나이스옥션 법원경매 성남 2025타경4352 [1] 경기도 광주시 회덕동 120-1 단독주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 효산 · 평가일 2025.10.14

토지감정요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕교" 북동층 인근에 위치하며, 주위는 동종 유형의 주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거지역으로서, 제반 주위 환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 진출입이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 소재하는 등 대중교통 사정은 대체로 무난한 편임.

형태 및 이용상태

연번(1~2) : 2필지 일단의 사다리형 완경사지를 평탄하게 조성한 토지로서, 현황 "단독주택 건부지"로 이용중임. 연번(3) : 부정형의 완경사지로서, 현황 "도로"로 이용중임. 연번(4) : 부정형의 완경사지로서, 현황 "도로"로 이용중임.

인접 도로상태

본건 연번(1~2)는 노폭 약 6미터 내외의 연번(3~4) 포장도로에 접해있음.

토지이용계획 및 제한상태

연번(1~2) 동일 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 준보전산지<산지관리법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특 별대책지역<환경정책기본법>, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외 국법인,외국단체 포함)/대상용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대). 연번(3~4) 동일 : 계획관리지역(계획관리), 성장관리계획구역(성장관리지역(주거형)), 가축사육제한구역(일부 제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 배출시설설치제한지역<물환경보전법>, 자연보전권역<수도권정비계획법>, 공장설립승인지역<수도법>, 특별대책지역<환경정책기본법 >, 토지거래계약에관한허가구역(25.8.26.~26.8.25./외국인 등(외국법인,외국단체 포함)/대상 용도:단독,다가구,아파트,연립,다세대).

제시목록 외의 물건

후첨 "지적 및 건물개황도" 참조.

공부와의 차이

본건 연번(1~2)는 공부상 지목은 "임야"이나, 현황은 단독주택 건부지로 이용중인 "대지" 상태임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대사항 미상임.

건물감정평가요항표

건물의 구조

본건은 철근콘크리트조 (철근)콘크리트(경사지붕) 지하1층/지상1층 건물로서, 외벽 : 벽돌 치장쌓기 및 몰탈위 페인팅 마감 등 창호 : 샷시 창호임.

이용상태

본건은 단독주택 및 주차장으로 이용중임.

설비내역

기본 위생 및 급배수설비, 도시가스설비, 난방설비, 태양광설비, 주차장자동문 등이 갖추어져 있음.

부합물 및 종물

후첨 "지적도 및 건물개황도, 사진용지" 참조.

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

- 임대관계 미상임. - 본건은 기준시점 현재 "단독주택 및 주차장"으로 이용중이나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물인 바, 경매 취득시 유의 및 별도 확인이 요구됨.

물건 비고

1.일괄매각. 제시외 건물 포함
2.목록3.,4. 지분매각, 지목과 현황이 일치하는 '도로'
3.목록1.,2.은 공부상 지목 '임야'이나, 현황은 단독주택 건부지로 이용중인 '대지'임
4.목록5.건물은 기준시점 현재 "단독주택 및 주차장"으로 이용중이나, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물인 바, 경매 취득시 유의 및 별도 확인이 요구됨

AI 물건분석

1. 물건기본정보

2025타경4352 (1) 사건에 대한 물건 보고서입니다.

1.1. 물건 기본 정보

* 사건번호: 성남지원 2025타경4352 (1)

* 소재지: 경기도 광주시 회덕동 120-1

* 용도: 단독주택

* 감정가: 722,079,720원

* 토지면적: 708.00㎡ (약 214.17평)

* 토지지분: 448.9387㎡ (약 135.81평)

* 토지 제시외면적: 0.00㎡

* 건물면적: 179.02㎡ (약 54.15평)

* 건물지분: 179.02㎡ (약 54.15평)

* 건물 제시외면적: 10.80㎡ (약 3.27평)

* 매각대상: 토지지분/건물전체매각

* 경매구분: 부동산임의경매

* 채권자: 성OOOOOOOO (성남수정새마을금고로 추정)

* 특이사항: 공동담보, 지분매각, 대항력있는임차인

1.2. 주요 특징 및 주의사항

* 일괄매각. 제시외 건물 포함.

* 토지 목록 3, 4번은 지분매각이며, 지목과 현황이 일치하는 '도로'임.

* 토지 목록 1, 2번은 공부상 지목이 '임야'이나 현황은 단독주택 건부지로 이용 중인 '대지'임.

* 목록 5번 건물(단독주택 및 주차장)은 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물로, 경매 취득 시 유의 및 별도 확인이 요구됨.

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위 환경

* 본건은 경기도 광주시 회덕동 소재 "회덕교" 북동측 인근에 위치함.

* 주위는 동종 유형의 주택, 다세대주택, 농경지, 임야 등이 혼재하는 주거 지역임.

* 제반 주위 환경은 보통 수준임.

2.2. 교통 및 도로상태

* 본건까지 차량의 진출입이 가능함.

* 인근에 노선버스정류장이 소재하여 대중교통 사정은 대체로 무난함.

* 본건 토지(연번 1~2)는 노폭 약 6미터 내외의 포장도로(연번 3~4)에 접해 있음.

2.3. 토지 이용 계획 및 제한 상태

* 본건 토지(연번 1~4)는 계획관리지역, 성장관리계획구역, 가축사육제한구역, 배출시설설치제한지역, 자연보전권역, 공장설립승인지역, 특별대책지역, 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있음.

* 연번 1, 2 토지는 준보전산지임.

3. 권리분석

3.1. 등기부 현황 요약 (토지)

* 말소기준권리: 을2 (성남수정새마을금고 근저당, 2012-01-31 접수, 195,000,000원)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 없음 (말소기준권리보다 선순위 권리가 없는 것으로 보임)

* 토지 등기부채권 총액: 428,000,000원

3.2. 등기부 현황 요약 (건물)

* 말소기준권리: 갑2 (성남수정새마을금고 가압류, 2025-09-18 접수, 340,000,000원)

* 건물 등기부채권 총액: 340,000,000원

3.3. 임차인 현황

* 임차인: 양

* 보증금: 0원

* 차임: 0원

* 전입일자: 2020-03-02

* 대항력: 있음

* 비고: 보증금 및 차임이 0원으로 기재되어 있으나, 대항력이 있어 인수 보증금 합계는 0원이지만 명도 시 주의가 요구됨.

3.4. 인수되는 권리

* 대항력 있는 임차인(양 )의 보증금이 0원이므로, 금전적으로 인수되는 보증금은 없습니다.

* 매각으로 모든 권리가 소멸될 것으로 예상됩니다.

4. 상권분석

* 본 물건은 주거 지역에 위치한 단독주택으로, 인근에 동종 주택, 다세대 주택, 농경지, 임야 등이 혼재하고 있습니다.

* 주변에 대규모 상업 시설보다는 기본적인 생활 편의를 위한 시설이 있을 것으로 추정됩니다.

* 차량 접근성이 양호하고 대중교통 이용이 가능하여 기본적인 생활권은 확보될 것으로 보입니다.

5. 생활정보

* 교통: 차량 진출입이 용이하며, 인근 버스정류장을 통해 대중교통 이용이 가능합니다.

* 주변 환경: 회덕교 인근 주거 밀집 지역으로, 주택, 농경지, 임야 등이 혼재된 환경입니다.

* 이용 상태: 현재 단독주택 및 주차장으로 이용 중입니다.

6. 잠재적 리스크

* 건축법상 사용승인 미필 건물: 목록 5번 건물(단독주택 및 주차장)은 건축법상 사용승인을 받지 않아 추후 철거, 이행강제금 부과 등 법적 문제가 발생할 수 있습니다. 취득 시 반드시 건축물대장 및 관련 법규를 확인해야 합니다.

* 대항력 있는 임차인: 양 임차인은 대항력이 있으므로 명도 절차를 진행해야 합니다. 보증금이 0원이지만, 예상치 못한 변수가 발생할 가능성에 유의해야 합니다.

* 토지 지분 매각: 토지 중 일부(도로)가 지분으로 매각되어 전체 토지를 온전히 사용 및 관리하는 데 제약이 있을 수 있습니다.

* 지목과 현황 불일치: 토지(연번 1, 2)의 공부상 지목은 '임야'이나 현황은 '대지'로 이용 중이므로, 추후 토지 이용에 있어 행정적 문제가 발생할 수 있습니다.

* 토지거래허가구역: 해당 지역은 토지거래계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있어, 취득 후 소유권 이전 시 허가를 받아야 합니다.

* 혐오시설: 제공된 정보 및 일반적인 지도 검색으로는 본 물건 인근에 직접적인 혐오시설(예: 폐기물 처리장, 소각장 등)이 확인되지 않았습니다. 다만, 가축사육제한구역 및 배출시설설치제한구역 지정 등은 환경 민감성을 시사합니다.

7. 종합 의견

본건은 경기도 광주시 회덕동에 위치한 단독주택으로, 감정가는 약 7억 2200만원입니다. 토지의 상당한 면적(총 708㎡)을 포함하고 있어 토지 가치가 높을 것으로 예상됩니다. 그러나 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이 포함되어 있다는 점, 토지 일부가 지분으로 매각된다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 존재한다는 점 등은 투자 시 반드시 고려해야 할 리스크 요인입니다. 지목과 현황의 불일치, 토지거래허가구역 지정 등도 추가적인 확인이 필요합니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 0원이므로, 명도 관련 직접적인 금전적 부담은 없습니다.

* 넓은 토지를 바탕으로 재건축 또는 증축 등 장기적인 개발 가능성을 고려해볼 수 있습니다.

* 주거 지역 내 위치하여 기본적인 수요는 확보될 것으로 보입니다.

9. 예상 입찰가

제공된 주변 시세 정보는 주로 '다세대' 주택에 대한 것으로, 본건 '단독주택'의 직접적인 시세 비교에는 한계가 있습니다. 다세대 주택의 경우 전용면적 약 56~60㎡ 기준으로 2026년 5월 매매가가 1억 4500만원에서 1억 7500만원 수준으로 형성되어 있었습니다.

본건은 단독주택으로서 약 214평의 토지와 54평의 건물 면적을 가지고 있으며, 감정가는 약 7억 2200만원입니다. 이는 토지 가치가 상당 부분 반영된 것으로 판단됩니다.

특히, 건축법상 사용승인을 받지 않은 건물이 존재하고 토지 일부가 지분 매각된다는 점, 그리고 대항력 있는 임차인이 있다는 점을 감안할 때, 감정가 대비 할인된 가격으로 접근하는 것이 합리적입니다.

* 인수되는 보증금: 0원

* 리스크 고려 시 감정가 대비 70% ~ 80% 수준에서 검토가 필요합니다.

* 제안 입찰가 범위: 5억 5천만원 ~ 6억원

본 입찰가는 제시된 정보를 바탕으로 한 예상이며, 현장 조사, 건축물 관련 상세 확인, 주변 시세 재확인 등을 통해 최종 입찰가를 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.