나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34593 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 603-2 다올빌리지2차 4층403호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 인주감정 · 평가일 2025.10.01

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동소재 부천남중학교 북측인근에 위치하며 주위로는 다세대주택 및 아파트,근린생활시설이 혼재함.

교통상황

본건까지 차량출입 가능하며 인근에 버스정류장이 소재하여 교통여건은 무난함.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 6층 건물 중 4층 403호로서 외벽:치장벽돌 마감등. 창호:샤시창호.

이용상태

다세대주택으로 이용중임.

설비내역

위생설비,난방설비,승강기설비 등이 되어있음.

토지의 형상 및 이용상태

장방형의 토지를 다세대주택 및 근린생활시설 건부지로 이용중임.

인접 도로상태등

본건 서측으로 포장도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

제2종일반주거지역 , 소로2류(폭 8m~10m)(접합) 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천남중-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법> 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

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기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계:미상임.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

사건번호: 부천지원 2025타경34593 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 603-2 다올빌리지2차 4층403호

용도: 다세대주택

감정가: 212,000,000원

토지면적: 23.53㎡ (약 7.12평)

토지 지분: 23.5278㎡ (약 7.12평)

건물면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

건물 지분: 36.19㎡ (약 10.95평)

매각대상: 토지/건물 일괄매각

경매구분: 부동산강제경매

채권자: 서울보증보험 주식회사

특이사항: 토지거래허가구역, SGI 인수조건 변경, 선순위임차권

건축년도: 2017년 (사용승인일 기준)

1.1. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 위치하며, 부천남중학교 북측 인근에 자리하고 있습니다.

주변으로는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설 등이 혼재되어 있어 전형적인 주거 밀집 지역의 특성을 보입니다.

차량 진출입이 가능하며, 인근에 버스정류장이 소재하여 대중교통 이용이 편리한 교통 여건을 갖추고 있습니다.

본건 건물은 서측으로 포장도로에 접해 있습니다.

1.2. 권리분석

말소기준권리:

을구 8번 강제경매 (채권자: 서울보증보험, 권리금액: 220,760,054원, 접수일자: 2025-09-26)가 말소기준이 되어, 이보다 선순위인 권리들은 매각으로 소멸됩니다.

주요 권리 현황:

소유권 이전 등기: 갑3(2017-12-22), 갑4(2018-01-19), 갑5(2020-12-17)

위 등기들은 말소기준권리보다 선순위이므로 매각으로 소멸될 예정입니다.

주택임차권:

을구 5번 주택임차권 (권리자: 한국토지주택공사, 권리금액: 214,000,000원, 전입일자: 2022-10-28, 확정일자: 2022-09-06)

등기부상 '말소'로 표기되어 있으며, '매각으로 소멸되지 않는 권리' 항목에서 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출된 것으로 확인됩니다. 이에 따라 본 임차권은 매각으로 소멸될 것으로 판단됩니다.

임차인 현황:

* 임차인: 구영숙

보증금: 0원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 해당 없음

확정일자: 해당 없음

배당신고일자: 해당 없음

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없습니다.

* 임차인: 서울보증보험주식회사 (한국토지주택공사)

보증금: 214,000,000원

차임: 0원

전입일자(사업일자): 2022-10-28

확정일자: 2022-09-06

배당신고일자: 2024-11-14

대항력: 없음

비고: 권리분석상 대항력 없으며, 위 주택임차권과 동일합니다.

인수되는 권리:

인수 보증금 합계: 0원. 따라서 경매 절차에서 인수되는 별도의 부담은 없습니다.

1.3. 상권분석

본건이 위치한 송내동 일대는 다세대주택, 아파트, 근린생활시설이 혼재된 주거 중심 지역입니다.

인근에 학교 시설이 있어 교육 환경과 관련된 상권이 형성되어 있으며, 주거 밀집 지역의 특성상 배후 수요가 확보되어 있습니다.

1.4. 생활정보

본건은 다세대주택으로, 주변에 주거 단지가 형성되어 있어 기본적인 생활 편의시설 이용이 용이합니다.

부천남중학교, 샛별유치원, 성주초등학교가 인근에 위치하여 자녀 교육 환경이 양호합니다.

대중교통 이용이 편리하며, 차량을 이용한 시내 및 외곽 접근성도 무난합니다.

1.5. 잠재적 리스크

토지거래허가구역:

본건 소재지는 토지거래허가구역으로 지정되어 있습니다 (2025.8.26. ~ 2026.8.25.). 외국인 등 특정 대상자는 토지 거래 시 허가를 받아야 하므로, 매수 시 해당 내용을 반드시 확인하고 진행해야 합니다.

임차권 관련:

등기부상 주택임차권(한국토지주택공사, 214,000,000원)이 존재했으나, 서울보증보험 주식회사의 말소 동의 확약서가 제출되어 매각으로 소멸될 것으로 예상됩니다. 그럼에도 불구하고, 경매 절차의 최종 진행 상황을 면밀히 확인하여 소멸 여부를 재확인하는 것이 중요합니다.

SGI 인수조건 변경:

SGI(서울보증보험)와 관련된 인수 조건 변경 사항이 언급되어 있으나, SGI가 본 경매의 신청 채권자로서 매각을 진행하는 주체이므로, 별도의 인수되는 권리가 발생할 가능성은 낮다고 판단됩니다.

1.6. 종합 의견

본 물건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 2017년에 사용승인된 비교적 신축 건물에 해당하여 주거 가치가 높습니다.

주변에 학교 및 주거 시설이 밀집해 있어 안정적인 주거 환경을 제공합니다.

권리 분석상 인수되는 부담이 없는 것으로 보이며, 이는 낙찰 후 명도 및 관리 측면에서 긍정적인 요소입니다.

다만, 토지거래허가구역으로 지정되어 있어 매수자의 자격 요건 및 허가 절차에 대한 확인이 필요하며, 임차권의 최종 소멸 여부에 대한 최종 검토가 요구됩니다.

1.7. 투자 포인트

비교적 최근 연식(2017년 준공)으로 내부 컨디션 양호 예상.

송내동의 안정적인 주거 지역 내 위치.

인수되는 권리가 없어 명도 부담이 상대적으로 적음.

1.8. 예상 입찰가

감정가: 212,000,000원

건물면적: 36.19㎡ (약 10.95평)

최근 매매 사례 분석:

본건과 동일 단지(다올빌리지2차)의 구체적인 최근 매매 정보는 부족하나, 인근 지역 유사 건물들의 시세를 참고할 수 있습니다.

- 신축 빌라 (에젤리움, 2021년식, 30.58㎡): 27,000만원 (약 88.3만원/㎡)

- 연식 있는 빌라 (리마빌비동, 2002년식, 57.23㎡): 16,900만원 (약 29.5만원/㎡)

본건의 감정가(212,000,000원)는 36.19㎡ 면적 기준 약 58.6만원/㎡으로, 신축 빌라와 연식 있는 빌라 시세의 중간 수준이며, 2017년 준공 연식을 고려할 때 합리적인 수준으로 판단됩니다.

인수되는 권리가 없고, 토지거래허가구역임을 감안하여 낙찰 가능성을 고려한 예상 입찰가는 감정가의 85% ~ 95% 수준으로 설정하는 것이 합리적입니다.

최종 예상 입찰가: 180,000,000원 ~ 200,000,000원

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.