나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34604 [1] 경기도 부천시 원미구 역곡동 36-25 수정빌라 5층502호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 성실감정 · 평가일 2025.10.10

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재, '부천동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주위 는 아파트 및 다세대주택, 근린생활시설등이 소재하는 지역으로서 주위환경은 보통임.

교통상황

본건까지 차량의 통행이 가능하고, 인근에 노선버스정류장 및 전철역이 소재하는 등 대중교 통 상황은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건내 5층 502호로서, 외벽 : 인조석 붙임 및 드라이비트 마감. 내벽 : 벽지도배 킹 일부 타일 붙임 마감. 창호 : 샷시창호 마감 등임.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

기본적인 위생설비 및 급·배수설비, 도시가스설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

인접지 대비 등고평탄한 장방형 토지로서, 근린생활시설 및 공동주택 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 동측으로 노폭 약 8m미만, 남측으로 노폭 약 10m내외의 포장도로에 각각 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역, 소로2류(폭 8m~10m)접함. 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한법률>, 상대보호구역(가톨릴대-교육청문의)<교육환경보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>,토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단녹,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26~2026.8.25))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계는 미상임.

AI 물건분석

1. 물건기본정보

* 사건번호: 부천지원 2025타경34604 (1)

* 소재지: 경기도 부천시 원미구 역곡동 36-25 수정빌라 5층502호

* 건물구조/용도: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 내 5층 502호 / 다세대주택

* 감정가: 237,000,000원

* 토지면적: 34.93㎡ (약 10.57평)

* 토지지분: 34.93㎡ (약 10.57평)

* 건물면적: 74.71㎡ (약 22.60평)

* 건물지분: 74.71㎡ (약 22.60평)

* 매각대상: 토지/건물 일괄매각

* 경매구분: 부동산 임의경매

* 채권자: 에OOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOOO

* 특이사항: 토지거래허가구역 (2025.8.26~2026.8.25), 유동화물건

1.1. 입지조건

* 주위환경: 본건은 경기도 부천시 원미구 역곡동 소재 '부천동초등학교' 남동측 인근에 위치하며, 주변은 아파트, 다세대주택, 근린생활시설 등이 혼재하는 지역으로 주거환경은 양호한 편입니다.

* 교통상황: 차량 접근이 용이하며, 인근에 버스정류장 및 지하철역이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 편입니다.

1.2. 권리분석

* 말소기준권리: 우리은행 근저당권 (접수일자: 2015-10-23)

* 매각으로 소멸되는 권리: 말소기준권리보다 늦게 설정된 근저당, 가압류 등은 모두 소멸됩니다. (을3, 을9, 갑7, 갑8, 갑9 등)

* 매각으로 소멸되지 않는 권리: 등기부상 소유권 이전 기록(갑2, 갑3, 갑4)은 현재 소유자의 권리이므로 매각으로 소멸되지 않습니다.

* 채무 총액: 등기부채권 총액은 247,249,959원입니다.

* 임차인 현황: 인수 보증금 합계는 0원이며, 임대 관계는 미상입니다. 임대차 정보가 확인되지 않아 인수 여부 및 보증금, 차임 등 세부 내용을 반드시 확인해야 합니다. 금액이 미상이라도 주의 필요 문구를 반드시 포함한다.

1.3. 상권분석

* 최근 매매 사례 분석 (2026년 3월, 7월 거래 기준):

* 비교 대상 물건들은 주로 전용면적 45.33㎡ ~ 48.64㎡ (약 13.7평 ~ 14.7평) 규모이며, 실거래가는 14,000만원 ~ 17,200만원 수준입니다.

* 평당 가격으로 환산 시 약 980만원 ~ 1,170만원/평 (약 290만원 ~ 350만원/㎡) 수준으로 파악됩니다.

* 본건 시세 비교: 본건은 건물면적 74.71㎡ (약 22.6평)으로 비교 대상 물건보다 약 1.5배 이상 면적이 넓습니다. 감정가 237,000,000원은 ㎡당 약 317만원 수준으로, 비교 대상 물건들의 ㎡당 가격 범위 내에 있으며, 면적을 고려할 때 적정하게 산정된 것으로 보입니다.

1.4. 생활정보

* 건물 구조: 철근콘크리트조 스라브지붕 5층 건물 중 5층이며, 외벽은 인조석 붙임 및 드라이비트 마감, 내벽은 벽지도배 및 일부 타일 마감, 창호는 샷시창호로 마감되었습니다.

* 이용 상태: 현재 다세대주택으로 이용 중입니다.

* 설비 내역: 기본적인 위생 설비, 급배수 설비, 도시가스 설비가 갖추어져 있습니다.

1.5. 잠재적 리스크

* 토지거래허가구역: 본건 소재지는 '토지거래계약에 관한 허가구역'으로 지정되어 있으며, 허가 기간(2025.8.26~2026.8.25) 내 매수 시 관련 규정에 따라 허가를 받아야 합니다. 이는 거래 절차에 추가적인 시간과 노력을 필요로 할 수 있습니다.

* 임대차 미확인: 임차인 현황에서 보증금 합계가 0원이고 임대 관계가 미상으로 확인되었습니다. 실제 점유자가 있을 경우 명도에 대한 추가적인 부담이나 명도 관련 분쟁의 소지가 있습니다.

* 유동화물건: 유동화물건이라는 점은 특별한 문제가 되지 않을 수 있으나, 해당 물건의 특수성에 대한 추가 확인이 필요할 수 있습니다.

1.6. 종합 의견

본건은 부천시 원미구 역곡동에 위치한 다세대주택으로, 부천동초등학교 인근에 자리하고 있어 주거 환경이 양호합니다. 교통 접근성 또한 보통 수준으로 편리합니다. 권리 관계상 말소기준권리 이후의 권리들은 모두 소멸될 예정이어서 권리 분석상 큰 문제는 없어 보입니다. 다만, '토지거래허가구역' 지정 기간 내에 거래가 이루어지므로 이에 대한 허가 절차가 필요하며, 임대차 관계가 미상인 점은 명도 관련 부담으로 작용할 수 있습니다. 건물 면적이 비교적 넓은 편이므로, 이러한 점들을 고려하여 신중한 접근이 필요합니다.

1.7. 투자 포인트

* 적정 수준의 감정가: 건물 면적 대비 감정가가 주변 시세 범위 내에서 합리적으로 책정된 것으로 보입니다.

* 양호한 주거 입지: 학교 및 생활 편의 시설 접근성이 좋은 주거 지역에 위치하고 있습니다.

* 명확한 권리관계: 말소기준권리 이후 권리들은 모두 소멸될 예정으로, 권리 인수 부담이 적습니다.

1.8. 예상 입찰가

제공된 정보와 최근 시세 동향을 종합적으로 고려할 때, 본건의 적정 시세는 감정가(237,000,000원)와 유사하거나 소폭 상승할 가능성이 있습니다. 다만, '토지거래허가구역'이라는 점과 임대차 관계 미확인으로 인한 명도 리스크를 고려해야 합니다.

따라서, 예상 입찰가는 감정가 수준인 약 230,000,000원에서 250,000,000원 사이에서 결정될 것으로 예상됩니다. 입찰 참여 시에는 명도 비용 및 토지거래허가 절차에 소요될 시간과 비용을 충분히 감안하여 신중하게 결정하시기 바랍니다.

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.