정보 없음)

교통: 인근 버스 정류장을 통한 대중교통 이용이 가능하며, 차량 접근성이 양호함.

교육시설: 판교대장중학교가 인근에 위치하여 교육 환경이 양호함.

1.5. 잠재적 리스크

높은 채무 총액: 총 채무액이 38.8억원으로 매우 높아 낙찰 후에도 추가적인 문제가 발생할 가능성을 배제할 수 없음.

건물 내부 미확인: 공부상 오피스텔 용도이나, 내부 확인이 되지 않아 실제 이용 상태, 하자, 불법 건축물 여부 등을 사전에 철저히 확인해야 함.

토지거래허가구역: 2025년 8월 26일부터 2026년 8월 25일까지 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 특정 용도로의 거래 시 허가를 받아야 함. (경매 취득 시 허가 여부 확인 필수)

유동화 물건: 유동화 관련 복잡한 권리 관계가 존재할 수 있으며, 이에 대한 확인이 필요함.

1.6. 종합 의견

본건은 신축된 오피스텔로, 판교 인근의 개발 잠재력이 높은 지역에 위치한다는 장점이 있음.

하지만, 38.8억원에 달하는 높은 채무 총액과 건물 내부를 확인할 수 없다는 점, 토지거래허가구역 지정 등 잠재적 리스크 요소를 신중하게 고려해야 함.

권리 분석상 인수되는 권리는 없으나, 채권 총액이 매우 높으므로 신중한 접근이 요구됨.

1.7. 투자 포인트

지역 개발 가치: 성남시 대장동 지역 개발 계획에 따른 미래 가치 상승 기대.

신축 건물: 2023년 준공된 신축 건물로, 즉시 사용 및 임대 수익 창출 가능.

판교 배후 수요: 판교테크노밸리 등 인근 산업단지 종사자들의 주거 수요 흡수 가능성.

1.8. 예상 입찰가

최근 실거래가 분석 결과, 해당 오피스텔(전용면적 약 72㎡)은 2025년 12월 5.41억원, 2026년 4월 5.27억원, 2026년 6월 5.14억원에 거래되었습니다.

이는 현재 시세가 약 5.14억원에서 5.41억원 (평당 약 2,397만원 ~ 2,479만원) 수준임을 나타냅니다.

본건의 감정가(8.18억원)는 최근 실거래가보다 약 35~40% 높게 책정되어 있습니다.

매우 높은 채무 총액(38.8억원)과 복잡한 권리 관계 등을 고려할 때, 경매 절차에서 감정가보다 낮은 가격으로 진행될 가능성이 높습니다.

따라서, 현재 시세(약 5.27억원)를 기준으로 70% ~ 80% 수준의 낙찰가율을 적용하여 보수적으로 입찰가를 산정하는 것이 합리적입니다.

예상 입찰가 범위: 약 3억 7천만원 ~ 4억 2천만원 (현재 시세 평균 5.27억원의 70%~80%)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.