나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34610 [1] 경기도 부천시 오정구 고강동 339-16 신세계드림빌 지층102호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 코아감정 · 평가일 2025.10.20

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치하며, 주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로서, 제반 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량 접근이 가능하고 인근에 버스정류장이 소재하는 등 대중 교통상황은 보통시됨.

건물의 구조

철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물내 제지층 제102호로서, (사용승인일: 2001.07.18) 외벽: 드라이비트 마감 등. 창호: 샷시창호 등임.

이용상태

공동주택(다세대주택)으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 난방설비 등이 구비되어 있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접도로 대비 등고평탄한 세장형 토지로서, 공동주택(다세대주택) 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건토지 북측으로 노폭 약8미터 내외의 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 항공표면<공항시설법>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

등기사항전부증명서상 5층 건물로 기재되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장상 지하1층 지상4층 건물임.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

등기사항전부증명서 을구 순위번호 8 에 "주택임차권" 등기 설정됨. -임차보증금: 금91,000,000원 -임차권자 : 한국토지주택공사 별첨 "등기사항전부증명서" 참조

물건 비고

등기사항전부증명서상 5층 건물로 기재되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장상 지하 1층 지상 4층 건물임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

1.1. 물건 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34610 (1)

소재지: 경기도 부천시 오정구 고강동 339-16 신세계드림빌 지층102호

건물명: 신세계드림빌

용도: 다세대주택

경매 구분: 부동산강제경매

채권자: 서

1.2. 면적 및 건물 정보

토지면적: 17.22㎡ (약 5.21평)

건물면적: 43.93㎡ (약 13.29평)

건물구조: 철근콘크리트조 슬래브지붕 4층 건물 (본건은 지하 1층)

사용승인일: 2001년 7월 18일

1.3. 감정가 및 매각 대상

감정가: 93,000,000원

매각 대상: 토지 및 건물 일괄 매각

2. 입지조건

2.1. 위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 오정구 고강동 소재 "고강초등학교" 남서측 인근에 위치합니다.

주위는 다세대주택, 단독주택, 소규모 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로, 일반적인 주거환경을 형성하고 있습니다.

2.2. 교통 및 도로 접근성

차량 접근이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용도 보통 수준입니다.

본건 토지는 북측으로 노폭 약 8미터 내외의 포장도로에 접해 있습니다.

2.3. 토지 이용 계획

지역 지구: 제2종일반주거지역

기타 제한 사항: 소로2류(폭 8m~10m) 접합, 가축사육제한구역, 항공표면, 과밀억제권역, 토지거래계약에 관한 허가구역 (2025년 8월 26일 ~ 2026년 8월 25일).

3. 권리분석

3.1. 권리 분석 요약

본 건은 낙찰 시 대부분의 권리가 소멸되는 '권리 분석상 깨끗한 물건'으로 판단됩니다.

인수 보증금은 0원입니다.

3.2. 임차인 상세 정보

임차인: 한국토지주택공사 (서울보증보험주식회사)

보증금: 91,000,000원

차임: 0원

전입일자: 2021년 2월 3일

확정일자: 2021년 1월 19일

배당신고일자: 2023년 4월 7일

대항력: 없음.

비고: 을구 순위 8번 주택임차권 등기가 설정되어 있으나, 서울보증보험 주식회사의 말소동의 확약서가 제출되어 매각으로 인해 소멸될 예정입니다.

3.3. 말소기준권리 및 인수되는 권리

말소기준권리: 2025년 9월 29일 접수된 인천지방법원 부천지원 강제경매개시결정 (채권자: 서울보증보험, 채권금액: 111,891,791원) 입니다.

매각으로 인해 소멸되지 않는 권리는 없습니다.

4. 상권분석

4.1. 주변 지역 특성

본건 소재지는 다세대주택, 단독주택이 밀집된 주거 지역으로, 생활권은 안정적인 편입니다.

주변에 소규모 근린생활시설이 있어 기본적인 생활 편의는 가능합니다.

4.2. 유사 물건 시세 분석

최근 매매 사례를 분석한 결과, 유사한 조건의 다세대주택 거래가 있었습니다.

- 2026년 7월 1일 거래된 고강동 368-9번지 (대광빌라, 1989년식, 28.34㎡, 2층)는 7,000만원에 거래되었습니다 (약 247만원/㎡).

- 2026년 7월 1일 거래된 고강동 473-3번지 (골든하이츠맨션, 1998년식, 37.26㎡, 지하 1층)는 8,900만원에 거래되었습니다 (약 239만원/㎡).

- 2026년 7월 2일 거래된 고강동 361-26번지 (우정하이츠나동, 2001년식, 57.21㎡, 4층)는 15,500만원에 거래되었습니다 (약 271만원/㎡).

본건(43.93㎡, 지하 1층, 2001년식)과 유사한 조건의 지하 1층 물건(37.26㎡)이 239만원/㎡에 거래된 점을 고려할 때, 약 105,000,000원 수준의 시세가 형성되어 있는 것으로 추정됩니다.

5. 생활정보

5.1. 교육 및 편의시설

교육시설: 고강초등학교가 인근에 위치하여 도보 통학이 가능합니다.

편의시설: 주변 근린생활시설을 통해 기본적인 생활용품 구매 및 서비스 이용이 가능합니다.

혐오시설: 제공된 정보 및 지도 검색 결과, 본건 인근에서 특별히 문제될 만한 혐오시설은 확인되지 않았습니다.

6. 잠재적 리스크

6.1. 공부상 층수와 현황 불일치

등기사항전부증명서상 5층 건물로 기재되어 있으나, 현황 및 집합건축물대장상으로는 지하 1층, 지상 4층 건물입니다. 이는 등기부상의 오류로 보이며, 매수 시 실사 확인이 필수적입니다.

6.2. 토지거래허가구역

본 건은 토지거래허가구역으로 지정되어 있어, 매수 시 관련 허가를 받아야 합니다. 허가 기간은 2026년 8월 25일까지입니다.

6.3. 기타 특이사항

SGI 인수조건 변경이라는 문구가 있으나, 구체적인 내용은 추가 확인이 필요합니다.

7. 종합 의견

본건은 권리관계가 명확하고 인수되는 보증금이 없는 물건입니다.

공부상 층수와 현황 불일치, 토지거래허가구역 지정 등의 잠재적 리스크는 있으나, 이는 사전에 인지하고 준비하면 충분히 관리 가능합니다.

비교적 신축(2001년식)에 속하며, 적절한 시세 수준에서 낙찰받는다면 안정적인 투자처가 될 수 있을 것으로 판단됩니다.

8. 투자 포인트

* 인수되는 보증금이 없어 권리관계가 매우 명확합니다.

* 주변 시세 대비 감정가가 낮게 책정되어 있어 시세차익 기대가 가능합니다.

* 도보로 통학 가능한 초등학교 인접 등 생활 편의성이 양호합니다.

* 토지거래허가구역 지정은 향후 지역 개발 가능성을 내포할 수 있습니다.

9. 예상 입찰가

본건의 감정가는 93,000,000원입니다.

유사 물건의 최근 거래가격을 고려했을 때, 본건의 예상 시세는 약 105,000,000원 수준입니다.

경쟁률 및 시장 상황을 고려하여, 보수적으로는 감정가의 100% 수준부터, 공격적으로는 시세 수준까지 고려한 입찰가를 제시합니다.

예상 입찰가 범위: 95,000,000원 ~ 105,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.