나이스옥션 법원경매 부천 2025타경34580 [1] 경기도 부천시 소사구 송내동 454-1 풍경소리 2동 4층401호 다세대주택 경매

물건 개요

면적

금액

회차별 입찰내역

감정평가 요약

감정평가기관: 나이스감정 · 평가일 2025.10.02

구분건물감정평가요항표

위치 및 주위환경

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 소재하고, "부천공업고등학교" 남측 인근에 위치하며 주위는 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재하며 주위환경은 보통임.

교통상황

본건 건물까지 차량접근 가능하고, 인근에 노선버스정류장이 소재하여 제반교통여건은 보통임.

건물의 구조

철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호이며, 외벽 : 치장벽돌 및 석재붙임 마감 등 창호 : 샷시 창호

이용상태

"다세대주택"임.

설비내역

위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있음. 정상 작동 여부는 입찰 참가시 별도로 확인하시기 바람.

토지의 형상 및 이용상태

경사지를 평탄하게 조성한 2필지 일단의 사다리형에 유사한 토지이며, "공동주택" 건부지임.

인접 도로상태등

본건 토지의 남측으로 도로에 접함.

토지이용계획 및 제한상태

송내동 454-1 : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(샛별유치원-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.)) 송내동 454-2 : 제2종일반주거지역 , 지구단위계획구역(송내 역세권 지구단위계획구역), 가축사육제한구역(전부제한구역)<가축분뇨의 관리 및 이용에 관한 법률>, 상대보호구역(부천고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 상대보호구역(성주초-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 절대보호구역(부천공고-부천교육지원청문의)<교육환경 보호에 관한 법률>, 과밀억제권역<수도권정비계획법>, 토지거래계약에관한허가구역(외국인 등 토지거래허가구역, 대상:단독,다가구,아파트,연립,다세대(2025.8.26.~2026.8.25.))

공부와의 차이

없음.

기타참고사항(임대관례 및 기타)

임대관계 미상임. 본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 집합건축물대장, 건축물현황도 및 일반적인 이용상황을 고려하였음(경매 참여, 입찰 등의 경우에 현황이 도면표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의요함). 집합건축물대장 표제부에 위반건축물 표시가 되어 있으므로 경매 참여 및 입찰시 담당 관할부서에 반드시 확인 바람.

물건 비고

집합건축물대장 표제부에 위반건축물로 등재(불법증축)되어 있으므로 확인 요함.

AI 물건분석

1. 물건 기본정보

2. 물건 기본정보

2.1. 기본 현황

사건번호: 부천지원 2025타경34580 (1)

소재지: 경기도 부천시 소사구 송내동 454-1 풍경소리 2동 4층401호

구분: 집합건물 (다세대주택)

토지 면적: 44.50㎡ (약 13.46평)

건물 면적: 66.64㎡ (약 20.16평)

감정가: 235,000,000원 (2억 3500만원)

경매 구분: 부동산강제경매

매각 대상: 토지/건물 일괄매각

준공 연도: 2010년 (풍경소리 2동 기준)

2.2. 입지조건

본건은 경기도 부천시 소사구 송내동에 소재하며, "부천공업고등학교" 남측 인근에 위치합니다. 주변은 공동주택, 학교, 근린생활시설 등이 혼재된 주거 지역입니다.

주위 환경은 보통 수준이며, 차량 접근이 가능하고 인근에 노선버스정류장이 있어 제반 교통 여건 또한 보통입니다.

토지 이용 계획상 제2종일반주거지역, 지구단위계획구역(송내 역세권), 과밀억제권역으로 지정되어 있으며, 외국인 등 토지 거래 시 허가를 받아야 하는 토지거래허가구역입니다. (2025.8.26.~2026.8.25.)

2.3. 권리분석

말소기준권리: 2023-11-29 접수된 주식회사온앤온대부의 근저당권 (금105,000,000원)이며, 등기부상 말소 처리되어 본 경매 절차로 인해 소멸될 것으로 예상됩니다.

현 소유권자: 백영란 (2022-11-03 소유권 이전)

채권자: 신용보증기금 (본 건 강제경매 신청 채권자)

등기부상 총 채권액 (말소된 권리 포함): 169,918,974원

기타 권리: 등기부상 여러 건의 가압류 및 압류 등이 등기되었으나, 모두 말소 처리되어 매수인에게 인수되는 권리는 없습니다.

임차인 현황: 인수 보증금 합계 0원이며, 임대 관계는 미상입니다.

금액이 미상이라도 주의 필요합니다.

2.4. 상권 및 생활정보

주변 상권: 공동주택, 학교, 근린생활시설이 혼재되어 주거 지역으로서의 기본적인 상권을 형성하고 있습니다. "송내 역세권 지구단위계획구역"에 포함되어 지역 개발 가능성을 기대해 볼 수 있습니다.

생활 편의: 근린생활시설을 통해 기본적인 생활 편의시설 이용이 가능합니다.

교육 환경: 부천공업고등학교, 성주초등학교, 샛별유치원 등이 인근에 위치합니다.

교통: 차량 접근성이 양호하며, 대중교통 이용도 편리합니다.

2.5. 건물 현황

구조: 철근콘크리트구조 (철근)콘크리트지붕 5층 건물 내 제4층 제401호입니다.

외벽: 치장벽돌 및 석재붙임 마감

창호: 샷시 창호

내부 이용상태: 다세대주택으로 이용 중입니다.

설비내역: 위생설비 및 급·배수시설 등이 구비되어 있으나, 정상 작동 여부는 입찰 참가 시 별도로 확인하시기 바랍니다.

3. 잠재적 리스크

3.1. 위반 건축물 등재

집합건축물대장 표제부에 위반건축물(불법증축)로 등재되어 있습니다. 이로 인해 실제 현황과 공부상의 내용이 상이할 수 있으며, 향후 이행강제금 부과 또는 철거 등의 문제가 발생할 수 있습니다. 입찰 전 반드시 현장 방문 및 관할 관청(부천시청 건축과)을 통해 위반 내용 및 조치 사항을 철저히 확인해야 합니다.

3.2. 토지거래허가구역

본 물건이 소재한 송내동 454-1번지 일대는 외국인 등 토지거래 계약에 관한 허가구역으로 지정되어 있습니다. (2025.8.26.~2026.8.25.) 따라서 해당 기간 내 거래 시 외국인 등에 대한 허가 절차가 필요할 수 있습니다.

3.3. 건축물대장과의 차이

본건 구분건물의 내부는 관련 공부서류 및 일반적인 이용상황을 고려하였으나, 경매 참여 시 현황이 도면 표시 등과 상이할 수 있으므로 재확인 및 주의가 필요합니다.

3.4. 주변 환경 (참고)

검색 결과, 부천시 전반적으로 소각장 현대화 사업 추진 관련 주민 반발 및 환경 문제에 대한 논의가 있었습니다. 또한, 유해 가스 불법 배출 사업장 단속 관련 내용도 있으나, 본건 소재지 인근에 직접적인 혐오 시설이 존재한다는 구체적인 정보는 확인되지 않았습니다. 다만, 지역 개발 및 환경 관련 이슈가 존재할 수 있음을 인지할 필요는 있습니다.

4. 상권 분석 및 시세 동향

4.1. 주변 시세 분석

제공된 최근 매매 JSON 정보 분석 결과:

* 2025년 12월 2일, 송내동 575-19번지 "리마빌비동"(2002년식, 57.23㎡)이 1억 6,900만원에 거래되었습니다. (평당 약 975만원)

* 2026년 7월 6일, 송내동 335-26번지 "한마음아트빌(B동)"(2000년식, 56.9㎡)이 1억 5,500만원에 거래되었습니다. (평당 약 895만원)

* 2026년 7월 6일, 송내동 432-3번지 "에젤리움"(2021년식, 30.58㎡)이 2억 7,000만원에 거래되었습니다. (평당 약 2,916만원)

4.2. 시세 평가

본건의 면적은 66.64㎡(약 20.16평)입니다.

유사한 면적(약 17평)의 다세대주택 실거래가 사례(2025년 12월, 2026년 7월)를 볼 때, 평당 약 895만원 ~ 975만원 수준으로 파악됩니다. 이를 본건 면적에 적용하면 약 1억 8,700만원 ~ 1억 9,500만원 범위의 시세를 예상할 수 있습니다.

다만, 2021년 준공된 "에젤리움"의 경우, 신축 건물이라는 점과 소형 면적(약 9.25평)이라는 특수성을 고려할 때, 단순 비교는 어렵습니다.

5. 종합 의견

본건은 부천시 소사구 송내동에 위치한 다세대주택으로, 비교적 양호한 입지 조건과 교통 여건을 갖추고 있습니다. 등기부상 권리관계는 명확하며, 인수할 임차인이나 부담될 권리는 없는 것으로 보입니다.

하지만 가장 큰 문제점은 집합건축물대장에 '위반건축물(불법증축)'로 등재되어 있다는 점입니다. 이로 인해 향후 예상치 못한 추가 비용 발생이나 법적 문제가 발생할 수 있으므로, 입찰 전 반드시 해당 내용에 대한 면밀한 확인과 신중한 판단이 요구됩니다.

감정가(2억 3500만원)는 주변 시세(약 1억 8천만원 ~ 1억 9천만원 범위 추정)보다 다소 높게 책정된 것으로 보입니다.

6. 투자 포인트

* 권리관계가 명확하고 인수되는 권리 및 임차인이 없음.

* 송내 역세권 지구단위계획구역 내 위치.

* 차량 및 대중교통 이용이 편리한 입지.

7. 예상 입찰가

감정가: 235,000,000원

주변 시세 (본건 면적 기준 추정): 약 187,000,000원 ~ 195,000,000원

본건의 감정가는 주변 시세 대비 높은 편이며, '위반건축물'이라는 중대한 하자 요인을 가지고 있습니다. 따라서 감정가보다 낮은 금액으로 접근하는 것이 합리적입니다. 위반건축물로 인한 잠재적 비용(이행강제금, 원상복구 비용 등)과 리스크를 충분히 고려하여 입찰가를 산정해야 합니다.

종합적으로 판단할 때, 1억 5천만원 ~ 1억 7천만원 범위 내에서 신중하게 검토하시는 것을 권장합니다.

(참고사항: 위반건축물 관련 확인 비용 및 추후 발생 가능 비용은 별도 고려 필요)

나이스옥션에서 제공하는 투자 정보는 고객의 투자 판단을 위한 단순 참고용일 뿐, 투자 제안 및 권유를 위한 작성된 것이 아닙니다.